Invertir en propiedades de alquiler puede ser un movimiento financiero inteligente. Para empezar, una propiedad de alquiler puede proporcionar una fuente constante de ingresos mientras construyes equidad y la propiedad (idealmente) se aprecia. También hay beneficios fiscales: puede deducir sus gastos de alquiler de cualquier ingreso de alquiler que gane, lo que reduce su obligación tributaria. La mayoría de los gastos de propiedad de alquiler, incluido el seguro hipotecario, impuestos a la propiedad, gastos de reparación y mantenimiento, gastos de oficina en el hogar, seguros, servicios profesionales y gastos de viaje relacionados con la administración, se deducen en el año en que gasta el dinero. Para obtener más información, consulte Deducciones fiscales para propietarios de propiedades de alquiler.

Sin embargo, otra deducción impositiva clave, la de depreciación, funciona de manera diferente. La depreciación es el proceso utilizado para deducir los costos de comprar y mejorar una propiedad de alquiler (para obtener una cartilla rápida, consulte Introducción a la depreciación ). En lugar de tomar una gran deducción en el año en que compra (o mejora) la propiedad, la depreciación distribuye la deducción a lo largo de la vida útil de la propiedad. El IRS tiene reglas muy específicas con respecto a la depreciación, y si posee propiedades de alquiler, es importante entender cómo funciona el proceso.

¿Qué propiedad es depreciable?

Según el IRS, puede depreciar una propiedad de alquiler si cumple con todos los de estos requisitos:

• es dueño de la propiedad (se le considera el propietario incluso si la propiedad está sujeta a una deuda) )
• Utiliza la propiedad en su negocio o como actividad generadora de ingresos.
• La propiedad tiene una vida útil determinable (es decir, es algo que se desgasta, se descompone, se gasta, se vuelve obsoleta o pierde su valor por causas naturales).
• Se espera que la propiedad dure más de un año.

Incluso si la propiedad cumple con todos los requisitos anteriores, no se puede depreciar si se puso en servicio y se desechó (o ya no se usa para uso comercial) en el mismo año. Debido a que la tierra no se desgasta, decae o se agota, no es depreciable. Y, en general, no puede depreciar los costos de limpieza, plantación y paisajismo, ya que esas actividades se consideran parte del costo de la tierra.

¿Cuándo comienza y termina la depreciación?

Puede comenzar a tomar deducciones por depreciación tan pronto como la propiedad se "ponga en servicio" o esté lista y disponible para su uso como alquiler. Aquí hay un ejemplo: usted compra una propiedad de alquiler el 15 de mayo. Después de trabajar en la casa durante varios meses, la tiene lista para alquilar el 15 de julio, por lo que comienza a hacer publicidad en línea y en los periódicos locales. Usted encuentra un inquilino, y su contrato de arrendamiento comienza el 1 de septiembre. Desde que la casa fue puesta en servicio (es decir, lista para ser arrendada y ocupada) el 15 de julio, comenzaría a depreciar la casa en julio (no en septiembre cuando comenzar a cobrar el alquiler).

Continúa depreciando la propiedad hasta que

• haya deducido su costo total u otra base en la propiedad, o
• retire la propiedad del servicio, incluso si no ha recuperado completamente su costo o otra base Una propiedad se retira del servicio cuando ya no se usa como propiedad generadora de ingresos, o si la vende o cambia, la convierte en uso personal, la abandona o se destruye.

Puede continuar reclamando una deducción por depreciación para propiedades que están temporalmente "inactivas" o que no están en uso. Si realiza reparaciones luego de que un inquilino se muda, por ejemplo, puede depreciar la propiedad mientras la prepara para el próximo inquilino.

Método de depreciación

Tres factores determinan la cantidad de depreciación que puede deducir cada año: su base en la propiedad, el período de recuperación y el método de depreciación utilizado. Cualquier propiedad de alquiler residencial puesta en servicio después de 1986 se deprecia utilizando el Sistema de recuperación de costos acelerado modificado (MACRS), una técnica contable que distribuye los costos (y deducciones por depreciación) en 27. 5 años, la cantidad de tiempo que el IRS considera que es " vida útil "de una propiedad de alquiler.

Si bien siempre se recomienda que trabaje con un contador de impuestos calificado al calcular la depreciación, los pasos básicos son los siguientes:

1. Determine la base de la propiedad . La base de la propiedad es su costo: la cantidad que pagó (en efectivo, con una hipoteca o de alguna otra manera) para adquirir la propiedad. Se incluyen en la base algunas tarifas de liquidación y costos de cierre, que incluyen honorarios legales, tarifas de registro, encuestas, impuestos de transferencia, seguro de título y cualquier monto que el vendedor deba que usted acuerde pagar (tales como impuestos atrasados). Algunas tarifas de liquidación y costos de cierre no pueden incluirse en su base, incluyendo primas de seguro contra incendios, alquiler relacionado con la ocupación del pre-cierre de la propiedad y cargos relacionados con obtener (o refinanciar) un préstamo: puntos, primas de seguro hipotecario, costos de informe de crédito y Tasas de tasación.
2. Separe el costo de la tierra y los edificios . Dado que solo puede depreciar el costo del edificio, y no del terreno, debe determinar el valor de cada uno para depreciar el monto correcto. Para determinar el valor, puede usar el valor justo de mercado de cada uno al momento de comprar la propiedad, o puede basar el número en los valores impositivos de bienes inmuebles evaluados. Digamos que compró una casa por $ 110, 000. La evaluación más reciente del impuesto a la propiedad valora la propiedad en $ 90,000, de los cuales $ 81,000 son para la casa y $ 9,000 para la tierra. Por lo tanto, puede asignar el 90% ($ 81, 000 ÷ $ 90, 000) del precio de compra a la casa y el 10% ($ 9, 000 ÷ $ 90, 000) del precio de compra de la tierra.
3. Determine su base en la casa . Ahora que conoce la base de la propiedad (casa más tierra) y el valor de la casa, puede determinar su base en la casa. Usando el ejemplo anterior, su base en la casa, la cantidad que puede depreciarse, sería de $ 99,000 (90% de $ 110,000).Su base en la tierra sería $ 11, 000 (10% de $ 110, 000).
4. Determine la base ajustada, si es necesario . Es posible que tenga que hacer aumentos o disminuciones a su base para ciertos eventos que ocurren entre el momento en que compra la propiedad y el momento en que la tiene lista para el alquiler. Los ejemplos de aumentos en base incluyen el costo de cualquier adición o mejora (que tenga una vida útil de al menos un año) realizada antes de colocar la propiedad en servicio, el dinero que gastó para restaurar la propiedad dañada, el costo de llevar los servicios públicos a la propiedad y ciertos honorarios legales.

Ejemplos de reducciones para incluir los pagos del seguro que recibe como resultado de daños o robo, pérdida por hecho fortuito no cubierto por su seguro por el cual tomó una deducción y el dinero que recibe por otorgar una servidumbre.

Qué sistema utilizar

Los próximos pasos implican determinar cuál de los dos sistemas de recuperación de costos acelerados modificados (MACRS) se aplica: el Sistema de depreciación general (GDS) o el Sistema de depreciación alternativa (ADS). GDS es el más común y, en general, debe usarlo a menos que realice una elección irrevocable de ADS, o la ley exige que utilice ADS. ADS es obligatorio cuando la propiedad:

• tiene un uso comercial calificado 50% del tiempo o menos
• tiene un uso exento de impuestos
• está financiado por bonos exentos de impuestos
• se usa principalmente en agricultura < Una vez que sepa qué sistema MACRS se aplica, puede determinar el período de recuperación para la propiedad. El período de recuperación usando GDS es 27. 5 años para la propiedad de alquiler residencial; si usa ADS, el período de recuperación para el mismo tipo de propiedad es de 40 años.

Ahora, necesita determinar el monto que puede depreciarse cada año. Como la mayoría de las propiedades residenciales de alquiler usa GDS, nos enfocaremos en ese cálculo.

Por cada año completo en que una propiedad esté en servicio, se depreciará una cantidad igual: 3. 636% cada año, siempre y cuando continúe depreciando la propiedad. Si la propiedad estuvo en servicio por menos de un año (por ejemplo, usted compró una casa en mayo y comenzó a alquilarla en julio), se depreciaría un porcentaje más pequeño ese año, dependiendo de cuándo se puso en servicio. De acuerdo con la tabla IRS Residential Rental Property - GDS:

January

3. 485%	febrero
3. 182%	marzo
2. 879%	abril
2. 576%	Mayo
2. 273%	Junio ​​
1. 970%	julio
1. 667%	Agosto
1. 364%	Septiembre
1. 061%	octubre
0. 758%	noviembre
0. 455%	diciembre
0. 152%	Por ejemplo, tome esa casa que tiene una base de $ 99,000 y que se puso en servicio el 15 de julio. Durante el primer año, nos depreciaríamos 1. 667%, o $ 1, 650 ($ 99, 000 x 1. 667%). Para cada año posterior, nos depreciaríamos a una tasa de 3. 636%, o $ 3, 599. 64, siempre y cuando el alquiler estuviera en servicio durante todo el año. Tenga en cuenta que esta cifra es esencialmente equivalente a tomar la base y dividir por el 27. 5 período de recuperación: $ 99, 000 ÷ 27. 5 = $ 3, 600. La diferencia se deriva del primer año de servicio parcial.

The Bottom Line

La depreciación puede ser una herramienta valiosa si invierte en propiedades de alquiler porque le permite distribuir el costo de comprar la propiedad durante décadas, reduciendo así la obligación tributaria de cada año. Por supuesto, si deprecia una propiedad y luego la vende por un valor mayor que su valor depreciado, adeudará impuestos sobre esa ganancia a través del Impuesto de recuperación de la depreciación.

Debido a que las leyes de impuestos a la propiedad de alquiler son complicadas y cambian periódicamente, se recomienda que trabaje con un contador de impuestos calificado al establecer, operar y vender su negocio de propiedades de alquiler. Esto garantiza que recibirá el tratamiento impositivo más favorable y también le ayudará a evitar sorpresas en el momento de impuestos.