El mercado hipotecario ha cambiado mucho en la última década. En el pasado, prácticamente cualquiera podía obtener una hipoteca, incluso una por mucho más de lo que podían pagar. En ese momento, las tasas de interés eran más altas, pero los estándares de préstamos eran más fáciles. Hoy en día, es más difícil calificar, pero las tasas de interés son más bajas.

Tal vez sacó una segunda hipoteca (más comúnmente llamada préstamo con garantía hipotecaria) cuando las tasas fueron más altas. Esa es solo una razón por la que podría considerar consolidar sus préstamos. ¿Pero deberías? ¿Tiene sentido o es mejor mantener los préstamos por separado?

Cuatro razones para consolidar sus hipotecas

Casey Fleming, un asesor hipotecario de C2 FINANCIAL CORPORATION y autor de "The Loan Guide: Cómo obtener la mejor hipoteca posible", las cita como razones por las que puede pensar en consolidarse.

1. Reduzca su tasa de interés

Hace tan solo ocho años, las tasas promedio de las hipotecas eran mucho más altas. A mediados de junio de 2007, por ejemplo, la tasa promedio de 30 años alcanzó un máximo de 6. 74%. Pero en octubre de 2016, las tasas promediaron 3. 47% -más del 40% más barato que en 2007. Una tasa más baja podría significar miles de ahorros en su préstamo. Cuanto menor sea la tasa de interés, menos pagará en total durante todo el plazo del préstamo.

2. Elimine el riesgo de una hipoteca de tasa variable

Debido a que los pagos son a menudo más bajos al comienzo de una hipoteca de tasa variable, los compradores de vivienda pueden ser adormecidos para comprar una casa que no pueden pagar más adelante. Y con las tasas hipotecarias probablemente subiendo, a medida que la Junta de la Reserva Federal comenzó a señalar a fines de 2014, los clientes pueden encontrar que el pago se está moviendo demasiado alto para su hogar en un futuro cercano. La consolidación de sus hipotecas en una sola hipoteca de tasa fija eliminará la preocupación de un pago significativamente más alto más adelante en la hipoteca, y es un movimiento particularmente bueno cuando las tasas son bajas.

3. Pague sus préstamos más rápido

Junto con combinar ambos préstamos en un solo pago, considere un préstamo más corto. El monto total de interés que pagará será menor y la propiedad o propiedades serán suyas antes. Por supuesto, el pago será mayor. ¿Recuerdas nuestro ejemplo de la hipoteca a 30 años con tasa fija en la casa de $ 250,000 que costaría alrededor de $ 1, 150 por mes? Si lo convierte en un préstamo a 15 años, el costo mensual se dispara a $ 1, 811, un pago más alto pero menos costoso a lo largo del tiempo porque en 15 años realizará menos pagos que en 30 años y pagará menos intereses. (Ver también: Cómo combinar dos hipotecas en una y Cómo la refinanciación hipotecaria afecta su patrimonio neto. )

4. Reduzca sus pagos

El único momento en que esto tiene sentido es cuando se encuentra por encima de su cabeza. El problema es que, con el tiempo, generalmente te costará más.(Tal vez desee consultar Cómo obtener una hipoteca después de una bancarrota y una ejecución hipotecaria .) Según Fleming, "pagos mensuales más bajos rara vez significan costos de vida más bajos, o incluso menores costos de interés anual, porque el nuevo préstamo casi siempre se reinicia su calendario de pagos a un plazo más largo, y menos de su pago irá al principal. "

Debido a que el interés se carga en la mayoría de las hipotecas, una cantidad menor de su pago va hacia el capital en los primeros años de una nueva hipoteca. Si continúa restableciendo el préstamo, terminará pagando más intereses a largo plazo. Esta es la razón por la que los refinanciadores en serie encuentran más difícil saldar su (s) hipoteca (s).

The Bottom Line

Si consolida sus hipotecas, asegúrese de que sea un beneficio para usted a largo plazo. Mire la cantidad total que tendrá que pagar sobre el préstamo y el ritmo al que acumulará capital. Simplemente comparar pagos es pensar a corto plazo. Según Fleming, "No se usa ninguna herramienta con más frecuencia para convencer a los propietarios de viviendas de que traten mal que la comparación de pagos mensuales. Es demasiado simplista y le cuesta a los propietarios millones de dólares cada año. En un mundo ideal, el plazo del nuevo préstamo debería ser igual o menor que los préstamos existentes. "