Todo el mundo conoce la importancia del retorno de la inversión (ROI), esa herramienta popular y versátil para descubrir cómo funciona su cartera. Si tiene una propiedad de alquiler, es importante saber cómo calcular el ROI para poder determinar su eficacia como inversión.

Desafortunadamente, debido a que los cálculos de ROI se pueden manipular fácilmente y ciertas variables pueden incluirse o excluirse al hacer el cálculo, encontrar un ROI significativo puede ser un desafío, especialmente cuando los inversores tienen la opción de pagar en efectivo o sacar un hipoteca sobre la propiedad. Aquí, echamos un vistazo a dos ejemplos básicos para calcular el ROI en la propiedad de alquiler residencial.

A Actualización rápida

El retorno de la inversión es una medida utilizada para estimar y evaluar el rendimiento de una inversión o para comparar el rendimiento de una serie de inversiones diferentes. Para calcular el ROI, el beneficio neto de una inversión se divide por la cantidad de dinero invertido, y los resultados se expresan como un porcentaje o una razón.

Por ejemplo, si compra acciones de ABC por $ 1, 000 y las vende dos años después por $ 1, 600, la ganancia neta sería de $ 600 ($ 1, 600 - $ 1, 000). El ROI en el stock sería del 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (Para obtener más información, consulte: FYI en ROI: una guía para calcular el retorno de la inversión .)

Transacciones en efectivo

Si compra una propiedad directamente, calcular su ROI es bastante fácil. Supongamos que paga en efectivo por una propiedad de alquiler de $ 100, 000. También paga $ 1, 000 en costos de cierre, más $ 9,000 por remodelación, lo que hace que su inversión total en la propiedad sea de $ 110,000.

Avance rápido durante un año. Usted ha recaudado $ 800 en alquiler cada mes, por lo que ha cosechado $ 9, 600 por año. Para obtener el ROI más realista, deduciremos de ese flujo de caja $ 167 por mes ($ 2, 004 por año) para cubrir los impuestos a la propiedad y el seguro (dos gastos que no puede evitar). Esto le da un rendimiento anual de $ 7, 596.

Para calcular el ROI de la propiedad, divide la rentabilidad anual ($ 7, 596) entre la inversión total que realizó originalmente ($ 110, 000). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0. 069 o 6. 9%. Su ROI es 6. 9%.

Transacciones financiadas

Calcular el retorno de la inversión en transacciones financiadas es un poco más complicado. Supongamos que compra la misma propiedad de $ 100, 000 como arriba, pero en lugar de pagar en efectivo, saca una hipoteca, haciendo un pago inicial del 20%. Sus costos son $ 20, 000 para el pago inicial ($ 100, precio de venta x 20%); $ 2, 500 para los costos de cierre (son más altos debido a la hipoteca) y los mismos $ 9,000 para la remodelación. El total de los gastos de su bolsillo es de $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9,000).

Además, hay costos constantes asociados con la hipoteca. Supongamos que tomó un préstamo a 30 años con una tasa de interés fija del 4%.En el préstamo de $ 80, 000 (precio de venta de $ 100, 000 menos el pago inicial de $ 20, 000), el pago mensual de capital e intereses sería de $ 381. 93. Agregaremos los mismos $ 167 por mes para cubrir impuestos y seguro, haciendo que su pago mensual total sea de $ 548. 93. Nota: una gran herramienta para calcular el costo total de una hipoteca es una calculadora de hipotecas como la que se muestra a continuación.

Ahora tomamos el alquiler en consideración. Suponiendo que su inquilino paga $ 800 por mes, tendrá un flujo de caja de $ 251. 07 mensual (alquiler de $ 800 - $ 548. 93 pago de hipoteca). De nuevo, avance rápido un año. Multiplicando eso $ 251. 07 por 12 determina su ingreso anual neto, o retorno: $ 251. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Luego, divida el flujo de efectivo anual entre sus gastos de bolsillo originales (el pago inicial, los costos de cierre y la remodelación) para determinar el ROI. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Entonces su ROI es 9. 5%.

Algunos inversores agregan capital a la ecuación (tenga en cuenta que el capital no es dinero en efectivo que puede gastar, sino que debe vender la propiedad para acceder realmente). Para obtener la cantidad de capital, revise el cronograma de amortización de su hipoteca para saber cuánto de los pagos de su hipoteca se destinaron a pagar el capital (que aumenta el capital). Esta es la equidad que se puede agregar a la figura del flujo de efectivo. En nuestro ejemplo, el cronograma de amortización del préstamo muestra que $ 1, 408. 84 del capital se paga durante los primeros 12 meses. Entonces, $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 ingresos anuales + $ 1, 408. 84 capital) ÷ ​​$ 31, 500 = 0. 14. Resultado: un 14% de retorno de la inversión.

The Bottom Line

Por supuesto, los ejemplos anteriores son bastante básicos. No incluyen los gastos adicionales que una propiedad de alquiler puede generar, como los costos de reparación / mantenimiento, que deberían incluirse en los cálculos, y por lo tanto afectar el ROI real. (Para obtener más información, consulte Cómo valorar una propiedad de inversión inmobiliaria ).

Aún así, trabajan para mostrar que el ROI cambia dependiendo de si paga en efectivo o financia la compra de la propiedad. Como regla general, cuanto menos efectivo ingrese en un negocio de bienes raíces y cuanto más hipoteque, mayor será su ROI. Por el contrario, cuanto más dinero coloque en una oferta y cuanto menos solicite, menor será su ROI (pero mayor será su ingreso neto).

Independientemente de las entradas que use para calcular el ROI, es importante usar el mismo enfoque para todas las inversiones para mantener comparaciones precisas. Por ejemplo, si incluye equidad en la evaluación de una propiedad, debe incluirla al calcular el ROI en sus otras propiedades, si las tiene, para obtener una comparación precisa.