Luego de la Gran Recesión, un pago inicial mínimo del 20% se convirtió en el estándar de la industria para las hipotecas jumbo. Hoy, sin embargo, los prestamistas están relajando el requisito del 20% de pago inicial en jumbos, especialmente para HENRY ("High Earners, Not Rich Yet"), que tienden a ser profesionales más jóvenes con gran crédito e ingresos, pero no mucho efectivo.

Préstamos Jumbo

Los préstamos Jumbo son hipotecas que exceden los límites de préstamo ajustados. Para 2016, eso es $ 417,000 en la mayoría de los mercados inmobiliarios, y hasta $ 721, 050 en algunos mercados de viviendas de alto costo, como Honolulu, Hawaii. Estos préstamos quedan fuera de las restricciones de préstamo, por lo que Fannie Mae o Freddie Mac no los respaldan. Debido a que los prestamistas asumen un mayor riesgo en estos préstamos, generalmente imponen requisitos de crédito más estrictos y cobran tasas de interés más altas para compensar su exposición financiera. Para obtener más información, consulte Una guía rápida de hipotecas Jumbo y ¿Cuáles son sus opciones para hipotecas de grandes sumas de dinero?

Ingresos ricos, efectivo pobre

El término "HENRY" se refiere a un segmento de personas o familias que ganan entre $ 250,000 y $ 500,000 por año, pero no tienen mucho efectivo Después de pagar los impuestos, los costos de la vivienda, la educación y el dinero a un lado para el retiro y las cuentas de ahorro para la universidad. Sin mucho efectivo, estos prestatarios pueden no tener el dinero para cubrir un gran pago inicial: después de todo, el 20% de una hipoteca de $ 1 millón es de $ 200,000, algo que podría evitar que califiquen para la hipoteca que desean.

Los prestamistas miran más allá del efectivo

Mientras que el 20% de reducción fue la norma posterior a la recesión en las hipotecas jumbo, un número creciente de prestamistas ahora está dispuesto a aprobar préstamos jumbo con tan solo un 10% de descuento. y aún más bajo, en algunos casos, si el prestatario tiene activos e ingresos adecuados. Una historia reciente en el Wall Street Journal, por ejemplo, destacó a un prestatario de la ciudad de Nueva York que tenía una excelente calificación crediticia y ocho años a un trabajo bien remunerado, pero solo lo suficiente como para pagar un 10.1% de un millón de dólares casa. Incluso con el pago inicial bajo, el prestatario fue aprobado para el préstamo debido a sus ingresos y activos.

¿Cuál es la relación préstamo-valor?

Los prestamistas le prestan mucha atención al tamaño del enganche porque afecta la relación préstamo-valor (LTV): una evaluación del riesgo crediticio que compara el monto del préstamo con el valor tasado de la vivienda. Se calcula dividiendo el monto del préstamo por el menor del valor de tasación o el precio de compra de la vivienda. Cuanto mayor sea el pago inicial, menor será el LTV (y viceversa).

Aquí hay un ejemplo: Supongamos que compra una casa de $ 200,000. Si bajas un 20% ($ 40, 000), el LTV sería del 80% ($ 160, 000 ÷ $ 200, 000 =. 8). Sin embargo, si solo aplica un 10% ($ 20, 000), el LTV sería del 90% ($ 180, 000 ÷ $ 200, 000 =.9). Los prestatarios con bajo LTV se consideran menos riesgosos porque tienen más equidad en sus hogares, lo que los hace menos propensos al incumplimiento. Y, si un prestatario termina incumpliendo, al prestamista le será más fácil vender la casa en ejecución hipotecaria por al menos tanto como se adeuda por la hipoteca.

The Bottom Line

Los productos de préstamos más nuevos de bancos, cooperativas de crédito y prestamistas en línea ofrecen hipotecas gigantes con LTV hasta del 90%, lo que es una gran noticia para HENRY. Para compensar el riesgo adicional, los prestatarios generalmente terminan pagando una tasa de interés más alta. La diferencia en las tasas de interés entre un 20% de pago inicial y un 10% de pago inicial, por ejemplo, podría ser de aproximadamente un cuarto a tres octavos de punto porcentual, según Brian Scott Cohen, un banquero hipotecario privado de Wells Fargo con sede en New York City.

Los prestamistas que ofrecen préstamos jumbo LTV altos pueden requerir 12 meses de reservas. Buenas noticias para HENRYs: la mayoría permitirá que los saldos de las cuentas de jubilación tengan en cuenta la decisión, siempre que puedan liquidarse.

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