A medida que se prepara para comprar una casa, probablemente esté atrapado en la emoción de un caleidoscopio de opciones: ¿Fijador superior o llave en mano? Pequeño condominio en el corazón de la ciudad o una casa en los suburbios? ¿Tradicional o contemporáneo? ¿Ladrillo o estuco? ¿Hipoteca de tasa fija o de tasa ajustable?

OK, entonces tal vez el último no sea exactamente estimulante. Sin embargo, por muy aburrido que sea, es una pregunta que tendrá que hacerse, y responder, en algún momento durante el proceso de compra de una casa. ¿Qué tipo de hipoteca debe elegir? Créalo o no, su decisión podría hacer o deshacer la inversión de su casa (consulte Cómo obtener una hipoteca entre los 20 años ).

Las buenas noticias: no estás solo en tu búsqueda para conseguir la hipoteca perfecta. Por segundo año consecutivo, los Millennials representaron el mayor grupo de compradores de viviendas en Estados Unidos (32%), según un estudio de marzo de 2015 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. A medida que los miembros de esta generación siguen inundando el mercado inmobiliario, están impulsando algunos cambios importantes en la industria hipotecaria. Un informe del Pew Research Center 2014 r descubrió que los prestatarios hipotecarios de Millennial están exigiendo un proceso de solicitud de préstamo hipotecario basado en tecnología, un servicio rápido en línea y cierres de hipoteca más rápidos.

Pero antes de cerrar su nuevo hogar, tendrá que hacer algunos deberes de hipoteca. Aquí encontrará información sobre los principales tipos de hipotecas para ayudarlo a tomar esta decisión crítica.

Préstamos FHA

Los préstamos hipotecarios ofrecidos por la Administración Federal de Vivienda (FHA), conocidos como préstamos FHA, están diseñados para compradores de viviendas que no tienen un montón de dinero para realizar un pago inicial, razón por la cual los préstamos de la FHA son tan atractivos para los millonarios sin efectivo.

Las hipotecas tradicionales a 30 años, a diferencia de los préstamos de la FHA, requieren un pago inicial del 20% a menos que pague un seguro hipotecario privado (PMI). Los prestamistas convencionales requieren que pague este seguro si realiza un pequeño pago inicial porque se lo considera un prestatario de alto riesgo. PMI aumenta su pago mensual de la hipoteca en 0. 25% al ​​2% del saldo de su préstamo por año.

Con un préstamo de la FHA, sin embargo, solo se requiere un pago inicial del 3%, todos los cuales pueden provenir de un obsequio o donación. Eso significa que es posible obtener un préstamo de la FHA sin tener que depositar un solo dólar de su propio dinero. Además, los requisitos de suscripción no son tan estrictos con estos préstamos. En otras palabras, si su historial de crédito no es exactamente perfecto, un préstamo de la FHA podría ser su mejor opción.

Los préstamos de la FHA cayeron en picado en popularidad en los últimos años a medida que la Administración Federal de la Vivienda continuó aumentando sus costos mensuales de seguro hipotecario (lo que resultó en mayores pagos mensuales para los propietarios). A diferencia de los préstamos convencionales, los pagos del seguro hipotecario de los préstamos de la FHA continúan durante la vigencia del préstamo.A muchos prestatarios les resultó más asequible contratar una hipoteca convencional de 30 años y expulsar el PMI hasta que alcanzaran el 20% de equidad en el hogar.

Sin embargo, la FHA está tomando medidas para cambiar las cosas. En enero de 2015, comenzó a reducir las primas de las hipotecas de los préstamos de la FHA en un promedio de $ 900 por año. Parece que sus esfuerzos están funcionando ya que los préstamos de la FHA están en aumento una vez más, particularmente con los compradores de vivienda por primera vez. En el segundo trimestre de 2015, las originaciones de préstamos de la FHA aumentaron un 50% con respecto al trimestre anterior y aumentaron un 46% en comparación con el año anterior, según RealtyTrac.

Hipotecas de tasa fija

En el mundo de los préstamos hipotecarios convencionales, la hipoteca de tasa fija es la opción más predecible y directa para los prestatarios. Eso es porque la tasa de interés no cambia durante la vida de la hipoteca. Como resultado, los pagos de principal e interés que realice cada mes nunca cambian. Aunque las hipotecas de tasa fija generalmente se establecen como un préstamo a 30 años, es posible obtener una hipoteca de tasa fija de 10 o 15 años.

Su tasa de interés está bloqueada en una hipoteca de tasa fija cuando obtiene el préstamo por primera vez, y permanece igual hasta que venda, refinancie o pague el préstamo. Eso significa que si su tasa de interés es 4. 2% cuando obtiene el préstamo, 20 años después, la tasa seguirá siendo 4. 2% (si todavía tiene la hipoteca).

La ventaja de una hipoteca de tasa fija es simple: no hay sorpresas. Nunca tendrá que lidiar con pagos mensuales fluctuantes que varían con los movimientos de las tasas de interés. Incluso si la inflación aumenta fuera de control y las tasas hipotecarias se disparan al 20%, su pago mensual se mantiene igual. Esto le permite mantener el control de su presupuesto. Una hipoteca de tasa fija generalmente es la mejor opción si piensa que permanecerá en una casa por más de cinco años, y también es una opción inteligente cuando las tasas de interés están subiendo. Además, debido a que estas hipotecas simples son fáciles de entender, son ideales para quienes compran una casa por primera vez.

Sin embargo, pagará una prima por la previsibilidad del pago. Las hipotecas de tasa fija generalmente son más caras que las hipotecas de tasa ajustable (ver a continuación). De acuerdo con Bankrate. com, las tasas promedio de las hipotecas 2014 fueron 4. 5% para las hipotecas con tasa fija a 30 años en comparación con 3. 3% durante los primeros cinco años de una ARM 5/1 (la tasa es fija por cinco años y ajustable para el resto 25 años de una hipoteca a 30 años). Esto equivale a pagos mensuales de $ 1 000 en una hipoteca de $ 200 000 con la tasa fija a 30 años (incluyendo principal e intereses) en comparación con $ 875 al mes durante el período de "luna de miel" del 5/1 ARM.

Hipotecas de tasa ajustable

Cuando considera los ahorros que se muestran en el ejemplo anterior, puede sentirse tentado a solicitar una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Pero los ARM tienen mucha incertidumbre. Aunque una hipoteca con tasa de interés ajustable puede ofrecer un importante beneficio de costo al principio del préstamo, usted podría pagarla en etapas posteriores.

También conocida como "hipoteca de tasa variable" o "hipoteca de tasa variable", una ARM es una hipoteca en la que la tasa de interés cambia con el tiempo.Con un ARM, su tasa de interés inicial generalmente se fija por un período de tiempo, y esta tasa de interés "teaser" es a menudo más baja que la tasa de mercado. Después de un cierto período de tiempo especificado en su contrato (a veces conocido como el período de "luna de miel" mencionado anteriormente), la tasa de interés de su préstamo se ajusta o restablece regularmente, algunas veces cada mes. Estos ajustes también cambiarán sus pagos mensuales de la hipoteca. Por ejemplo, la tasa de interés inicial para un ARM 2/28 se fija por un período de dos años y luego se restablece a una tasa flotante durante los 28 años restantes de la hipoteca a 30 años.

Cuando tiene un ARM, sus pagos hipotecarios mensuales pueden aumentar drásticamente a lo largo de la vida del préstamo. En tan poco como un año, un ARM del 6% puede elevarse al 11% o más si las tasas de interés van en aumento. Muchos propietarios con ARM perdieron sus hogares en el reciente colapso de la vivienda debido a que sus pagos siguieron aumentando. Estos prestatarios no podían vender o refinanciar para salir de su préstamo y, finalmente, el valor de sus casas cayó a menos del monto que debían en la hipoteca. Para colmo, las hipotecas de tasa ajustable pueden ser extremadamente difíciles de entender, lo que las convierte en una opción cuestionable para los compradores primerizos.

En el lado positivo, los ARM le permiten aprovechar las tasas de interés decrecientes sin tener que refinanciar. También es una opción viable y asequible si solo planea quedarse en una casa por uno o dos años.

The Bottom Line

Determinar el tipo de hipoteca que más le conviene depende de una serie de factores, desde el monto del anticipo que puede pagar y su flujo de caja mensual hasta el estado actual del mercado. Aunque puede estar tentado de buscar en la red la respuesta, las tasas de las hipotecas cambian constantemente, por lo que vale la pena recurrir a los expertos. Hable con al menos dos agentes hipotecarios o prestamistas diferentes y hable sobre su situación particular. Estos profesionales pueden ofrecerle orientación, explicarle sus opciones y ayudarle a elegir la hipoteca más adecuada para sus necesidades específicas.

Consulte Información básica sobre hipotecas y Cómo comprar tarifas hipotecarias para obtener más información. Para que no se pierda programas especiales si es la primera compra de su casa, también consulte Créditos para compradores de vivienda por primera vez .