El sector inmobiliario es una de las clases de activos alternativos de mejor rendimiento para los inversores que desean diversificar su cartera o simplemente no disfrutan de la naturaleza volátil del mercado de valores. Contrariamente a la creencia popular, uno no necesita ser extremadamente rico para tener intereses en la propiedad. En el pasado, invertir en propiedades inmobiliarias, especialmente grandes propiedades comerciales, era algo que solo estaba reservado para personas de alto patrimonio neto (HNWI); sin embargo, el aumento de las plataformas de crowdfunding inmobiliario en línea y los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) cotizados en bolsa mucho más fácil para el inversionista promedio tener acceso a inversiones inmobiliarias.

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Fundrise, por ejemplo, es uno de los muchos mercados de crowdfunding en línea que han reunido sumas relativamente pequeñas de dinero de la gente común y han utilizado esos fondos para ayudar a los promotores inmobiliarios a financiar sus proyectos. Hasta la fecha, los desarrolladores en el sitio web han recaudado más de $ 10 millones. Fundada en 2012 por dos hermanos llamados Benjamin y Dan Miller, Fundrise recientemente apareció en los titulares cuando anunció el lanzamiento del primer REIT en línea del mundo, o como lo llaman "eREIT".

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A principios de este mes, Fundrise comenzó a procesar suscripciones para su oferta pública inicial de $ 50 millones (IPO), pero rápidamente se vieron forzados a suspender temporalmente la venta de acciones de eREIT debido a la gran demanda. El primer día de la oferta, Fundrise recibió un promedio de $ 21, 400 en solicitudes de suscripción por minuto. Los inversores debían comprar un mínimo de 100 acciones a una tasa de $ 10 por acción. A pesar de que Fundrise eREIT parece una inversión muy prometedora, ciertamente no es para todos. Aquí hay tres cosas importantes que debe preguntarse al determinar si una participación accionaria en eREIT de Fundrise tendría sentido en su cartera de inversiones.

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¿Le importa invertir en un activo ilíquido?

Una de las principales diferencias entre el eREIT de Fundrise y los REIT tradicionales es el nivel de liquidez. Los REIT tradicionales se negocian en una bolsa de valores y reciben una valoración de mark to market (MTM) cada minuto de un día de negociación. Esto le da a los inversionistas la posibilidad de vender una parte, o la totalidad, de sus REIT en un par de minutos si es necesario. Fundrise eREIT no figura en una bolsa, y como resultado, las unidades solo se pueden canjear al final de cada trimestre. Esto puede ayudar a obligar a un inversor a tomar un horizonte a largo plazo, pero también puede ser un problema si un inversor necesita acceso inmediato a dinero en efectivo para una emergencia. (Ver también, CEO de Fundrise, Ben Miller, sobre "Por qué importa el prefinanciamiento. )

¿Necesita el ingreso?

La ley federal requiere que todos los REIT distribuyan no menos del 90% de sus ingresos anuales a los titulares de sus unidades.El eREIT de Fundrise no está excluido de este requisito. Como resultado, la compañía tiene la intención de hacer una "distribución de efectivo de alto rendimiento" al final de cada trimestre. Esto puede ser ideal para aquellos inversores que buscan crear una fuente de ingresos adicional. Sin embargo, el eREIT podría no ser ideal para inversores que no necesitan ingresos de inversión inmediatamente.

Es importante recordar que, a diferencia de los dividendos corporativos, que se gravan a una tasa baja, las distribuciones REIT están gravadas a la tasa de impuesto a la renta normal. Esta es la razón por la cual los REIT a menudo se llaman inversiones ineficientes en impuestos. Los inversores que poseen REIT tienden a mantenerlos en cuentas de jubilación que tienen tratamientos impositivos favorables, como una Roth IRA, pero no es posible hacer esto con Fundrise eREIT.

En algunos casos, un inversor puede terminar obteniendo rendimientos netos más altos y una factura tributaria más baja invirtiendo en una acción que reinvierte la mayoría de las ganancias en lugar de distribuirla a los accionistas.

¿Cuán tolerante al riesgo es usted?

El eREIT de Fundrise probablemente no sea adecuado para su cartera de inversiones si considera que su tolerancia al riesgo es baja o bastante moderada. Como un nuevo fondo de inversión, el eREIT no tiene un historial operativo previo para determinar qué tan bueno es el equipo de gestión. Esto también hace que sea difícil hacer predicciones calculadas sobre qué tan bien funcionará el eREIT en el futuro.

En comparación con los equipos de administración de REIT cotizados en bolsa, la gestión de eREIT de Fundrise carece de muchos años de experiencia. En la circular de ofertas de la compañía que se presentó ante la Comisión de Seguridad e Intercambio (SEC), se reveló que el equipo de gestión inicial de eREIT está formado por cuatro miembros, el más antiguo de los cuales tiene solo 39 años. Además, el eREIT no tenía miembros de la junta no ejecutivos en el momento de la escritura.

Dependiendo de su edad y objetivos generales, una inversión en el eREIT podría valer la pena. Por otro lado, es posible que otros inversionistas no se sientan cómodos con el riesgo asociado con la naturaleza de inicio de eREIT. Los REIT cotizados públicamente podrían ser una alternativa mucho más adecuada para los inversores conservadores como los jubilados, que desean un flujo confiable de ingresos mientras protegen su capital. (Ver también, 3 maneras en que los Millennials pueden invertir en propiedades de alquiler. )

The Bottom Line

REITs y plataformas de crowdfunding de propiedades han hecho que sea extremadamente fácil para el inversionista promedio incluir inversiones inmobiliarias en su o su cartera. Justo este mes, Fundrise, un sitio web de crowdfunding, lanzó el primer REIT de Internet del mundo. Al igual que los REIT tradicionales, eREIT de Fundrise brindará a sus partícipes la oportunidad de beneficiarse de las propiedades generadoras de ingresos. Si bien los eREits son similares a los REIT tradicionales a ese respecto, hay una serie de diferencias entre los dos. Por ejemplo, las acciones en eREIT de Fundrise solo pueden canjearse al final de cada trimestre, y como tal, pueden no ser una inversión adecuada para muchos inversores minoristas. Además, el eREIT podría ser ineficiente en cuanto a los impuestos para los inversores jóvenes que podrían beneficiarse mucho más realizando ganancias de capital en lugar de ingresos por inversiones.Los inversores conservadores también deben tener en cuenta que Fundrise es un nuevo jugador en el negocio de REIT, y como tal puede ser más riesgoso que otros REIT debido a su historial no probado.