Tener dos hipotecas no es tan raro como se podría pensar. Las personas que amasan suficiente capital en sus hogares pueden optar por sacar una segunda hipoteca. Pueden usar el dinero para saldar una deuda, enviar a un niño a la universidad, financiar el inicio de un negocio o hacer una compra grande.

Veamos un ejemplo: sacó una línea de crédito con garantía hipotecaria hace diez años o más y, durante el período de sorteo, el momento en que podía "dibujar" en su línea de crédito, estaba pagando una cantidad manejable: $ 275 por mes en una línea de crédito de $ 100,000.

Según los términos de este préstamo, después de diez años, el período de sorteo se convirtió en el período de amortización, los próximos 15 años en los que tiene que pagar el préstamo como una hipoteca. Pero probablemente no esperaba que ese pago de $ 275 se convirtiera en un pago de $ 700 que podría subir aún más si aumenta la tasa preferencial.

Al consolidar los dos préstamos, es posible que pueda ahorrar más de $ 100 por mes y fijar su tasa de interés en lugar de verla escalar si la prima se incrementa. Por otro lado, tal vez quiera pagar los préstamos más rápido y desea mejores términos que lo ayuden a hacerlo. ¿Cómo funciona este tipo de consolidación y es una buena idea?

Sepa con qué comienza

Para saber qué sucede cuando se consolida, debe conocer algunas cosas sobre los préstamos actuales que tiene. Si, al momento de consolidar los préstamos, se da cuenta de que su segunda hipoteca fue utilizada para retirar efectivo de su hogar por algún motivo, denominado préstamo de retiro de efectivo, puede agregar un costo al nuevo préstamo y reducir el monto por el que calificar. Los prestatarios dicen que es más probable que los prestatarios salgan del préstamo si se meten en problemas.

Luego está el refinanciamiento de tasa / plazo (refi). Este tipo de préstamo es simplemente un ajuste en la tasa de interés y los términos de su préstamo actual. El préstamo se considera más seguro para el prestamista porque el prestatario no está embolsándose dinero o reduciendo la cantidad de capital que tienen en la propiedad. Es posible que haya refinanciado recientemente cuando las tasas hipotecarias cayeron a mínimos históricos.

¿Por qué estas distinciones importan? Según Casey Fleming, asesor hipotecario de C2 FINANCIAL CORPORATION y autor de "The Loan Guide: Cómo obtener la mejor hipoteca posible", son importantes porque los términos y el monto que pagará por las nuevas hipotecas podrían ser muy diferentes.

"Digamos que usted y su vecino están obteniendo un 75% de préstamos para refinanciar de préstamo a valor, bajo el límite de préstamo conforme de $ 417,000. El suyo es un retiro de efectivo, el suyo no lo es. Su préstamo costaría 0. 625 puntos más que el de su vecino a partir de abril de 2015. Y 1 punto es 1% del monto del préstamo, de modo que si el monto del préstamo es de $ 200, 000, en igualdad de condiciones pagaría $ 1, 250 ( $ 200, 000 x.00625) más por la misma tasa de interés que su vecino.

Piénsalo de esta manera. Si adquirió originalmente los dos préstamos cuando compró la casa, no se trata de un préstamo de retiro de efectivo dado que la segunda hipoteca se utilizó para adquirir la vivienda, no sacar dinero de ella. Pero más adelante, si recibió dinero como resultado de tomar una segunda hipoteca, ese fue un préstamo de retiro de efectivo, por lo que un nuevo préstamo consolidado se considerará igual.

Hay otra razón por la cual esta distinción se vuelve importante. Debido a que los préstamos de retiro de efectivo son más riesgosos para el prestamista, es posible que solo presten entre el 75% y el 80% de su capital en su vivienda, en comparación con el 90% de una tasa / reembolso a plazo fijo. Fleming lo expresa en un inglés sencillo como este: "Si su préstamo se considerará como un préstamo de retiro de efectivo, necesitará más equidad en su propiedad para calificar. "

Cómo consolidar

El prestamista hará todos los trámites complicados relacionados con la consolidación de los préstamos. Tu trabajo es ser un consumidor informado. No hable con un prestamista, hable con varios.

Dado que la consolidación de dos préstamos es más complicada que una hipoteca simple, lo mejor es hablar personalmente con hasta tres o cuatro prestamistas. Podría hablar con su banco o cooperativa de crédito, un agente hipotecario o recibir recomendaciones de profesionales de la industria en los que confía.

Por supuesto, pregúnteles si el nuevo préstamo se convertirá en un préstamo de retiro de efectivo o en un reembolso de tasa / plazo. ¿Es un préstamo de tasa fija o variable? 15 o 30 años? (Consulte ¿Qué es mejor, un préstamo fijo o variable?)

Una vez que esté satisfecho con un determinado prestamista, lo guiarán a través del proceso. No firme nada sin leerlo primero y asegúrese de comprender el calendario de pagos.

Si su préstamo es un préstamo de retiro de efectivo, Casey Fleming dice que puede haber una manera de convertirlo en una tasa / refi plazo un año después.

"Consolide los préstamos como un retiro de efectivo pero obtenga un crédito del prestamista que pague por todos los costos asociados con la transacción. Espera un año y refinancia nuevamente. Como solo está refinanciando un solo préstamo en ese momento, no es un préstamo de retiro de efectivo. Ahora puede gastar dinero en puntos para comprar la tasa de interés baja ya que mantendrá el préstamo por un período de tiempo más largo. "Fleming continúa aconsejando hacer esto solo si usted cree que las tasas de interés son estables o pueden caer. (También le pueden interesar los Puntos hipotecarios: ¿cuál es el punto? )

Conclusión

"Nunca tome la decisión de refinanciar o consolidar préstamos basados ​​únicamente en la reducción de su pago mensual. En la mayoría de los casos, gastará más durante su vida en el nuevo préstamo que simplemente pagando los préstamos existentes ", dice Fleming. "Millones de consumidores siguen hipotecando su futuro y terminan con decenas o incluso cientos de miles de dólares menos en la jubilación. "

En cambio, determine cuánto tiempo piensa que permanecerá en la casa, y compare el costo de su (s) hipoteca (s) actual (es) con la nueva hipoteca más cualquier costo asociado con el nuevo préstamo durante el tiempo que tenga. el préstamo.Si los costos serían menores, la consolidación es probablemente una buena idea.