La hipoteca inversa está regulada más cuidadosamente por el gobierno que otras formas de préstamos, y por una buena razón: tiene sus propios peligros y dificultades. Si usted es un propietario mayor que tiene problemas para llegar a fin de mes, todavía podría ser su mejor alternativa, siempre que conozca las reglas.

Regla n. ° 1: la Administración Federal de la Vivienda (FHA) cambió el nombre de la hipoteca inversa por la Hipoteca de Conversión de Equidad de Vivienda (HECM). Esto no es solo el usual acrónimo federal torpe. El HECM es la única hipoteca inversa legítima, ya que viene con reglas que protegen al consumidor.

Y, una definición contundente: Una hipoteca inversa es un préstamo con garantía hipotecaria que no se reembolsa hasta que usted y su cónyuge abandonen su hogar para siempre o mueran. La mayoría de las fuentes oficiales de información sobre hipotecas inversas evitan delicadamente la palabra "d", pero de eso se trata, después de todo. Todo el dinero que gaste de su línea de crédito, y todos los intereses y tarifas cobrados por la institución financiera, serán pagaderos por usted cuando venda su casa, o por sus herederos después de que la hereden. El objetivo de obtener una hipoteca inversa es hacer que sea asequible para usted vivir en su hogar por el resto de su vida.

Reglas para usted

Para calificar para una hipoteca inversa aprobada por el gobierno, debe tener al menos 62 años de edad. Debe ser propietario de su casa directamente, o al menos haber pagado sustancialmente la hipoteca. Y, como con cualquier solicitud de hipoteca, debe probar que puede permitirse vivir en esta casa, si la hipoteca es aprobada.

La última regla te obliga a completar un ejercicio de presupuestación útil. Debe averiguar si una hipoteca inversa liberaría sus ingresos mensuales o aumentaría sus ingresos mensuales, hasta un nivel que le permita permanecer en su hogar.

Recuerde, una hipoteca revertida se puede tomar en una suma global, o se puede extraer en pagos mensuales que se suman a sus ingresos regulares, por el resto de su vida o por un período determinado de tiempo . O bien, puede optar por una combinación de ambos. El propósito de un retiro global debe ser pagar otras deudas. No hay una regla que te impida explotar todo en un Ferrari, pero sería una jugada muy tonta.

Puede leer las reglas completas en el sitio del gobierno. Si lleva a cabo la solicitud, escuchará todas las reglas en una reunión personal con un consejero aprobado por el HUD. Esa sesión de asesoramiento es otro requisito para obtener una hipoteca inversa. Si desea considerar alternativas a una hipoteca inversa, el Consejo Nacional sobre el Envejecimiento tiene un folleto útil sobre los pros y los contras de varias opciones.

Reglas para prestamistas

Al igual que cualquier hipoteca, una hipoteca inversa contiene honorarios por adelantado y costos de servicio continuos.También incluye una prima de seguro hipotecario federal.
En una hipoteca inversa, todos estos costos se incluyen en el contrato de préstamo, junto con el interés acumulado, por lo que solo se cobran cuando se cancela el préstamo. Las reglas federales limitan la cantidad que un prestamista puede cobrar por cada una de estas tarifas.

A riesgo de mencionar nuevamente la palabra "d", la hipoteca revertida contiene una "tarifa de originación" que asegura que el prestamista obtenga algo de esta transacción, incluso si usted muere inmediatamente después de firmar el acuerdo. Esta tarifa tiene un tope, también, de $ 6,000.

Fundamentalmente, las reglas de la hipoteca inversa prohíben a un prestamista cobrar más del valor del hogar, cuando llega el momento de pagar el préstamo. De hecho, incluso si el prestatario retira una cantidad que excede el valor del hogar, el reembolso no puede exceder el valor de la vivienda. (Cualquier déficit está cubierto por ese programa federal de seguro hipotecario.)

Eso significa que usted puede vivir para siempre, y aún así no deberá más de lo que vale su casa. O bien, usted o sus herederos no pueden tener que pagar una hipoteca "bajo el agua", incluso si el mercado inmobiliario vuelve a colapsar.

De hecho, las reglas incluyen un requisito de que el prestamista debe ofrecer liquidar por un monto menor que la deuda total, generalmente el 95% del total prestado. Las reglas también requieren que el prestamista dé a los herederos algún tiempo para decidir qué hacer con la casa antes de saldar la deuda, generalmente seis meses con al menos una posible extensión.

Estas son buenas reglas para saber. Algunos prestamistas no plantean el tema del acuerdo hasta que se ven obligados a hacerlo, según un informe en The New York Times . Algunos incluso se han apresurado a un proceso de ejecución hipotecaria contra los herederos de la propiedad.

¿Por qué todas las reglas?

Todas estas reglas federales están diseñadas para proteger a los prestatarios del tipo de prestamistas predatorios que se aprovechan de las personas mayores. Esta hipoteca inversa regulada federalmente, conocida como HECM o hipoteca de conversión de capital de la vivienda, es el único tipo de hipoteca inversa que debe considerar, simplemente porque impone capas de regulaciones tanto para usted como para el prestamista.
En resumen, si no está aprobado por la FHA, podría ser una estafa. El FBI ofrece una larga lista de crímenes dirigidos a personas de la tercera edad, incluidos estafas fraudulentas de hipotecas inversas.

The Bottom Line

Si está considerando solicitar una hipoteca inversa, asegúrese de conocer las reglas con anticipación. Si se está contactando con una institución financiera que ofrece una hipoteca inversa, asegúrese de que sea una compañía legítima que esté vendiendo una hipoteca HECM aprobada por el HUD. En estos días, es el único tipo de hipoteca inversa que puede protegerlo a usted y su familia.

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