Los propietarios que enfrentan dificultades financieras pueden negociar con sus prestamistas una modificación o refinanciación de préstamo que reducirá el pago mensual de su hipoteca. En algunos casos, esto es suficiente para permitir que el prestatario permanezca en el hogar. En otros casos, sin embargo, el prestatario puede ser incapaz de cumplir con las demandas del préstamo, debido a factores como la pérdida de un trabajo, el divorcio, la enfermedad o la muerte de un cónyuge, y puede tener que vender la casa a través de una venta corta o perder la casa por ejecución hipotecaria. Aunque estas situaciones son difíciles, un profesional inmobiliario calificado puede ayudar a guiar a los compradores y vendedores con éxito a lo largo del proceso.
Ventas cortas
Un propietario de una casa en dificultades financieras puede poner su propiedad en el mercado como una venta corta para evitar la ejecución hipotecaria. Una venta corta, o venta previa a la ejecución hipotecaria, se produce cuando una propiedad se vende por un monto inferior al monto adeudado en la hipoteca. Este tipo de venta de bienes raíces puede beneficiar al prestamista, que puede evitar el largo y costoso proceso de ejecución hipotecaria, y al prestatario, que puede eliminar o reducir la deuda hipotecaria y mantener una ejecución hipotecaria fuera de su informe crediticio.
Un prestamista puede acordar una venta corta si el prestatario tiene dificultades financieras personales (como pérdida de trabajo, divorcio o emergencia médica) y le debe más de lo que vale la casa. Si el prestamista aprueba la venta en descubierto, cualquier producto de la venta irá al prestamista. Dado que el precio de venta cae corto del saldo restante de la hipoteca, la diferencia puede ser perdonada por el prestamista o el prestamista puede buscar un juicio de deficiencia contra el prestatario por todo o parte del saldo (unos pocos los estados prohíben juicios de deficiencia luego de una venta corta). El proceso de venta corta varía de estado a estado, pero los pasos generalmente incluyen:

• Paquete de venta corta - El prestatario (vendedor) presenta un paquete financiero al prestamista. Esto incluye estados financieros, una carta que describe las dificultades del vendedor y copias de registros financieros.
• Oferta de venta corta - Si el vendedor acepta la oferta de un comprador interesado, el agente de la lista envía al prestamista el contrato de listado, una oferta de compra ejecutada, la carta de preaprobación del comprador y una copia del cheque de devengo, y el paquete de venta corta del vendedor.
• Procesamiento bancario: El banco revisa la oferta y aprueba o rechaza la venta corta. Esto puede llevar de varias semanas a meses.

Cómo ayudar a los vendedores
Si es una opción, una venta corta a menudo tiene más sentido que una ejecución hipotecaria. Si bien una venta corta afectará el informe de crédito del prestatario, no es tan perjudicial como una ejecución hipotecaria. Además, una venta corta hará que sea más fácil pedir dinero prestado en el futuro que si la propiedad hubiera entrado en ejecución hipotecaria.Cuanto antes se inicie el proceso de venta corta, es más probable que el banco apruebe la venta en descubierto. Si se retrasa en los pagos, el prestatario estará más cerca de la ejecución hipotecaria, por lo que el tiempo es esencial. De hecho, es posible realizar una venta en descubierto antes de atrasarse en los pagos si la situación financiera del prestatario ha cambiado debido a dificultades.
Otra ventaja de una venta corta es que, a diferencia de la ejecución hipotecaria, el vendedor tiene el control de la venta, no del banco. Eso significa que los vendedores pueden saber quién está comprando su casa; para algunas personas, eso hace que la transición sea un poco más fácil.
Como profesional de bienes raíces, puede ayudar a los vendedores:

• Determine el valor de una propiedad para ver si es elegible para la venta en descubierto (con un valor inferior al saldo de la hipoteca)
• Desarrolle un paquete de venta corta y califíquese para ventas en corto > Establecer un precio que traiga ofertas y ser aprobado por el banco
• Listar la propiedad como una venta corta
• Negociar con el banco para aprobar una oferta de compra
• Para compradores

Una venta corta puede proporcionar una excelente oportunidad para que un comprador ingrese a una casa a un precio reducido. Cabe señalar, sin embargo, que una venta corta es una transacción inmobiliaria compleja y que consume mucho tiempo. El prestamista puede tardar varias semanas o meses para aprobar la venta en descubierto, y no es raro que un comprador presente una oferta de venta corta solo para cancelar porque el proceso es demasiado largo. Para obtener la propiedad con un descuento, el comprador tiene que estar dispuesto a esperar la aprobación de venta en corto del banco.
Como profesional de bienes raíces, puede ayudar a los compradores:
Determinar una oferta justa

• Negociar con el banco
• Ejecuciones hipotecarias

La ejecución hipotecaria es el proceso que permite a un prestamista recuperar el monto adeudado en un préstamo en mora al vender o tomar posesión de la propiedad. Si bien las leyes de ejecución hipotecaria varían de estado a estado, en general hay seis fases:
Pago predeterminado -

1. Esto ocurre cuando un prestatario se ha perdido al menos un pago de la hipoteca. El prestamista envía un aviso de pago perdido, y después de dos pagos perdidos puede enviar una carta de demanda. En este punto, es probable que el prestamista esté dispuesto a trabajar con el prestatario para hacer los arreglos necesarios para ponerse al día con los pagos omitidos. Aviso de incumplimiento (NOD) -
2. Se envía un Aviso de incumplimiento después de 90 días de pagos perdidos. El préstamo se entrega al departamento de ejecución hipotecaria del prestamista y se informa al prestatario que se registrará el Aviso. El prestatario generalmente tiene 90 días para liquidar los pagos y restablecer el préstamo. Aviso de venta del fideicomisario -
3. Si el préstamo no se ha restituido dentro del tiempo asignado, se registrará un Aviso de venta del fideicomisario, y el prestamista publicará un aviso en el periódico local indicando que la propiedad será disponible en una subasta pública Venta de fiduciario -
4. La propiedad se coloca en una subasta pública y se vende al mejor postor calificado. Después de que se confirme el mejor postor y se complete la venta del administrador, se otorgará una escritura fiduciaria a la venta al ganador.La propiedad es entonces propiedad del comprador, que tiene derecho a la posesión inmediata. Real Estate Owned (REO) -
5. Si la propiedad no se vende en la subasta pública, el prestamista se convierte en el propietario y tratará de vender la propiedad por sí mismo, a través de un corredor o con la ayuda de un REO. Gestor de activos. Estas propiedades se llaman "propiedad del banco". Desalojo -
6. El prestatario puede permanecer en el hogar hasta que se haya vendido o se convierta en propiedad del banco. Se envía un aviso de desalojo para exigir que los ocupantes desalojen el lugar de inmediato. El sheriff local visitará la propiedad para sacar a las personas y sus pertenencias si es necesario. Para vendedores

Perder un hogar por una ejecución hipotecaria puede ser una experiencia emocional y desgarradora. A lo largo del proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista puede intentar hacer arreglos para ayudar al prestatario a obtener el préstamo y evitar la ejecución hipotecaria. Desafortunadamente, si un prestatario tiene problemas para hacer un pago de hipoteca, se hace cada vez más difícil hacer pagos de actualización para actualizar el préstamo. Si un prestatario sabe que es probable que (o definitivamente) se atrasará en los pagos, lo mejor para él es hablar lo antes posible con el prestamista sobre la modificación del préstamo o las opciones de refinanciamiento para reducir los pagos mensuales. En algunos casos, será suficiente para que el prestatario pueda cumplir con los pagos reducidos y evitar la ejecución hipotecaria.
Si un prestamista comienza el proceso de ejecución hipotecaria, es importante tener en cuenta que no están obligados a informar al propietario si han decidido desestimar la ejecución hipotecaria. Si el prestatario no tiene conocimiento de la destitución de la ejecución hipotecaria, se le dejará un título de zombie: el derecho a la propiedad y la posesión de una vivienda que permanece con una persona que cree que la casa se perdió debido a una ejecución hipotecaria. El dueño de la casa puede haberse mudado sin querer, manteniendo el título de la propiedad y siendo responsable por los costos y las responsabilidades de la propiedad de la vivienda. Los propietarios pueden protegerse a sí mismos asegurándose de que el proceso de ejecución hipotecaria esté completo y que el título se transfiera legalmente a otra entidad.
Para compradores
Al igual que con las ventas en corto, las ejecuciones hipotecarias pueden brindar la oportunidad a los compradores de comprar una casa con un descuento. Dicho esto, comprar una ejecución hipotecaria, incluso a un alto precio, tiene inconvenientes. Estas casas generalmente se venden "tal cual" sin garantía de condición, y un comprador a menudo no puede inspeccionar la propiedad antes de hacer una oferta. El resultado es que cualquier dinero ahorrado mediante la compra de una ejecución hipotecaria podría servir para hacer que la vivienda sea habitable y conforme al código.
Como profesional de bienes raíces, puede ayudar a los compradores:
Buscar propiedades adecuadas

• Determinar si el precio es bueno
• Organizar inspecciones, cuando estén disponibles
• Navegar por el papeleo
• El corto Recurso de Ventas y Ejecución de una Hipoteca (SFR

® ) Certificación La navegación segura y exitosa en ventas cortas y ejecuciones hipotecarias requiere experiencia y experiencia. Muchos compradores y vendedores acuden a los profesionales de bienes raíces para obtener asistencia, pero no todos tienen la experiencia adecuada para manejar este tipo de transacciones.Puede aumentar su comerciabilidad como un profesional de bienes raíces al obtener el conocimiento y las habilidades necesarias para manejar de manera efectiva y eficiente las transacciones de venta corta y de ejecución hipotecaria.
Una forma de demostrarles a los clientes potenciales que posee las habilidades es a través de la certificación de Recurso de venta corta y ejecución hipotecaria (SFR®) (ofrecida por la Asociación Nacional de REALTORS®). Los titulares de esta certificación tienen capacitación especializada en ventas cortas y ejecuciones hipotecarias, vendedores calificados para ventas cortas, negociación con prestamistas y protección de compradores.

The Bottom Line
Las dificultades financieras pueden pasar factura a los propietarios de viviendas, pero ofrecen buenas oportunidades para los compradores. Tanto los compradores como los vendedores pueden beneficiarse de sus habilidades como un profesional de bienes raíces con experiencia en el manejo de ventas cortas y ejecuciones hipotecarias. Con su experiencia, puede ayudar a los clientes a navegar por el proceso, valorar propiedades, listar propiedades y negociar con prestamistas.