El seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) es un tipo de póliza de seguro que protege a los prestamistas del riesgo de incumplimiento por parte del comprador y lleva la hipoteca a ejecución hipotecaria. También permite a los compradores que no pueden, o pueden optar por no hacerlo, realizar un pago inicial significativo para obtener financiamiento hipotecario a precios asequibles. Si compra una casa y paga menos del 20%, es probable que su prestamista minimice su riesgo al requerirle que compre un seguro de una compañía de PMI antes de firmar el préstamo.

PMI beneficia al prestamista (el único beneficiario de PMI), pero puede agregar un pedazo considerable a su pago mensual de la casa: generalmente cuesta alrededor de 0. 5 a 1% del monto del préstamo anualmente . El PMI de un préstamo de $ 200,000, por ejemplo, podría costar hasta $ 2,000 por año, o $ 166. 67 cada mes, suponiendo una tasa de PMI del 1%.

No confunda el PMI con el seguro de vida hipotecario, que le corresponde a usted (o a sus beneficiarios) para pagar su hipoteca si usted muere o queda discapacitado. Ver ¿Cómo puedo evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI)? para obtener más información sobre PMI.

Debido a que las primas son costosas (y una política de PMI beneficia al prestamista, no a usted), es importante comprender cuándo y cómo puede deshacerse de su PMI.

Ley de Protección de Propietarios

La Ley de Protección de Propietarios de 1998 (la "Ley de Cancelación de PMI") entró en vigencia el 29 de julio de 1999. La Ley abordaba las dificultades que los propietarios experimentaban para cancelar la cobertura de PMI después de haber alcanzado el nivel de equidad requerido. , y estableció procedimientos uniformes para cancelar y terminar las políticas de PMI. La Ley se aplica principalmente a las hipotecas residenciales originadas después del 29 de julio de 1999 (si su préstamo se emitió antes de esa fecha, deberá comunicarse con su prestamista para obtener más información).

La Ley describe tres situaciones en las que se puede eliminar el PMI pagado por el prestatario: terminación automática, cancelación solicitada por el prestatario y finalización cuando el préstamo alcanza su punto medio.

Terminación automática

De acuerdo con la Ley de Protección de Propietarios, su prestamista debe rescindir el PMI en la fecha en que el saldo del préstamo alcance el 78% del valor original de su vivienda (en otras palabras, cuando su capital alcance 22 %), siempre que esté al corriente con los pagos de su hipoteca. Si no está al día en sus pagos en la fecha en que su hipoteca está programada para alcanzar el umbral del 78%, el prestamista debe terminar automáticamente el PMI el primer día del primer mes posterior a la fecha en que se pone al día. Una vez que el PMI ha finalizado, el prestamista no puede requerir más pagos de PMI más de 30 días después de la fecha de finalización o, si está retrasado en los pagos, la fecha posterior a la terminación de que se pone al día con sus pagos, lo que ocurra primero.

Es importante reconocer que el umbral del 78% se basa en la fecha en que el préstamo está programado para alcanzar el 78%, de acuerdo con su cronograma de amortización, no en sus pagos reales. Eso significa que si realizó pagos adicionales y alcanzó el umbral del 78% antes de lo previsto, su prestamista no tiene que cancelar el PMI hasta la fecha programada originalmente, lo que podría dejarle haciendo meses o incluso años de pagos de PMI innecesarios. Para evitar hacer pagos excesivos, puede solicitar la cancelación de la cobertura de PMI (consulte la siguiente sección). También tenga en cuenta que los requisitos de la hipoteca FHA difieren de los préstamos convencionales, y dependen de cuándo se originó su préstamo y la cantidad de dinero que dejó. Consulte con su prestamista para saber cómo y cuándo puede cancelar la prima del seguro hipotecario (PMI).

Cancelación solicitada por el prestatario.

Según la ley, los prestatarios con un buen historial de pagos pueden solicitar que se cancele el PMI cuando su capital en la propiedad alcance el 20% del precio de compra o el valor de tasación. Tiene un "buen historial de pagos" si:

• no hizo un pago con vencimiento de 60 días o más durante los primeros 12 meses de los últimos dos años anteriores a la fecha de cancelación (o la fecha en que solicita el cancelación, lo que sea posterior); o
• no realizó un pago con vencimiento de 30 días o más dentro de los 12 meses anteriores a la fecha de cancelación (o la fecha en que solicita la cancelación, lo que ocurra más tarde).

Por ley, los prestamistas deben informarle sobre su derecho a cancelar el PMI. No es de extrañar que antes de promulgarse la ley, los prestamistas pudieran (y lo hicieran) seguir exigiendo pagos PMI mensuales mucho después de que los prestatarios hubieran acumulado una equidad sustancial en sus hogares y el prestamista ya no corriera el riesgo de perder el incumplimiento del prestatario. Eso es ahora ilegal.

Para solicitar la cancelación, debe:

• Presentar una solicitud de cancelación por escrito;
• Tener un buen historial de pagos;
• Manténgase al día con los pagos de su hipoteca;
• Satisfaga los requisitos del prestamista para evidencia de que el valor de la propiedad no ha caído por debajo del valor original (como una tasación); y
• certificar que su capital en la propiedad no está sujeto a gravámenes subordinados (como una segunda hipoteca).

Una vez que el PMI ha sido cancelado, el prestamista no puede requerir más pagos de PMI más de 30 días después de la fecha en que recibió su solicitud por escrito o la fecha en que cumplió con los requisitos de evidencia y certificación, lo que ocurra más tarde.

El pago de su hipoteca no es la única forma de acumular capital que le permite solicitar una cancelación. Hacer mejoras que agreguen suficiente valor a su hogar también puede llevarlo al mínimo requerido. Si está realizando una gran renovación -una remodelación significativa de la cocina, por ejemplo- revise los números para ver si ahora califica para una solicitud de cancelación de PMI por escrito.

Finalización final

Si aún no ha alcanzado el umbral del 78%, aún puede eliminar los pagos del PMI. Conforme a la ley, su prestamista debe rescindir el PMI antes del primer día del mes siguiente a la fecha en que su préstamo alcance el punto medio de su calendario de amortización.Ese "punto medio" se encuentra a la mitad del período comprendido entre la fecha de inicio del préstamo y la fecha en que está programado amortizar la hipoteca. Un préstamo a 30 años, por ejemplo, alcanzaría el punto medio después de 15 años.

Nuevamente, debe estar al corriente en sus pagos para que la terminación final surta efecto. Si no lo es, PMI será cancelado cuando se vuelva actual. Su prestamista no puede exigir pagos por más de 30 días después de la finalización de PMI.

Una opción más: refinanciamiento

Los propietarios de viviendas pueden tener otra opción para deshacerse de PMI: refinanciamiento. Si cree que el valor de su casa se ha apreciado, un nuevo préstamo puede representar menos del 80% del valor de la vivienda, lo que significa que no tendrá que pagar PMI. Si bien esto puede ayudar a los propietarios de viviendas, es importante hacer algunos cálculos cruzados de antemano para asegurarse de que la refinanciación tenga sentido financiero. En general, si puede refinanciar a una tasa de interés más baja y favorable y deshacerse de PMI al mismo tiempo, podría ser una buena medida.

The Bottom Line

Si no puede pagar el 20% del precio cuando compra una casa, su prestamista le exigirá que compre un seguro hipotecario privado. PMI protege al prestamista en caso de que deje de realizar pagos; no te protege El punto más importante que debe recordar: Hacer un seguimiento de la rapidez con la que es elegible para deshacerse de PMI y asegurarse de que su prestamista lo elimine puede ahorrarle una cantidad significativa de dinero. Vale la pena el esfuerzo.