Una de las principales consideraciones cuando una persona busca refinanciar o comprar una casa es la tasa hipotecaria prevaleciente en el mercado de vivienda porque la tasa tiene un impacto económico directo sobre el ingreso disponible y la responsabilidad del prestatario.

¿Pero qué afecta las tasas hipotecarias? La economía, las tasas de interés y las tasas de las hipotecas están entrelazadas, y la Reserva Federal de los EE. UU. (FED) tiene un efecto directo (y derivado) sobre cada una de ellas.

La economía y las tasas de interés

Las políticas de la Fed se basan en la situación económica de los EE. UU. El Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC, por sus siglas en inglés), que se puede llamar el brazo de toma de decisiones de la Fed, evalúa la salud económica de los EE. UU., Basándose en datos de calidad de varias agencias. Con base en lo que el FOMC cree sobre la condición económica (como el crecimiento, la inflación, el empleo), la Fed decide sus tasas. La tasa de fondos federales es una de las tasas clave de política, y las otras tasas de interés monetarias cruciales, como la tasa de descuento y la tasa preferencial, están influenciadas por la tasa de fondos federales establecida por la Reserva Federal.

Cuando la Reserva Federal mantiene la tasa de fondos federales en niveles bajos, afecta a toda la economía de los EE. UU. Mediante otras tasas de interés que abaratan el endeudamiento de personas y empresas. Alienta a las personas a tomar préstamos de consumo para gastar y las empresas son inducidas a pedir préstamos para la expansión y otros fines, todo lo cual ayuda a estimular el crecimiento económico y aumentar el empleo.

Hay situaciones como una inflación muy alta cuando el banco central aumenta las tasas de interés para controlar la oferta de dinero en la economía. El objetivo para la tasa de fondos federales fue tan alto como 20% en la inflación de principios de 1980; la tasa ha disminuido constantemente hasta hace poco. El FOMC elevó el rango objetivo para la tasa de fondos federales a 0. 25% - 0. 5% a partir de diciembre de 2015 en adelante. (Lectura relacionada, ver: Nuevas herramientas de la Fed para manipular la economía.)

El cambio en la tasa de fondos federales se transmite a través de las operaciones de mercado abierto (OMO) (es decir, compra o venta de bonos del Tesoro de EE. UU.). Si la Fed apunta a aumentar la oferta de dinero en la economía, entonces compra bonos, entregando efectivo a cambio. Cuando la Fed compra bonos, los precios de los bonos aumentan y el aumento resultante en la oferta monetaria hace que los préstamos sean más baratos, lo que reduce las tasas de interés.

Por el contrario, si la Fed apunta a exprimir el exceso de oferta de dinero, entonces vende bonos y recibe efectivo. Vender bonos disminuye los precios de los bonos al tiempo que disminuye la oferta de dinero, lo que significa menos dinero circulando en la economía. Eso hace que los préstamos sean más caros y empuja las tasas de interés hacia arriba. Como regla general, los precios de los bonos y las tasas de interés se mueven en direcciones opuestas.(Para obtener más información, consulte: ¿Por qué las tasas de interés tienden a tener una relación inversa con los precios de los bonos?)

Los vínculos con las tasas hipotecarias

Las tasas hipotecarias no se ven afectadas inmediatamente por un cambio en la situación económica o las tasas de interés, hay muchos enlaces que transmiten lentamente su influencia. Entonces, ¿de qué dependen las tasas hipotecarias?

Los rendimientos de los bonos del Tesoro a largo plazo tienen un impacto directo en las tasas de interés fijo (el rendimiento a largo plazo significa 10 años y 30 años). Existe otro producto que compite por los mismos inversores que invierten en bonos del Tesoro a 10 o 30 años, conocidos como valores respaldados por hipotecas (MBS). Por lo tanto, tan pronto como aumentan los rendimientos, estos productos también necesitan ofrecer mayores rendimientos para atraer a los inversores, lo cual es posible solo cuando los préstamos se otorgan a una tasa más alta. Por lo tanto, los rendimientos más altos resultan en mayores tasas de hipoteca. (Lectura relacionada, ver: Ganancia de deuda hipotecaria con MBS.)

Ahora relacionemos los rendimientos de los bonos del Tesoro con la economía. Diga que las perspectivas económicas son sombrías; A las personas les gusta salir de las acciones hacia los bonos del gobierno y los valores para la inversión, ya que se consideran los más seguros. Esto aumenta la demanda de estos instrumentos, impulsando los precios de los bonos. A medida que los precios de los bonos suben, el rendimiento (o rendimiento) de ellos disminuye. A medida que caen los rendimientos, las tasas de las hipotecas también comienzan a bajar. Por lo tanto, en general, un escenario económico lento irá acompañado de menores tasas de interés hipotecario (a través del mercado de bonos) y tasas de interés más bajas a medida que el banco central intente fortalecer la economía. Lo opuesto es cierto cuando la situación económica y las perspectivas son buenas.

Si bien la tasa de fondos federales (y otras tasas de interés) no tiene un efecto directo sobre las tasas de interés hipotecario fijo a largo plazo, sí tienen un efecto directo sobre las hipotecas de tasa ajustable (ARM). Esto se debe a que los préstamos de tasa ajustable se revisan y revisan mensualmente, semestralmente o anualmente, dependiendo de la tenencia y están vinculados con los rendimientos del Tesoro a un año.

La curva de rendimiento es una curva que muestra los rendimientos del Tesoro a corto y largo plazo. La siguiente tabla muestra las curvas de rendimiento diarias del Tesoro para distintas duraciones desde 2007-2015 (primer día del año), junto con la tasa de la hipoteca en ese momento. En un escenario económico normal, los rendimientos a largo plazo deberían ser más altos que los rendimientos a corto plazo. Recuerde que siempre existe un margen entre las tasas a largo plazo y las tasas hipotecarias para tener en cuenta los riesgos asociados con una hipoteca.

Fecha	3 meses	1 año	10 años	30 años	Tasas hipotecarias
01/02/2007	5. 07	5. 00	4. 68	4. 79	6. 22
01/02/2008	3. 26	3. 17	3. 91	4. 35	5. 76
01/02/2009	0. 08	0. 04	2. 46	2. 83	5. 05
01/04/2010	0. 08	0. 45	3. 85	4. 65	5. 03
01/03/2011	0. 15	0. 29	3. 36	4. 39	4. 76
01/03/2012	0. 02	0. 12	1. 97	2. 98	3. 92
01/02/2013	0. 08	0. 15	1. 86	3. 04	3. 41
01/02/2014	0. 07	0. 13	3. 00	3.92	4. 43
01/02/2015	0. 02	0. 25	2. 12	2. 69	3. 63 *

Fuente: Departamento del Tesoro de los EE. UU., Freddie Mac (la tasa hipotecaria es para todo el mes y no para la fecha en particular) * según la encuesta del mercado hipotecario primario (como el 22 de enero de 2015). Cifras en porcentaje

The Bottom Line

Al contemplar la obtención de un préstamo hipotecario, debe verificar en qué dirección se dirigen las tasas de interés fijo y buscar la declaración de la Reserva Federal sobre la situación económica, junto con el patrón de la curva de rendimiento. Estas fuentes pueden brindar una valiosa guía sobre la situación económica y las tasas de las hipotecas. (Para obtener más información, consulte: Cómo afectan las tasas de interés al mercado inmobiliario).