Fannie Mae (Asociación Hipotecaria Nacional Federal) y Freddie Mac (Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos Hipotecarios) son empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) con el mandato de ampliar la vivienda asequible en los EE. UU. Y proporcionar liquidez y estabilidad a los mercados hipotecarios y de vivienda de los Estados Unidos. Creado en 1938 a pedido del presidente Franklin Roosevelt, Fannie Mae fue contratada por el Congreso en 1968 como una empresa privada, propiedad de los accionistas. Freddie Mac fue contratado por el Congreso en 1970.

Ni Fannie Mae ni Freddie Mac prestan fondos directamente a los compradores de viviendas. En cambio, las dos organizaciones cumplen mandatos y logran objetivos al operar en el mercado secundario de hipotecas de EE. UU. Ambas instituciones trabajan con banqueros y corredores para garantizar que los fondos se destinen a préstamos a tasas de interés asequibles; logran este objetivo comprando hipotecas. (Para saber a dónde van los pagos de su hipoteca, lea Detrás de las escenas de su hipoteca .)

Juntos, Fannie Mae y Freddie Mac poseen (o respaldan) más de $ 5 billones de hipotecas de los EE. UU. En 2009. Las dos empresas representan casi la mitad del mercado hipotecario de los EE.UU., valorado en $ 12 billones. Pero incluso el tamaño de las empresas no pudo evitar que las dos instituciones se vean envueltas por la crisis financiera mundial de 2008, la mayor desde la Gran Depresión de los años treinta. (Para obtener más información sobre qué causó los problemas en ese momento, asegúrese de leer ¿Qué causó la gran depresión? )

El 7 de septiembre de 2008, en medio de crecientes preocupaciones sobre la solvencia de las dos GSE, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), el regulador de Fannie Mae y Freddie Mac, determinó que las dos GSE podrían no continuar operando de manera segura y cumplir su misión pública. Se consideró que esto representaba un "riesgo inaceptable para el sistema financiero en general" y la economía de los EE. UU. Por lo tanto, FHFA anunció que colocaría a las compañías bajo curaduría, que es esencialmente el equivalente de una bancarrota del Capítulo 11, y nombrará un nuevo liderazgo.

Génesis del problema
Los problemas de Fannie Mae y Freddie Mac tuvieron sus comienzos en la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos de principios de la década de 2000. Alimentados por las bajas tasas de interés y los estándares de préstamo relajados, los precios de las viviendas en los Estados Unidos aumentaron a tasas que estuvieron muy por encima del promedio histórico en el período 2001-2006.

Gran parte del auge de la vivienda se vio impulsado por el aumento desproporcionado de los préstamos de alto riesgo, mientras que los prestatarios tenían historiales crediticios irregulares o registros de crédito poco prístinos. Dichos prestatarios históricamente encontraron difícil obtener una hipoteca que les permitiera comprar una casa. Pero en 2004, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU. Ordenó a Fannie Mae y Freddie Mac que compraran más préstamos para prestatarios subprime.Esto expandiría el mercado de préstamos subprime y también permitiría que los dos GSE cumplan con su mandato de vivienda asequible en los EE. UU. (Para profundizar en el mandato de vivienda accesible de GSE, lea Fannie Mae y Freddie Mac, Boon Or Boom? < ) Poder de compra del GSE

Desde 2004 hasta 2006, Fannie Mae y Freddie Mac compraron $ 434 mil millones en valores respaldados por préstamos de alto riesgo, lo que alimentó aún más el auge de los préstamos de alto riesgo. Solo en 2004, las dos GSE compraron $ 175 mil millones en valores subprime, que representan el 44% del mercado y un aumento del 116% desde 2003, cuando compraron $ 81 mil millones en estos valores. En 2005, Fannie Mae y Freddie Mac compraron $ 169 mil millones de valores subprime, que representan el 33% del mercado, y en 2006, aumentaron sus compras a $ 90 mil millones. Formalización de hábitos delictivos

Sin embargo, a partir de 2007, a medida que la corrección en la vivienda de los EE. UU. Comenzó a cobrar impulso, la morosidad y las ejecuciones hipotecarias comenzaron a aumentar drásticamente. El aumento en el incumplimiento de las hipotecas subprime provocó una crisis crediticia global en agosto de 2007; la crisis crediticia se alivió a finales de año, pero empeoró a partir de marzo de 2008. (Para saber más acerca de por qué ocurrió este empeoramiento, lea Por qué el mercado de viviendas burbujea .) Fannie Mae y Freddie Mac registraron $ 14. 9 mil millones en pérdidas netas combinadas en 2007, agotando su capital y socavando su solidez financiera. Con Fannie Mae ya bajando un 83% en el año y Freddie Mac un 88% por las preocupaciones sobre su solvencia, el secretario del Tesoro Henry Paulson dijo que los reguladores federales apoyarían los dos GSE y pidió al Congreso la autoridad para inyectar cantidades ilimitadas de capital en las dos compañías . Estas medidas sirvieron para mejorar el sentimiento de los inversores solo brevemente. En la última semana de julio, las acciones habían vuelto a caer en medio de crecientes preocupaciones sobre su supervivencia.

Conservatorship

Poco después, el director de la FHFA dijo que Fannie Mae y Freddie Mac serían puestos en curaduría. Según la declaración presidencial que anunciaba la decisión, poner a estas compañías en una sólida base financiera y reformar sus prácticas comerciales era fundamental para la salud del sistema financiero de EE. UU. Y ayudaría a avanzar en la corrección de la vivienda que pesaba tanto en la economía .
Según el acuerdo de custodia, el Tesoro de EE. UU. Haría una inyección de capital de (hasta) $ 100 mil millones en cada GSE. A cambio, cada GSE emitiría $ 1 mil millones de acciones preferentes preferentes con un cupón del 10% para el Tesoro de EE. UU.

Otras condiciones del acuerdo eran que la cartera retenida de hipotecas y valores respaldados por hipotecas de GSE no debería superar los $ 850 mil millones al 31 de diciembre de 2009, para reducirse en un 10% anual hasta alcanzar los $ 250 mil millones.

The Bottom Line

La colocación de Fannie Mae y Freddie Mac bajo curaduría trajo la gravedad de la situación a los inversionistas de todo el mundo, hasta el mercado de hipotecas subprime y U.S. viviendas estaban preocupadas. Fue uno de los factores, junto con la bancarrota de Lehman Brothers y la casi desaparición de AIG, lo que contribuyó a la dramática escalada de la crisis financiera en septiembre de 2008. (Para leer más sobre Fannie Mae y Freddie Mac, asegúrese para leer
Fannie Mae, Freddie Mac y The Credit Crisis of 2008 .)