Inversores inmobiliarios acaba de completar un muy exitoso 2015, pero hay algunas razones para dudar de la sostenibilidad del aumento de los valores de las propiedades. A pesar de los años de bandera para muchos de los principales mercados de vivienda en el metro, a algunos les preocupa la irracionalidad en los precios inmobiliarios y las expectativas de los inversores.

Comprender el rendimiento inmobiliario

Los bienes inmuebles son una inversión única. Se puede tocar y admirar y mejorar, a diferencia de una acción o un bono. También se deprecia y requiere mantenimiento, a diferencia del oro. Sin embargo, el rendimiento inmobiliario a menudo se resume en términos de precios en lugar de flujo de efectivo, como decir que un negocio tuvo un gran año porque el precio de sus acciones aumentó incluso si sus ingresos y ganancias no se mantuvieron.

A menudo se supone que el aumento de los precios de las viviendas es bueno para la economía, pero, como lo demostró 2003-2007, este no es un indicador muy útil. Las casas y apartamentos tienen un precio de mercado como cualquier otro bien; los mercados difícilmente celebrarían que los precios de los alimentos subieran un 10% cada año. Si los precios de las propiedades inmobiliarias aumentan más rápido que el crecimiento de los salarios, la propiedad y el alquiler se vuelven menos asequibles y el gasto necesariamente debería caer en otras partes de la economía.

La razón principal por la que las personas compran propiedades es para tener un refugio, no para obtener capital adicional. Vivir en una casa no es un beneficio marginal; es la función principal. La mayoría de los inquilinos y propietarios se benefician más cuando los salarios crecen más rápido que los pagos mensuales.

Existe una clara dicotomía entre las buenas noticias para los inversores, que desean ver un aumento en los precios de los activos, y los arrendatarios / propietarios, que desean ver pagos mensuales más bajos. No existe una ley inmutable en economía que ocasione que los precios de la vivienda siempre suban durante tiempos normales; el valor de los bienes inmuebles es el producto de los alquileres, no el potencial de reventa. Si una propiedad, ya sea comercial o residencial, puede generar rentas más altas, el precio debería subir, porque más actores competirán por el derecho a cobrar esos alquileres. Si los alquileres no siguen el ritmo de los aumentos de precios, el mercado podría estar mirando una burbuja con mucha facilidad.

Bienes inmuebles derribó la tapa 2015 - Nominalmente

Una encuesta realizada por el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard encontró que los valores inmobiliarios proporcionaron un mayor retorno de la inversión (ROI) que el NASDAQ, el S & P 500, el Dow Jones, el oro o el fondo mutuo promedio. En términos nominales, los bienes inmuebles dejaron al descubierto los activos de la competencia. La investigación de Zillow mostró un aumento anual del 3. 9% en el valor de la vivienda de los EE. UU. Para noviembre de 2015.

El año pasado se produjo un gran aumento en el precio de los activos en muchos de los mercados inmobiliarios más importantes de Estados Unidos. Manhattan rompió su récord de precio por pie cuadrado en octubre, alcanzando $ 1, 500. La ciudad de Nueva York también registró ventas récord en su mercado de superlujo, incluyendo más de 20 ventas por más de $ 30 millones.Entre el segundo y el cuarto trimestre, el número de ventas de apartamentos en Manhattan aumentó un 37%. Nueva York es una de las pocas ciudades con una relación precio / ingreso decreciente.

Chicago registró una cantidad récord de inversión extranjera en su mercado inmobiliario en 2015. El total de nuevas entradas de capital extranjero a la Ciudad de los Vientos superaron los $ 3. 3 mil millones, superando fácilmente el récord anterior de $ 2. 18 mil millones en 2013. Más impresionantemente, los inversores de Chicago vieron tasas de capitalización superiores al 5%, por encima del 4. 1% para Manhattan y 4. 7% en San Francisco para 2015. Illinois perdió más población que cualquier otro estado en el país durante el año , viendo una salida neta de 105,000 personas, que es una de las razones por las cuales las cifras de precio a ingreso fueron planas para todas las propiedades.

Tal vez no haya mercado tan bien como Denver. El capital de Colorado registró 11 meses consecutivos de crecimiento del precio de la vivienda en 2015, lo que representa un aumento de más del 15. 5% en los precios de las viviendas de Zillow. El Denver Post acreditó la escasez de inventario y una gran afluencia de nuevos residentes con la apreciación. Sin embargo, los economistas advierten que la falta de asequibilidad y la perspectiva de un aumento de las tasas de interés son una gran preocupación para los inquilinos y compradores de vivienda en 2016.

¿Preocupación por otra burbuja?

Los analistas en cuestión están obteniendo sombras de 2005 y 2006, cuando la burbuja inmobiliaria global era más irracional. Sin embargo, no todos están de acuerdo; Un experto de Nueva York dijo a CNBC: "Todo se está vendiendo rápido, así que no veo cómo podría haber una burbuja". Eso realmente no tiene mucho sentido, ya que la velocidad de transacción tiene muy poco que ver con los fundamentos subyacentes. Lo que es preocupante es que el sólido desempeño inmobiliario de los Estados Unidos se puede basar en años de tasas de interés súper bajas y crecimiento lento de la productividad.

Algunos están emitiendo la alarma. Carl Icahn le dijo a FOX Business que la deuda subprime era peor en 2015 de lo que era en 2007, y que la Reserva Federal merece culpa por crear una segunda burbuja inmobiliaria, que "podría ser desastrosa".