Las hipotecas y los préstamos con garantía hipotecaria son ambos préstamos en los que el prestatario se compromete con su casa como garantía. En otras palabras, el prestamista puede apoderarse de la casa del prestatario como recurso por falta de pago. Si bien los dos tipos de préstamos comparten esta importante similitud, existen diferencias entre ellos, y los consumidores deben comprender sus opciones cuando toman prestado el valor de su casa.

Conceptos básicos de hipoteca

Cuando las personas usan el término hipoteca, generalmente están hablando de una hipoteca tradicional, en la cual un banco presta dinero a un prestatario para comprar una casa. En la mayoría de los casos, el banco presta hasta el 80% del valor tasado de la vivienda o el precio de compra, el que sea menor. Por ejemplo, una persona que compra una casa de $ 200,000 es elegible para una hipoteca de hasta $ 160,000. Debe aportar los $ 40,000 restantes por su cuenta.

El tipo de interés de una hipoteca puede ser fijo o variable. El prestatario paga el monto del préstamo más los intereses en un plazo fijo, con los términos más comunes de 30 o 15 años. Si el prestatario se atrasa en los pagos, el prestamista puede hacerse cargo de la casa en un proceso conocido como ejecución hipotecaria. El prestamista luego vende la casa, a menudo en una subasta, para recuperar su dinero.

En caso de incumplimiento, esta hipoteca tiene prioridad sobre los préstamos posteriores realizados contra la propiedad, tales como préstamos con garantía hipotecaria o líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés). El prestamista original debe ser pagado en su totalidad antes de que los prestamistas posteriores reciban los ingresos de una venta de ejecución hipotecaria.

Lo básico del préstamo con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria también es una hipoteca. La diferencia entre un préstamo con garantía hipotecaria y una hipoteca tradicional es que un prestatario toma un préstamo con garantía hipotecaria después de que ya es dueño de la propiedad, mientras que obtiene una hipoteca para comprar la propiedad. Un préstamo con garantía hipotecaria está garantizado por el capital en la propiedad, que es la diferencia entre el valor de la propiedad y el saldo existente de la hipoteca del propietario. Por ejemplo, una persona que debe $ 150,000 en una casa valorada en $ 250,000 tiene $ 100,000 en capital. Suponiendo que su crédito es bueno, y califica de otro modo, el prestatario puede obtener un préstamo adicional utilizando el capital de su casa como garantía.

Como una hipoteca tradicional, un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo a plazos reembolsado en un plazo fijo. Diferentes prestamistas tienen diferentes estándares en cuanto a qué porcentaje del capital de una casa están dispuestos a prestar, y el crédito del prestatario juega un papel en esta decisión.

En muchos casos, un préstamo con garantía hipotecaria se considera una segunda hipoteca, ya que se realiza sobre una hipoteca existente. Si el hogar entra en ejecución hipotecaria, el prestamista que posee el préstamo con garantía hipotecaria no se paga hasta que se pague al primer prestamista hipotecario. En consecuencia, el riesgo del prestamista de préstamos con garantía hipotecaria es mayor, razón por la cual estos préstamos suelen tener tasas de interés más altas que las hipotecas tradicionales.

No todos los préstamos con garantía hipotecaria son segundas hipotecas. Un prestatario que posee su propiedad libre y clara puede decidir tomar un préstamo contra el valor de su casa. En este caso, el prestamista que realiza el préstamo con garantía hipotecaria se considera el primer titular del derecho de retención.

Préstamo hipotecario vs. Equidad de vivienda

El propietario de una vivienda que desee utilizar el capital de su vivienda para pagar deudas de mayor interés, como tarjetas de crédito, o para hacer mejoras en el hogar, enfrenta una decisión. Él puede refinanciar el saldo total de su hipoteca, más el retiro de efectivo adicional, con una hipoteca tradicional, o puede dejar solo su hipoteca original y obtener un préstamo con garantía hipotecaria sobre la misma.

Las tasas de interés determinan qué tipo de préstamo es mejor en esta situación. Un prestatario que tiene una tasa de interés extremadamente baja sobre su hipoteca existente debe dejarlo solo y usar un préstamo con garantía hipotecaria para obtener los fondos adicionales que necesita. Sin embargo, si las tasas hipotecarias han disminuido sustancialmente desde que el prestatario sacó su hipoteca existente, debería considerar hacer un refinanciamiento completo. En este último caso, el prestatario ahorra el dinero adicional que toma prestado, ya que las hipotecas tradicionales tienen tasas de interés más bajas que los préstamos con garantía hipotecaria, y puede obtener una tasa más baja sobre el saldo que ya adeuda.