La deducción de impuestos sobre el interés hipotecario es un beneficio familiar para los propietarios, pero no es el único problema relacionado con los impuestos que los propietarios deben conocer. Algunos de los mayores desafíos de ser propietario de una casa son las normas fiscales que se relacionan con puntos y costos. Afortunadamente, un poco de conocimiento contribuye en gran medida a despejar los misterios. En este artículo, le brindaremos información detallada sobre los puntos básicos de la hipoteca y le mostraremos cómo se calculan en el valor de su vivienda, el costo y, en última instancia, su obligación tributaria.

Un manual sobre puntos

Los puntos son cargos específicos que paga un prestatario para ingresar en una hipoteca. Como los puntos se consideran intereses prepagos, un prestatario puede usarlos como deducciones. Sin embargo, cuando se trata de hipotecas, es fácil confundirse acerca de si un comprador de una casa puede tomar una deducción fiscal total por los puntos, que generalmente ascienden al 1-3% del valor del préstamo. En general, como los puntos son intereses prepagos, debe deducirlos durante el plazo de la hipoteca. Sin embargo, el Servicio de Rentas Internas (IRS) establece que los puntos son deducibles en el año del pago real, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

- El préstamo está asegurado por su residencia principal (la que usted vive la mayor parte del tiempo)

- El pago de puntos es una práctica establecida en su área

- Los puntos pagados fueron no más que el monto generalmente cobrado en su área geográfica

- Utiliza el método contable en efectivo, lo que significa que declara los ingresos en el año en que los recibe y deduce los gastos en el año en que los paga

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- Los puntos no se pagaron por artículos que generalmente se mencionan por separado en la hoja de liquidación, como cargos de tasación, tarifas de inspección, tasas de título, honorarios de abogados o impuestos a la propiedad

- Usted proporcionó fondos en o antes del cierre que fueron al menos tanto como los puntos cobrados, sin contar los puntos pagados por el vendedor, y usted no pidió prestados los fondos de su prestamista o agente hipotecario para pagar los puntos

- Usó su préstamo para comprar o construya su residencia principal

- Los puntos se calcularon como un porcentaje del capital de la hipoteca, y el monto se muestra claramente en su declaración de liquidación

En algunas circunstancias, los puntos se deben deducir a lo largo de la vida del préstamo. Por ejemplo, los puntos de un préstamo a 30 años se deducirán a una tasa de 1/30 por año. Los puntos que entran en esta categoría incluyen aquellos pagados:

- en una hipoteca para una segunda casa;

- para refinanciar un préstamo (a menos que el préstamo se use para mejorar su residencia principal), que incluye los puntos pagados al refinanciar para obtener una tasa de interés más baja;

- en un préstamo con garantía hipotecaria que no se usa para comprar, construir o mejorar su residencia principal. Si una parte del préstamo se utiliza para comprar, construir o mejorar su residencia principal, la cantidad correspondiente de puntos se puede deducir en el año en que se paguen los puntos.

Si el préstamo se amortiza anticipadamente, todos los puntos restantes se pueden deducir inmediatamente. Además, debe tener en cuenta que el Formulario 1098 del IRS que recibirá en enero enumera el monto del interés deducible que ha pagado en su hipoteca, pero no hace un seguimiento de los puntos amortizados. Asegúrese de incluir una explicación adecuada de cualquier deducción por puntos amortizados cuando presente su declaración de impuestos. Si los puntos fueron pagados por el vendedor, el comprador puede deducirlos en su declaración de impuestos, pero debe reducir la base del costo de la vivienda en una cantidad correspondiente. Para obtener una descripción general completa de los puntos del IRS, visite el informe más reciente.

Comprar y vender: una mirada más cercana a Basis

La base de costo, que es el valor original de un activo para fines impositivos, suele ser lo último en la mente de la mayoría de los compradores cuando compran una casa nueva. Si bien es posible que no esté pensando en ello, el método por el cual adquirió la propiedad y lo que hace con ella después de la adquisición afecta la determinación de la base y, en última instancia, la ganancia sobre la que eventualmente debe pagarse cualquier impuesto.

Comprensión del impuesto

Si fue propietario y vivió en su hogar (residencia principal) durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta, es posible que no tenga que pagar ningún impuesto en absoluto, gracias a la Alivio para el contribuyente. Ley de 1997. Antes del 7 de mayo de 1997, se exigía a los propietarios que pagaran impuestos sobre ganancias de capital sobre las ganancias de la venta de una casa, a menos que el producto se usara para comprar una residencia principal más cara dentro de dos años o el propietario era al menos 55 años de edad y reclamó una exención de impuestos de una vez en la vida en hasta $ 125,000 en ganancias de la venta.

Hoy, una persona soltera no paga impuestos sobre hasta $ 250,000 en ganancias de capital generadas por la venta de una residencia principal, y las parejas casadas no pagan impuestos hasta $ 500, 000, siempre que viva en su hogar sin menos de dos años en el período de cinco años antes de la venta. Si vendió una casa antes de 1997 y transfirió las ganancias a su nueva residencia principal, debe incluir el monto de la ganancia de renovación al calcular su base impositiva. En circunstancias especiales, como la disminución de la salud, un cambio en el empleo o el divorcio, no se exige el requisito de dos años, y la exención de impuestos se basa en la cantidad de meses vividos en el hogar. Por ejemplo, si el vendedor vivió en el hogar durante 12 meses, la cantidad de meses que vivió en el hogar se divide entre 24 (la cantidad de meses en dos años). El resultado es 0. 5, que da derecho al propietario de una exención del 50% sobre cualquier ganancia de capital generada por la venta de la propiedad. El personal militar que se muda debido a un redespliegue obligatorio está exento de la regla de los dos años.

Mientras que $ 250,000 en ganancias de capital ($ 500,000 para parejas casadas) pueden parecer una exención significativa, los mercados inmobiliarios que se dispararon en muchas áreas del país en la última década, han causado que incluso hogares modestos se aprecien significativamente con el tiempo . Como nunca se sabe lo que le deparará el futuro a su mercado local de bienes raíces, es importante hacer un seguimiento de su costo y entender qué responsabilidad tributaria se generará, en su caso, cuando venda.

Cálculo de base

Para determinar la base de costo en su hogar, debe agregar el costo de cualquier mejora de capital que haya realizado al hogar al precio que pagó por la vivienda. Las mejoras de capital generalmente se definen como cualquier cosa que aumente el valor de su propiedad y su expectativa de vida. Tales mejoras podrían incluir agrandar una cocina, instalar una piscina o agregar un dormitorio adicional. A continuación, debe restar el monto de los puntos pagados por el vendedor, la depreciación y las pérdidas.

Ejemplo: Cálculo de base de costo Precio de compra de vivienda: $ 300, 000 Puntos pagados por el vendedor: - $ 6, 000 Piscina: $ 20, 000 Base de costo ajustada: $ 314, 000 < The Bottom Line

Aunque los precios de la vivienda tuvieron un gran impacto en la crisis hipotecaria que ocurrió en 2007, si la historia continúa repitiéndose de manera similar a los auges de vivienda anteriores, muchos propietarios verán el valor de sus viviendas sobre el largo plazo. Del mismo modo, las probabilidades son buenas de que las leyes de impuestos sobre ganancias de capital cambien una vez más. Debido a que nadie puede decir con certeza lo que traerá el futuro, es mejor tener una comprensión completa del valor, la base y la obligación tributaria de su hogar en todo momento. Algún día, cuando necesite la información, le alegrará tenerla a mano.