Cada año, la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas establece los límites máximos de préstamos conformes para las hipotecas respaldadas por Fannie Mae y Freddie Mac. Bajo estos límites, los préstamos conformes actualmente tienen un tope de $ 417,000 para viviendas unifamiliares en la mayoría de los EE. UU. En ciertos mercados de vivienda de alto costo, incluidos Alaska y Hawai, los límites pueden llegar a $ 721, 050, aunque los más altos -las áreas de costo superan los $ 625, 500. Si está comprando una casa con una carga conforme, tendrá acceso a una variedad de prestamistas tanto en línea como fuera de línea.

Sin embargo, los préstamos que exceden estos límites de préstamo conformes se clasifican como hipotecas no conformes o jumbo, y sus opciones de préstamo para préstamos de este tamaño son diferentes. La buena noticia es que tiene un par de opciones, incluida una hipoteca convencional (una que no cuenta con el respaldo del gobierno) y una hipoteca respaldada por la Administración Federal de Vivienda (FHA).

Primero, los límites de préstamos de verificación

Los límites de préstamos de la FHA varían según el tipo de vivienda y el estado y el condado donde se encuentra su casa. En la mayoría de las áreas de los EE. UU., El límite del préstamo es de $ 271, 050 para viviendas unifamiliares, pero puede ser mayor según el lugar donde viva. Si vive en una de estas áreas de alto costo, puede calificar para una hipoteca jumbo respaldada por la FHA. A continuación hay tres ventajas clave de estos préstamos.

Pagos iniciales más bajos

El pago inicial de un préstamo de la FHA puede ser sustancialmente más bajo de lo que se le requeriría pagar por la mayoría de los otros tipos de préstamos jumbo. Los anticipos de la FHA pueden ser tan bajos como el 3. 0% del precio de compra de la vivienda, en comparación con el 20% que se ve con otros productos de préstamos. En una casa de $ 500,000, esa es la diferencia entre un pago inicial de $ 15, 000 con un préstamo de la FHA y $ 100, 000 con la mayoría de los otros préstamos.

Hay un inconveniente en el bajo pago inicial: se le exigirá que pague un seguro hipotecario si deposita menos del 20% del precio de compra. Si su préstamo FHA se origina este año, realizará pagos de prima de seguro hipotecario (MIP) por 11 años si su relación préstamo-valor original (LTV) es 90% o menos; si su LTV es mayor al 90%, pagará MIP por todo el plazo del préstamo (lo que puede ser muy costoso). La tasa que paga depende de la duración del préstamo y del LTV y, si el saldo del préstamo excede los $ 625, 500, deberá un porcentaje más alto.

Mayor proporción de deuda a ingresos

Su proporción de deuda a ingresos (DTI) compara la cantidad de deuda que tiene con su ingreso general. Los prestamistas hipotecarios usan DTI para medir su capacidad para administrar los pagos que realiza cada mes y pagar el dinero que ha pedido prestado. Un DTI bajo demuestra que tiene un buen equilibrio entre la deuda y los ingresos; por el contrario, un DTI alto muestra que tiene demasiadas deudas por sus ingresos.Para obtener más información, consulte ¿Qué se considera una buena relación deuda / ingresos (DTI)?

En general, a los prestamistas hipotecarios convencionales les gusta ver un DTI del 36% o menos. La FHA tiene estándares de calificación más flexibles: el 43% generalmente es el punto de corte, pero la FHA acepta proporciones tan altas como el 56. 99% en ciertas situaciones.

Puntuaciones de crédito más bajas

En general, los requisitos de crédito para los préstamos de la FHA tienden a ser más relajados que los de los préstamos convencionales. Aunque se tienen en cuenta otros factores, necesitará un puntaje crediticio mínimo de 580 para recibir el financiamiento máximo (está más cerca de 650 para las hipotecas convencionales; consulte ¿Qué es un buen puntaje crediticio? ). Si su puntaje de crédito cae entre 500 y 579, es probable que aún así sea aprobado, pero tendrá que hacer un pago inicial de al menos 10%. Si tiene un historial de crédito no tradicional o crédito insuficiente, aún puede calificar para un préstamo de la FHA si cumple con ciertos requisitos.

The Bottom Line

La Administración Federal de Vivienda fue creada en 1934 para ayudar a aumentar la propiedad de vivienda al hacer que las hipotecas estén disponibles para más personas. El programa de la FHA redujo los requisitos de pago inicial, los prestatarios calificados en función de su capacidad de pago (en lugar de a quién conocían), estableció el cronograma de amortización del préstamo e introdujo plazos de préstamo más largos. La FHA continúa facilitando que las personas califiquen para hipotecas, incluyendo hipotecas de gran tamaño, a través de pagos iniciales más bajos y normas de calificación más flexibles. Consulte Comprensión de los préstamos hipotecarios de la FHA y Principales razones para solicitar un préstamo FHA para obtener detalles adicionales sobre estas hipotecas.