Muchos propietarios esperan comprar una segunda casa que se puede usar para vacaciones, alquileres, inversiones o como residencia principal durante la jubilación. Las leyes fiscales actuales ofrecen varias exenciones fiscales que pueden ayudar a que la propiedad de una segunda vivienda sea más asequible. Si ya posee o está pensando en comprar un segundo hogar, le conviene comprender las exenciones de impuestos y cómo funcionan. Se aplican diferentes reglas fiscales dependiendo de cómo use la propiedad, ya sea para uso personal o de alquiler, o una combinación de ambas.

Uso personal

Mientras use la propiedad como segunda vivienda, y no como alquiler, puede deducir los intereses hipotecarios de la misma manera que lo haría con su vivienda principal. Puede deducir hasta el 100% del interés que paga hasta en $ 1. 1 millón de deudas garantizadas por su primera y segunda vivienda (esa es la cantidad total, no es $ 1. 1 millón por cada hogar). Cuando compre su segunda propiedad, use una herramienta como una calculadora de hipotecas para investigar las tasas de interés antes de realizar una gran compra.

Nota: También puede deducir los impuestos a la propiedad en su segundo hogar y, para el caso, tantas propiedades como usted posee. Sin embargo, al igual que una residencia principal, generalmente no puede cancelar ninguno de los costos asociados con servicios públicos, mantenimiento o seguro (hay excepciones a esto; por ejemplo, puede reclamar una deducción de la oficina doméstica si forma parte de su hogar). se usa con fines comerciales).

Uso de alquiler: la regla de 14 días o 10%

Las normas fiscales son un poco más complicadas si alquila la propiedad. Se aplican diferentes reglas, dependiendo de la cantidad de días al año que usa la casa para uso personal en comparación con el alquiler. Hay tres categorías en las que puede caer:

1. Usted alquila la propiedad por 14 días o menos.

Su segundo hogar se puede alquilar a otra parte por hasta dos semanas (14 noches) cada año sin que los ingresos comiencen a reportarse al IRS. Incluso si lo renta por $ 10,000 por noche, no tiene que declarar los ingresos por el alquiler mientras la casa no se haya alquilado por más de 14 días. La casa todavía se considera una residencia personal, por lo que puede deducir los intereses de la hipoteca y los impuestos a la propiedad según las reglas estándar de la segunda residencia.

2. Usted alquila la propiedad por 15 días o más, y la usa por menos de 14 días o 10% de los días en que se alquiló la casa.

Esta propiedad se considera una propiedad de alquiler y las actividades de alquiler se consideran negocios. Si su segunda casa se alquila por más de 14 días, todos los ingresos por alquiler deben ser informados al IRS. Puede deducir los gastos de alquiler (incluidos intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, primas de seguros, tarifas pagadas a administradores de propiedades, servicios públicos y 50% de depreciación), pero debe tener en cuenta la cantidad de tiempo que la propiedad se usa para uso personal versus alquiler utilizar.Y, como propiedad de alquiler, se pueden deducir hasta $ 25,000 en pérdidas cada año. Los días de reparación no cuentan como uso personal, por lo que puede pasar más de 14 días en la propiedad, siempre que sea por motivos de mantenimiento. Sin embargo, debe poder documentar las actividades de mantenimiento con recibos para demostrar que no estaba usando la propiedad por motivos de ocio en esos días.

3. Utiliza la propiedad por más de 14 días o 10% de los días totales en que se alquiló la casa.

Si usa la propiedad por más de 14 días, o más del 10% de la cantidad de días que se alquila (la que sea mayor), la propiedad se considera una residencia personal y no se puede deducir la pérdida por el alquiler. Si un miembro de su familia usa la propiedad (incluidos su cónyuge, hermanos, padres, abuelos, hijos y nietos), esos días cuentan como días personales a menos que esté cobrando un precio justo de alquiler.

Vender su segunda vivienda

Las leyes fiscales le permiten tomar hasta $ 500,000 de ganancia ($ 250, 000 si no está casado) libres de impuestos en la venta de su residencia principal. Esta exclusión de la venta de la vivienda principal no se aplica si vende su segunda casa: si vende una casa que no es su residencia principal, es posible que tenga que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital habitual. Sin embargo, si convierte al segundo hogar en su residencia principal durante al menos dos años antes de venderlo, es posible que pueda obtener algunos beneficios impositivos, pero no es tan fácil como solía ser.

Antes del 1 de enero de 2009, podría mudarse a su segundo hogar, convertirlo en su residencia principal durante dos años, venderlo y aprovechar la exclusión de venta de vivienda principal. Ahora, como resultado de las nuevas leyes relacionadas con la Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008, aún puede hacer que su segunda casa sea una vivienda principal antes de venderla, pero deberá impuestos por el período de tiempo durante el cual la propiedad fue segundo hogar después del 1 de enero de 2009. El IRS ahora usa una proporción de los años que ocupó el hogar como residencia principal versus los años en que se usó el hogar como alquiler (o residencia distinta a la primaria) para calcular la cantidad de ganancia de capital eso será excluido de la venta.

Por ejemplo, los Smith compraron una segunda casa en 2004. Continuaron usándola como vivienda de alquiler durante 2009 y 2010, y luego usaron la vivienda como residencia principal durante 2011 y 2012. Solo el 50% de las ganancias de capital de la venta de la casa será libre de impuestos (hasta la exclusión de $ 500, 000) ya que la casa era la residencia principal solo durante el 50% del tiempo después del 1 de enero de 2009.

1031 Intercambios

A 1031 el intercambio, también conocido como intercambio de tipo similar o intercambio con impuestos diferidos, es una transacción en la que un vendedor intercambia una propiedad de alquiler o inversión por otra propiedad de alquiler o inversión de igual o mayor valor, con pago diferido de impuestos. La ventaja es que el vendedor puede evitar el pago del impuesto a las ganancias de capital en el intercambio. Una propiedad debe considerarse una propiedad de alquiler (y no una residencia personal) para calificar para un intercambio 1031. Esto significa que debe alquilar la propiedad por 15 días o más, y usarla por menos de 14 días o 10% de los días en que la casa fue alquilada.

The Bottom Line

Si es económicamente factible, ser dueño de una segunda casa puede ser una excelente inversión para vacaciones o alquiler, o para usar como vivienda principal durante la jubilación. Debido a que ser dueño de una casa conlleva una gran carga financiera, desde la hipoteca y los impuestos hasta el mantenimiento y las reparaciones, lo mejor para usted es comprender las implicaciones fiscales de la propiedad de una segunda vivienda. Debido a que las leyes tributarias son complicadas y cambian, los propietarios y compradores potenciales deben consultar con un especialista en impuestos de bienes raíces calificado para obtener una comprensión completa de las implicaciones y leyes tributarias, y para determinar la estrategia de propiedad más favorable.