Comprar y ser dueño de propiedad rara vez es fácil o simple. Cuando la propiedad en cuestión se encuentra en un lugar distante, los desafíos se multiplican. Invertir en propiedades fuera del estado puede parecer atractivo si vives en un área donde los bienes inmuebles son caros. También puede parecer atractivo si ya posee una propiedad en el lugar donde vive y desea diversificar sus propiedades. O quizás solo quiera tener una casa de vacaciones. Pero antes de hacer una oferta, considere cuidadosamente estos problemas.

Razones para comprar

Un factor que lleva a las personas a considerar comprar una propiedad lejos de casa es que la propiedad puede ser más económica en otro estado. Quizás usted vive en un área como San Francisco o la ciudad de Nueva York, donde los costos de propiedad son altísimos. Si simplemente no puede permitirse comprar un lugar donde vive o si hacerlo requiriera invertir la mayor parte de su dinero en bienes raíces y prefiere diversificar sus inversiones, es posible que desee ver otras ciudades donde los fundamentos del mercado son sonido, pero los costos de propiedad son significativamente más bajos.

Las personas que viven en áreas deprimidas pero que no desean trasladarse por motivos de trabajo o personales pueden estar mejor si alquilan en su ciudad natal e invierten en bienes inmuebles donde la economía es más sólida. Por ejemplo, si vivió en Las Vegas, la ciudad con la tasa de ejecuciones hipotecarias más alta durante el colapso de la vivienda, es posible que haya deseado comprar una propiedad en un mercado donde los precios medios de venta se mantuvieron relativamente estables, como Charlotte, Carolina del Norte.

Quizás la razón principal por la cual las personas deciden invertir en propiedades fuera del estado es que el retorno de la inversión (ROI) puede ser mejor allí que en el hogar. Los precios de compra, las tasas de apreciación, los gastos de la hipoteca (si corresponde), los impuestos, las normas de vivienda, las condiciones del mercado de alquiler y más son factores que podrían ser más favorables en otro estado y contribuirán al ROI potencial de la propiedad.

Retos a considerar

Cuando usted invierte fuera del estado, debe superar su falta de familiaridad con el mercado inmobiliario fuera del estado y con sus condiciones económicas locales, tanto a nivel de la ciudad como a nivel del vecindario. No tendrá el mismo conocimiento íntimo y cotidiano de un mercado distante que tiene del mercado en el que vive. No tiene una comprensión profunda de los mejores vecindarios, o lo peor. Deberá confiar en el boca a boca, la investigación, los instintos viscerales y las opiniones de los profesionales que contrate.

Comprender todas las leyes y regulaciones relacionadas con la propiedad e impuestos a la propiedad en un lugar donde no vive es otro desafío importante. Incluso si lee cada línea de los códigos y ordenanzas locales, lo que dice en papel y lo que sucede, en realidad, no siempre coinciden. Es crucial hablar con los propietarios de la zona para obtener una comprensión real de las reglamentaciones locales.

Necesitará buenos contactos en el área para que su plan de inversión sea exitoso, pero cuando se trata de una ciudad distante, puede comenzar de cero buscando profesionales de calidad, como agentes de bienes raíces, gerentes de propiedades y operarios: el personas que serán la clave de su éxito o fracaso.

Comprar fuera del estado

El secreto del éxito de muchos inversores de otros estados es encontrar y contratar una excelente empresa de administración de propiedades. Los necesitará para ayudarlo a cubrir vacantes, cobrar el alquiler, hacer reparaciones y manejar emergencias. Si vivió en el área, puede optar por administrar la propiedad usted mismo, pero si vive lejos, la administración profesional de la propiedad es un gasto adicional en el que debe incurrir para salvaguardar su inversión. Como constructor experimentado y administrador de propiedades, Rusty Meador aconseja: "No importa qué tan bueno sea un negocio inmobiliario que encuentre, es tan bueno como su capacidad de administrarse bien".

Tenga en cuenta que incluso con una compañía de administración de propiedades en su nómina, aún necesitará hacer visitas ocasionales a su propiedad para asegurarse de que lo que los gerentes y los inquilinos le dicen coincida con la realidad. Este es un costo adicional de tiempo y dinero que debe considerarse.

Además, al comprar una propiedad de alquiler, especialmente propiedades de alquiler fuera del estado, es probable que encuentre tasas de seguro de vivienda más altas, tasas de interés hipotecarias más altas y requisitos de pago inicial más altos porque los prestamistas lo considerarán un prestatario más arriesgado que un propietario -ocupante. También complicará su situación tributaria al ser propietario de propiedades de alquiler y obtener ingresos en más de un estado. Es posible que deba contratar a un profesional de impuestos sobre la renta para mantenerlo en buenas manos con las autoridades tributarias.

Al considerar todos estos factores, puede encontrar que ser propietario-ocupante o comprar propiedades de inversión en el hogar es una propuesta mucho más simple y menos costosa que comprar fuera del estado.

Antes de comprar fuera del estado

Si todavía está intentando comprar fuera del estado, asegúrese de seguir estas advertencias adicionales.

No compre a simple vista: es posible que la propiedad no sea lo que usted cree que es. La información en línea sobre una propiedad puede estar desactualizada, y un agente de bienes raíces local o propietario de una propiedad que no está cuidando sus mejores intereses podría mentirle para cerrar una venta. Si inconscientemente te conviertes en el dueño de una propiedad molesta que infringe las leyes de salud y / o seguridad, te puedes encontrar enganchado a numerosas violaciones de código que llevarán mucho tiempo y son costosas de arreglar. Si una propiedad ha estado desocupada durante el tiempo suficiente, puede desarrollar problemas de mantenimiento que causan tal deterioro que la ciudad lo considera un riesgo de seguridad y lo arrasa. Incluso podría terminar en el gancho de la factura de demolición.

Algunos inversionistas inmobiliarios han encontrado que las chinches, las termitas, las cucarachas, los ratones u otras plagas son su perdición. Sin una visita en persona a la propiedad y una inspección profesional para verificar estos problemas, puede convertirse en el propietario de una propiedad que no es habitable.Scott Paxton, de la Agencia de Protección de Alquiler, informa que las quejas por chinches de cama se han vuelto cada vez más comunes y que este problema puede ser muy costoso de eliminar.

Encontrar inquilinos de calidad es muy importante para los propietarios ausentes. No estará allí para vigilar de cerca el comportamiento de sus inquilinos o su tratamiento de la propiedad, ni estará allí para presionarlos a pagar si el alquiler está vencido. Además de contratar una empresa de administración de propiedades de primer nivel, desea tener inquilinos que no le causen ningún dolor de cabeza ni a usted ni a la empresa de administración.

Además, hacer una visita en persona a la ubicación le permite conocer mejor a los profesionales que lo ayudarán con el proceso de compra de una casa, como su abogado, agente de bienes raíces y prestamista. Mientras visita, tómese un tiempo para reunirse con varios prestamistas e investigue los diversos tipos de hipotecas y tasas de interés disponibles localmente. También es beneficioso obtener la preaprobación de una hipoteca, ya que esto reducirá el tiempo que tomará cerrar el trato una vez que finalmente haya encontrado su sueño fuera de la casa del estado.

Finalmente, si nunca has tenido una propiedad, comprar tu primera propiedad fuera del estado es un riesgo adicional. No importa cuántos libros lees sobre propiedad, no hay sustituto para la experiencia de la vida real. Sin ninguna experiencia en la propiedad y sin el conocimiento directo que proviene de vivir en una propiedad día tras día, es posible que se pierda las consideraciones importantes de mantenimiento de la propiedad en su propiedad fuera del estado.

Alternativas fuera del estado

Si no cree que desea comprar una propiedad donde vive por alguna razón, hay otras formas de ingresar al mercado inmobiliario que son mucho más simples que invertir fuera del estado. . Una opción es el fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Invertir en un REIT o REIT ETF es similar a invertir en acciones, y puede elegir un REIT con un perfil de riesgo / rendimiento que se ajuste a lo que está buscando. Y al igual que cuando posee una acción y no es responsable de tomar decisiones sobre la operación de esa empresa cuando posee acciones de un REIT, no tendrá ninguno de los dolores de cabeza asociados con la posesión de una propiedad.

También puede echar un segundo vistazo a la compra de la propiedad donde vive, incluso si no quiere vivir en ella. Tal vez has estado alquilando en San Francisco porque no estás interesado en vivir en el único lugar donde puedes comprar: un condominio de 250 pies cuadrados. Pero, ¿estarías dispuesto a poseer ese condominio como una propiedad de alquiler? Es probable que sea más fácil comprar y tener un lugar cerca de su hogar. Puede ser más costoso o menos rentable, pero puede encontrar que el costo adicional o el ROI más bajo valen la pena.

Cómo hacer que funcione

Si vas a comprar fuera del estado, compra en un área con la que estés familiarizado, tal vez donde fuiste a la universidad o donde creciste. Es mejor tener algún conocimiento del área que ninguno. Como beneficio adicional, si compra en un área que normalmente visita de todos modos, su viaje de placer puede ser al menos parcialmente deducible de impuestos porque agregará un componente comercial a esos viajes para verificar su propiedad.

Compre en un área con algunas similitudes con el área donde vive, como el clima, la demografía o la antigüedad de la propiedad para que tenga una idea de a qué se enfrenta. Si ha vivido toda su vida en un suburbio de California de los años 60, no compre una propiedad de 120 años en Boston.

No compre una propiedad de alto riesgo. Compre en un vecindario principalmente ocupado por sus propietarios para atraer inquilinos que tienen un menor riesgo económico, dice Ryan L. Hinricher, socio fundador de la compañía de inversión inmobiliaria para el hogar, Investor Nation. Una propiedad de alta calidad "típicamente tendrá menos mantenimiento y mantenimiento. Estas propiedades también se alquilan más rápido ya que generalmente tienen diseños modernos y un conteo adecuado de dormitorios y baños", señala.

Finalmente, como se mencionó anteriormente, es crucial crear una gran red de profesionales para ayudarlo y visitar su propiedad ocasionalmente.

The Bottom Line

Invertir en propiedades fuera del estado es una propuesta de alto riesgo y un gran compromiso. Antes de hacerlo, asegúrese de comprender realmente en qué se está metiendo y de estar preparado para enfrentar todos los desafíos relacionados.