La respuesta a esta pregunta realmente depende del tipo de entidad legal a través de la cual opera su negocio. Las empresas pueden ser operadas como cualquiera de las siguientes entidades legales:
- Corporación tradicional "C"
- S Corporation
- Compañía de responsabilidad limitada de un solo miembro que se grava como propietario único
- Sociedad de responsabilidad limitada con múltiples propietarios , que se grava como una corporación o sociedad
- Asociación general
- Propiedad única
Cada entidad legal tiene ventajas y desventajas fiscales únicas, según la naturaleza del negocio. Respondamos a esta pregunta, entidad legal por entidad legal.
C Corporation
No habría impuesto a las ganancias de capital a largo plazo sobre la venta, pero habría un impuesto sobre la renta corporativo regular sobre la venta si se obtuviera una ganancia en la venta. La razón de esto es que las corporaciones C no tienen ninguna tasa impositiva de ganancias de capital preferencial disponible para ellas. En general, todos los ingresos reconocidos por una empresa que opera a través de una corporación C tradicional se gravan a las tasas del impuesto a las ganancias corporativas que van del 15% hasta el 35%, dependiendo del nivel de ingresos imponibles. Cualquier venta de activos por una corporación a un accionista sería gravada si hubiera una ganancia en la venta, esto incluye una casa. Además, el precio de venta debe representar lo que se denomina precio de plena competencia. La longitud del brazo significa que representa lo que un tercero independiente pagaría por el hogar. Si el IRS determinó que el precio de venta de la vivienda no está en condiciones de plena competencia, existen una serie de problemas relacionados con la distribución que podrían aplicarse y que están más allá del alcance de este artículo.
S Corporation
La venta de una casa por parte de una corporación S a uno de sus accionistas sería tratada como una ganancia de capital a largo plazo (si la corporación era dueña de la casa por más de un año ) Esta ganancia se traspasaría a los accionistas respectivos y se gravaría en sus declaraciones de impuestos individuales. Una corporación S generalmente no paga ningún impuesto a las ganancias. Todos los elementos de ingresos y pérdidas se transfieren a los accionistas individuales que deben declarar estos elementos de ingresos o pérdidas en sus declaraciones de impuestos individuales. Existen otros problemas, como la recaptura de la depreciación, si la casa se usó para fines comerciales, pero eso está más allá del alcance de este artículo.
Compañía de responsabilidad limitada de un solo miembro ("LLC") y empresa de propiedad individual
Las LLC de un solo miembro y las empresas individuales se gravan de la misma manera a nivel federal. Si la casa se usó para fines comerciales y era propiedad de una LLC (el título estaba a nombre de la LLC), entonces el propietario de la LLC debería informar sobre la ganancia en la venta en su declaración individual de impuestos. Si la LLC poseía la casa más de un año, el propietario trataría la ganancia como una ganancia de capital a largo plazo. Con respecto a un propietario único, la casa solo puede titularse a nombre del individuo que opera la propiedad única. Como el título no cambia, no hay venta ni emisión de capital hasta que el individuo venda la casa a un tercero independiente. Las reglas de recuperación de depreciación se aplicarían si la casa fuera utilizada por la empresa, ya sea una LLC o un propietario único, pero eso está más allá del alcance de este artículo.
Sociedad de responsabilidad limitada con múltiples propietarios, gravados como una corporación
Las reglas que se aplican a una corporación serían idénticas en este escenario, lo que significa que cualquier ganancia de capital a largo plazo solo se gravaría dentro de la LLC.
Sociedad de responsabilidad limitada con múltiples propietarios, gravados como sociedad y asociación general
Las sociedades son similares a las corporaciones S en que las partidas individuales de ingresos y pérdidas no se gravan dentro de la sociedad, sino que se transfieren a los socios individuales y gravados en sus declaraciones de impuestos individuales. Por lo tanto, cualquier venta de una casa por la sociedad sería imponible a los socios individuales, no a la sociedad. Si la sociedad era propietaria de la casa por más de un año, la ganancia sería elegible para la tasa de impuesto a las ganancias de capital a largo plazo, que actualmente es del 15%.
The Bottom Line
El verdadero problema problemático con respecto a una casa propiedad de una empresa es la pérdida de la exclusión de venta de vivienda. La exclusión de venta de vivienda permite que las personas que poseen una vivienda como residencia principal excluyan hasta $ 500,000 de la ganancia de impuestos ($ 250,000 para individuos cuyo estado civil sea soltero). Cuando la casa es propiedad de una empresa, esta exclusión de venta de vivienda se pierde, lo cual es una consideración impositiva significativa. Como en cualquier transacción fiscal, es evidente que las personas deben buscar el asesoramiento de un CPA o un abogado.
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