Suena tan "Walking Dead", ¿no es así? Las ejecuciones hipotecarias de Zombie pueden tener un nombre moderno, pero hay una razón para el nombre. Las casas zombis a menudo son fáciles de detectar debido a su aspecto descuidado, cubierto de maleza y postapocalíptico. A menudo están en ruinas.

Los emprendedores emprendedores y las grandes firmas de inversión compraron muchas de las ejecuciones hipotecarias en el mercado, pero algunas cayeron por las grietas o simplemente fueron abandonadas creando estas monstruosidades en las comunidades de todo el país.

¿Qué es una ejecución hipotecaria Zombie?

Debido a que el término es muy divertido de describir, se ganó una definición amplia. Algunos definen una ejecución hipotecaria zombie como cualquier hogar que cae en ejecución hipotecaria, pero eso no es exacto.

En el momento álgido de la crisis hipotecaria, nació el término "correo de jingle". Los propietarios de viviendas, que ya están bajo el agua en sus hipotecas y que a menudo están desempleados, pondrían las llaves de su casa en un sobre y se las enviarían al prestamista hipotecario. Poco después, se mudaron de su hogar dejándolo vacante. En otros casos, los propietarios recibirían un aviso de ejecución hipotecaria de parte de su prestamista y abandonarían la propiedad demasiado pronto.

Según Ginny Walker en el recopilador de datos de vivienda RealtyTrac, a menudo los casos se producen debido a la falta de comprensión de la ley. "Muchos propietarios no se dan cuenta de cuánto tiempo se tarda en ejecutar una propiedad que puede demorar hasta cuatro años en algunos estados que usan el proceso judicial de ejecución hipotecaria (donde el prestamista debe demostrar la delincuencia ante un juez antes de que puedan proceder con la ejecución hipotecaria). por lo que el propietario deja la propiedad antes de que se haya ejecutado, sin darse cuenta de que sigue siendo responsable del mantenimiento de la propiedad y los impuestos. "

En casos como este, los propietarios pueden ser demandados por impuestos atrasados ​​o violaciones de código debido a que la propiedad está en mal estado, y pueden tener problemas para recibir beneficios del gobierno como resultado de poseer la propiedad oficialmente. Y, por supuesto, el prestamista y su agencia de cobros seguirán persiguiendo al propietario por pagos atrasados ​​y multas.

Otros casos pueden incluir que el banco pierda la cuenta de la casa o que nunca transfiera el título al nombre de un nuevo propietario, dejándolo a nombre del propietario original. Si la casa se encuentra en un vecindario poco deseable, cae en grave estado de deterioro, o el banco tiene demasiadas casas en los libros, puede alejarse igual que el propietario original. Entonces, el banco no tiene que pagar impuestos y mantenimiento en el hogar. Para obtener más información al respecto, lea Lo que los propietarios deben saber sobre los títulos de Zombie .

Robo-Signing

Durante la burbuja inmobiliaria y la crisis crediticia, los bancos estaban produciendo ejecuciones hipotecarias más rápido de lo que las personas que firmaban las ejecuciones hipotecarias podían leerlas. Cuando los tribunales descubrieron que los bancos estaban firmando las ejecuciones hipotecarias que no habían leído, se detuvieron innumerables ejecuciones hipotecarias.El proceso de ejecución hipotecaria se reinició, se abandonó por completo o se quedó atascado en el limbo creando un hogar con un título zombie.

¿Qué tan malo es?

Según un informe de junio de 2015 de RealtyTrac, había aproximadamente medio millón de viviendas en ejecución hipotecaria en los Estados Unidos en el segundo trimestre de 2015 y alrededor del 24% de ellas son ejecuciones hipotecarias zombis. Esto representa una disminución del 11% desde el primer trimestre y una caída del 11% año tras año. Oregon lidera el camino con el 46% de los hogares considerados ejecuciones hipotecarias zombie y Hawaii tiene el porcentaje más bajo: 13%. El costo promedio de un hogar zombie es de aproximadamente $ 195,000. El tamaño promedio es de 1, 718 pies cuadrados, y aproximadamente el 6% se anularon debido a que el propietario había fallecido.

Aún así, las cifras han aumentado respecto de hace un año en casi el 50% de las áreas metropolitanas de los Estados Unidos. Nueva York, Los Ángeles y Houston aumentaron un 38% año tras año.

¿Por qué el aumento? Según el informe RealtyTrac, muchos simplemente están llegando al final de un largo ciclo de procesamiento. En el caso de ciudades como Seattle, donde el valor de las propiedades está aumentando rápidamente, puede deberse a que los bancos se están aferrando a las propiedades por más tiempo con la esperanza de recuperar más de su dinero.

Los efectos en la comunidad están bien documentados. Un estudio de Harvard publicado a fines de 2013 descubrió que en Cleveland, donde había 16,000 viviendas desocupadas, sería más barato que la ciudad demoler las viviendas a un costo de $ 10, 000 por hogar, en lugar de utilizar el subsidio de $ 90,000. disponible para la renovación a través del Programa de Estabilización del Vecindario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU. Además, los autores del estudio dijeron: "La presencia de este creciente inventario de viviendas vacías y deterioradas ha contribuido a la reducción de los valores de mercado de los hogares en la región. "

Jennifer De Vivo, propietaria y agente de bienes raíces de De Vivo Realty, dice que estas casas también pueden ser una pesadilla para los agentes inmobiliarios y los compradores potenciales. "Algunos bancos simplemente venderán un gran inventario de sus ejecuciones hipotecarias a otro banco o gran inversor en una venta a granel, que puede o no incluir varias 'ejecuciones hipotecarias zombis'. "Estas ventas generalmente comienzan en 5 millones de tramos y se mueven hacia arriba. En ese caso, una ejecución hipotecaria de zombies podría continuar cambiando de manos, pero aún conservará los problemas de título que solo aumentarán después de la venta masiva. Huelga decir que los compradores pueden sentirse muy frustrados cuando ven un hogar como este que desean comprar y tengo que informarles que está perdido en el pantano zombi. "

Cities Fighting Back

Las ciudades están sintiendo los efectos de las ejecuciones hipotecarias de zombis y la aprobación de leyes para combatir el problema. La Asamblea del Estado de Nueva York está considerando una ley que requeriría que los bancos y otros prestamistas hipotecarios mantengan propiedades vacantes durante el proceso de ejecución hipotecaria. También requeriría que los prestamistas le digan a los propietarios que pueden quedarse en sus casas hasta que el juez les ordene que se vayan. El Fiscal General del Estado de Nueva York Eric T. Schneiderman espera que esto disminuya la cantidad de estos hogares zombis.

Illinois y Florida aprobaron leyes de "ejecución rápida" de ejecuciones hipotecarias diseñadas para obtener ejecuciones hipotecarias a través del sistema más rápido, pero los estados están atrasados.Como resultado, algunas ejecuciones hipotecarias están tomando más tiempo que en el pasado. Otros han creado bancos de tierras: autoridades públicas creadas para mantener, administrar y desarrollar propiedades con ejecución hipotecaria.

The Bottom Line

Si se encuentra en medio de una ejecución hipotecaria, continúe viviendo en el hogar y manteniendo la propiedad en buen estado hasta que se complete el proceso y tenga una orden oficial de un juez. Una vez que se haya completado la ejecución hipotecaria, ya no será responsable de la propiedad y deberá abandonarla.

Por supuesto, su mejor opción es intentar trabajar con el banco para desarrollar un plan de pago. Los bancos a menudo están ansiosos por trabajar con usted para quedarse en el hogar. Los bancos y los prestamistas toman más trabajo y gastos cuando abandonas la casa. Si pueden mantenerte en él, incluso si pierden una cantidad significativa de dinero, puede valer la pena para ellos. Para obtener ayuda con esto, vea Cómo salvar su hogar de la ejecución hipotecaria y venda su casa en corto para evitar la ejecución hipotecaria.