Los propietarios de viviendas a menudo se encuentran en la posición poco envidiable de deber más en el saldo de sus hipotecas de lo que valen sus viviendas. Esto es el resultado de una combinación de eventos, muchos de los cuales están más allá del control del propietario. La caída de los precios inmobiliarios, un vecindario en deterioro, malas decisiones de endeudamiento (por ejemplo, pedir prestado más de lo que el prestatario puede pagar o aceptar una opción de hipoteca de tasa ajustable) y el refinanciamiento para sacar capital pueden dejar a los propietarios con una deuda creciente. Cuando el saldo de la hipoteca excede el valor de la propiedad, la posición del propietario se conoce como "al revés" o "bajo el agua". Es difícil escapar de esta posición incómoda, y a menudo requiere vender la casa por un valor inferior al del préstamo, pero hay soluciones. Veamos algunas opciones para propietarios con patrimonio negativo.

Venta corta de una casa con poco capital

La venta en corto es una opción viable si la diferencia entre el precio de venta de la vivienda y el monto hipotecado es pequeña, o si el vendedor tiene mucho dinero. Si se puede encontrar un comprador, el propietario puede acudir al cierre con un cheque para saldar el saldo del préstamo. Si el vendedor no puede pagar el saldo pero debe vender, el vendedor debe contactar al titular de la hipoteca e intentar organizar una venta corta. (Para obtener más información sobre la venta en corto de su casa, lea Venda su casa en corto para evitar la ejecución hipotecaria .)

Convencer al prestamista para que acepte una venta corta a menudo implica una cantidad sustancial de tiempo y papeleo. Además de lograr que el prestamista acepte, el propietario debe encontrar un agente de bienes raíces que esté dispuesto a manejar la venta. Si se encuentra un comprador, las complicaciones continúan. El prestamista a menudo sirve el préstamo en nombre de un inversor. Si el prestamista se siente cómodo con la venta, el prestamista tiene que trabajar con el inversor que posee el préstamo para llegar a un acuerdo. Esto puede llevar tiempo. Si la casa está cubierta por un seguro hipotecario privado (PMI), la aseguradora también podría estar involucrada en el proceso. La aseguradora ha asegurado la propiedad contra incumplimiento para proteger los intereses del banco, por lo que la aseguradora tiene un interés en el proceso. En general, el plazo para llegar a un acuerdo es largo, y el banco tiene pocos incentivos para cooperar.

Ejecución hipotecaria

Cuando todo está dicho y hecho, el propietario puede terminar debiendo dinero al banco, incluso después de la venta, para compensar la diferencia entre lo que un comprador está dispuesto a pagar y lo que el banco está dispuesto a aceptar. Si cree que este podría ser el caso en su situación, la alternativa podría ser la ejecución hipotecaria. Sin embargo, pondere esta opción con mucho cuidado, aunque una venta corta no es buena para su calificación crediticia, una ejecución hipotecaria es aún peor. (Lea La importancia de su crédito Calificación para saber cómo sus actividades de endeudamiento afectan su calificación crediticia, y Cinco claves para desbloquear una mejor calificación de crédito para obtener consejos y técnicas para reconstruir calificación crediticia arruinada.)

Además de los desafíos de establecer la venta, la posibilidad de adeudar dinero después de la venta y la probabilidad de que su puntaje crediticio sea positivo, los impuestos también deben tomarse en consideración. Desde una perspectiva fiscal, la diferencia entre el precio de venta en el hogar y el saldo de la hipoteca puede verse como un ingreso. Pagar el impuesto o probar que usted era insolvente y, por lo tanto, exento del impuesto, son elementos que deben tratarse porque, desde una perspectiva impositiva, una venta corta se considera como condonación de deuda.

Las opciones para evitar las molestias de una venta corta son limitadas. El escenario ideal es continuar viviendo en el hogar y pagando la hipoteca hasta que el mercado inmobiliario mejore y la casa se pueda vender por un precio que cubra el saldo de la hipoteca. Otras opciones a considerar son aceptar a un compañero de cuarto para ayudar a pagar las cuentas, o mudarse a un apartamento y alquilar la casa.

The Bottom Line

La mejor manera de minimizar las probabilidades de encontrarse al revés es sacar la hipoteca más pequeña que pueda encontrar y pagarla lo más rápido posible. Este esfuerzo comienza por comprar una casa que realmente puede pagar, que podría ser una propiedad dramáticamente diferente a la que siente que pertenece. (¿Necesita ayuda para calcular los números? Lea Hipotecas: ¿cuánto puede pagar? )

Los compradores prudentes y sabios hacen un pago inicial sustancial, lo que les permite evitar tener que comprar un seguro hipotecario privado (PMI) y proporcionando suficiente capital inmobiliario que tendrán un colchón si los valores de las viviendas disminuyen. Además, al asumir una hipoteca pequeña, usted debería poder hacer pagos adicionales y salir de la carga de la deuda en menos tiempo. Finalmente, hacer pagos adicionales hace que la probabilidad de encontrarse "al revés" en su hipoteca sea mucho menos probable.

Consulte Comprensión de la estructura de pago hipotecario para comprender el proceso de cálculo y pago, así como el calendario de amortización de los préstamos hipotecarios.