Para muchos estadounidenses, las propiedades inmobiliarias, en forma de una casa de familia o una propiedad de alquiler, son su mayor clase de inversión. Estos inversores a menudo perciben los bienes inmuebles como una de las inversiones más seguras y más rentables en un período de tiempo. Sin embargo, la inversión inmobiliaria implica un alto costo de entrada (generalmente financiado por un préstamo con intereses), un largo período de inversión y una gran incertidumbre. En lugar de comprar una propiedad real, los inversionistas pueden considerar el enterrar las opciones de bienes raíces como una forma de invertir en bienes raíces a un costo menor y con menos gastos.

Una mirada realista al cálculo de los beneficios en bienes inmuebles

Un inversionista inmobiliario novato puede mirar un apartamento de dos habitaciones y ver que en 5 años aumentó en valor de $ 100, 000 a $ 300 , 000 y concluir una triplicación del valor de la inversión. Sin embargo, este simple análisis omite gastos relacionados con la rutina que pueden incluir cargos de financiamiento por compra de propiedad, pagos mensuales de intereses, cargos por registro y timbre, impuestos a la propiedad, comisiones a agentes durante la compra o venta, tarifas mensuales de asociación, mantenimiento y reparaciones, seguro y otros impuestos locales aplicables (por ejemplo, impuesto a las ganancias de capital en venta o una valoración de la propiedad por encima de un cierto nivel que califica al propietario para un impuesto a la riqueza).

Teniendo en cuenta todos estos factores, la valoración realista de los rendimientos de la propiedad se reduce sustancialmente y es posible que el inversor común no la comprenda del todo (en relación con: cómo calcular sus rendimientos de inversión). Los desarrollos durante el período de inversión pueden ocasionar dificultades para vender la propiedad más adelante. Por ejemplo, una nueva autopista ruidosa o un pico en el crimen pueden devaluar la propiedad. (Relacionado: los factores más importantes para invertir en bienes raíces)

Una forma más económica de invertir y obtener ganancias en bienes raíces es a través de opciones de bienes raíces.

¿Qué es una opción de bienes raíces?

Una opción de bienes raíces es un contrato especialmente diseñado entre dos partes (un comprador y un vendedor). El vendedor le ofrece al comprador la opción de comprar una propiedad, por un período de tiempo específico a un precio fijo. El comprador compra la opción de comprar o no comprar la propiedad durante el período de tiempo especificado.

Por el derecho de esta opción, el comprador le paga al vendedor una prima de opción. Si el comprador decide comprar la propiedad (en otras palabras, ejercer la opción de bienes inmuebles), el vendedor debe vender la propiedad al comprador de acuerdo con los términos del contrato preexistente.

Es posible que haya encontrado el concepto de opciones al comprar acciones. Las opciones brindan muchas opciones al comprador. Pueden ejercerse anticipadamente (tipo estadounidense), mantenerse hasta la expiración de la opción o venderse a un segundo comprador antes del vencimiento.

Las opciones de bienes inmuebles son comúnmente utilizadas por los promotores inmobiliarios y los inversores en propiedades residenciales comerciales o de alta gama.Las opciones de bienes raíces ofrecen más flexibilidad y oportunidades de inversión y comercio de bajo costo a los compradores, con beneficios limitados para los vendedores.

Ejemplo de comercio de opciones inmobiliarias

Aquí hay un análisis exhaustivo del riesgo y la recompensa de un escenario de opciones de bienes raíces. Supongamos que un constructor tiene $ 500,000 y quiere comprar un terreno por el cual el vendedor quiere $ 2 millones. El constructor no está seguro de algunas cosas:

1) ¿Puede el constructor recaudar $ 1. 5 millones a través de préstamos bancarios u otras fuentes?

2) ¿Puede el constructor obtener los permisos necesarios para el desarrollo residencial o comercial o una subdivisión adicional de la propiedad?

3) ¿Puede el constructor recaudar dinero y obtener permisos antes de que otro constructor compre la tierra?

En esta situación, una opción de bienes raíces es apropiada. Para un costo no reembolsable definido (llamado la prima de la opción de bienes inmuebles o la contraprestación) de, digamos, $ 25,000, el constructor puede ingresar un contrato de opción de bienes raíces con el vendedor. La opción de bienes raíces permite al constructor bloquear el precio de venta de la propiedad en $ 2 millones en un período de 6 meses. Durante este tiempo, el constructor puede recaudar dinero, obtener permisos y comprar la propiedad (gastando un total de $ 2 millones más la prima de la opción de $ 25, 000), alejarse de la propiedad (y perder los $ 25, 000), o vender la opción a otro comprador por un precio negociable. De cualquier manera, el vendedor hará $ 25,000 adicionales de la propiedad.

El contrato de opción de bienes raíces incluirá las siguientes condiciones:

• detalles de la propiedad (ubicación, tamaño y otros detalles)
• duración del contrato (6 meses a partir de la fecha de contratación)
• prima de opción o monto de la contraprestación ($ 25,000 no reembolsables pagados por el comprador al vendedor en la fecha de negociación)
• precio de compra acordado si la opción se ejerce durante el contrato ($ 2 millones)

Durante los 6 meses de duración del contrato, hay cuatro escenarios posibles.

Escenario 1: El constructor está aprobado por $ 1. 5 millones de préstamos bancarios. También confirma que puede obtener los permisos necesarios para el desarrollo. Ejerce su opción de bienes inmuebles para comprar la propiedad a un precio predeterminado de $ 2 millones. El vendedor recibe $ 2 millones más y mantiene la prima adicional de $ 25,000.

Escenario 2: Después de 2 meses, el constructor descubre que no podrá obtener un permiso de desarrollo. En los próximos 4 meses, el constructor se las arregla para encontrar otra parte dispuesta a comprar la propiedad por $ 2 millones. El constructor vende la opción de bienes inmuebles a la nueva parte por un nuevo precio de $ 30,000. La nueva parte reemplaza al constructor en el contrato de opción original. La nueva parte ejerce la opción y compra la propiedad por $ 2 millones. El vendedor recibe $ 2 millones de la nueva parte y además mantiene la prima de opción de $ 25,000 del constructor. El constructor vendió la opción por $ 30,000 y, por lo tanto, gana $ 5,000 y no tiene una propiedad que no pueda usar.

Escenario 3: El constructor es simplemente un comprador de opciones que busca beneficiarse de la apreciación del precio de la propiedad.Si el precio exigido de $ 2 millones aumenta a $ 2. 2 millones en 5 meses, el comprador de la opción se beneficiará ejerciendo la opción de comprar la propiedad y luego vender la propiedad ($ 2 .2 millones - $ 2 millones - $ 25, 000 = $ 175,000).

Sin embargo, en lugar de ingresar la propiedad y todas las tarifas, impuestos y costos asociados que disminuirán la ganancia de $ 175,000, el comprador de la opción puede vender la opción a una nueva parte dispuesta a comprar la propiedad. A medida que aumenta el precio subyacente de la propiedad, el precio de la opción de bienes raíces también aumentará en lo que se denomina un delta). El comprador puede vender la opción con una nueva prima que incluye el cambio en el valor de la propiedad.

El comprador de la opción original puede vender la opción por $ 200, 000 al nuevo comprador. El nuevo comprador estará dispuesto a pagar $ 200,000 porque significa que el precio total de compra de la propiedad será de $ 2. 2 millones ($ 2 millones pagados al propietario original / vendedor de opciones más $ 200, 000 al titular de la opción existente).

Al final de la transacción, el propietario recibe $ 2 millones más la prima de $ 25,000, el comprador de la opción original obtiene ganancias con $ 175,000 y el comprador de la nueva opción compra la propiedad deseada a las tasas actuales del mercado.

Escenario 4 : el constructor no puede asegurar un préstamo o permisos. Él tampoco puede encontrar un nuevo comprador para su opción. El constructor permite que la opción caduque y pierda la opción premium. Sin embargo, el comprador pudo evitar una mala inversión de $ 2 millones pagando la prima de $ 25,000 (solo el 1.25 por ciento del valor real del negocio). El vendedor se beneficia con $ 25,000 durante el período de opción de 6 meses y continúa buscando un comprador.

En todos los casos, una vez que el vendedor ingresa a un contrato de opciones de bienes raíces, el vendedor ya no tiene opciones de vender la propiedad ni a qué precio. El vendedor debe esperar la decisión del comprador de ejercer la opción. Esta es la razón por la cual el vendedor recibe y mantiene la prima de la opción por adelantado.

The Bottom Line

Las opciones de bienes raíces ofrecen un método de menor costo para negociar, invertir y obtener ganancias de las inversiones inmobiliarias. Sin embargo, son efectivamente contratos OTC entre dos partes individuales sin supervisión reguladora externa. Las partes involucradas deben asegurarse de que el contrato de opciones sea justo. El vendedor por defecto es uno de los mayores desafíos en los acuerdos de opciones de bienes raíces. En tales casos, el único recurso del comprador es una demanda. La falta de información públicamente disponible y registros pasados ​​sobre los participantes en las opciones de bienes raíces es otro desafío. Los inversionistas en opciones de bienes raíces también deben considerar los gastos adicionales, como los honorarios por servicios legales, como la redacción y el registro del contrato.