Muchos propietarios de vivienda por primera vez e inversores inmobiliarios experimentados parecen centrarse en la funcionalidad y el estilo de sus compras propuestas, y esperan que estas características generen un mayor valor de la propiedad. Muchos no recuerdan el lema de la industria de bienes raíces: "ubicación, ubicación, ubicación" cuando intentan encontrar la propiedad que será una gran inversión.

(Para obtener más información sobre cómo comprar una casa, consulte: Una guía para comprar una casa en la U. S.)

La realidad es que la estructura física se deprecia con el tiempo. Es la tierra debajo de la estructura que aprecia en valor. Esta es una distinción importante, teniendo en cuenta que la compra de una vivienda es la mayor inversión individual que la mayoría de los inversores minoristas harán en sus vidas. No mirar la casa de uno como inversión y comprender los impulsores del valor, o concentrarse en la funcionalidad y el alojamiento, puede limitar el rendimiento general de la propiedad y las oportunidades de maximizar la riqueza. (Para ir más allá de comprar una casa y saber cómo los bienes raíces pueden generar ganancias, lea Invertir en bienes raíces .)

La tierra como un activo apreciable

Hacer la distinción entre la parte mejorada de una propiedad y la tierra sobre la que se asienta puede parecer trivial. Pero no es hasta que el inversor de bienes raíces se centre en estas diferencias que sea más fácil encontrar inversiones más eficientes que brinden el mayor rendimiento por la cantidad de riesgo o capital invertido. Debido a que los precios de las propiedades son una función de la oferta y la demanda locales, la apariencia, la funcionalidad y el mantenimiento de la estructura física ciertamente tendrán un impacto en el valor, pero estos factores tienen menos impacto de lo que uno podría pensar. Comprender cómo la ubicación y las perspectivas futuras del valor de la tierra influyen en el rendimiento de la propiedad permite a los inversores tomar mejores decisiones entre los activos que compiten entre sí. (Para obtener más información, lea Cinco cosas que todo inversor de bienes raíces debe saber .)

La razón por la cual la tierra es un activo que se aprecia es simple. Es de oferta limitada, y nadie está produciendo más. La demanda de tierra crece constantemente a medida que aumenta la población, y dado que su oferta es limitada, su precio debe aumentar con el tiempo. A menos que ocurra algo que limite la demanda de un área determinada o la haga inutilizable, se debería esperar que los motivos aumenten de valor a lo largo del tiempo. (Para la lectura relacionada, vea Aspectos básicos de economía: demanda y suministro y ganancia con especulación inmobiliaria inmobiliaria .)

La pregunta es cuánto apreciará la tierra y cuánto las mejoras mejorará o degradará el valor general. La estructura física en una propiedad es un activo de depreciación. A medida que envejece, requiere infusiones de capital para el mantenimiento, la actualización para detener la obsolescencia funcional y, dependiendo de su diseño, la actualización para evitar que caiga en desuso.Incluso el Servicio de Rentas Internas (IRS) reconoce este hecho al permitir la depreciación de la estructura física para las obligaciones tributarias. El terreno debajo de la estructura, sin embargo, no se deprecia … (Para saber qué mejoras son valiosas y cuáles son un desperdicio de dinero, lea Agregar valor a inversiones inmobiliarias y Do-It- Proyectos propios para impulsar Home Value .)

El grado de depreciación o obsolescencia física será específico de cada propiedad, pero es justo decir que, si se deja solo, una propiedad continuará perdiendo valor hasta que deje de serlo. agrega valor a la tierra, o incluso reduce su valor. Algunas parcelas de tierra con estructuras inferiores, en comparación con las propiedades circundantes, en realidad valdrán más sin mejoras. Los propietarios a menudo arrasarán la estructura física para maximizar el valor del paquete. Entonces, ¿por qué los asesores siempre sugieren que los propietarios realicen un capital para actualizar sus hogares? El motivo es contrarrestar parte o la totalidad de la depreciación que está reduciendo lentamente el valor de la estructura. Los inversores experimentados en bienes raíces se dan cuenta de que esta clase de activos requiere un uso intensivo de capital, lo que requiere un aporte de capital periódico para maximizar el valor. (Aprenda a calcular cuánto tendrá que apreciar su propiedad para cubrir los costos de poseerla en ¿Va a pagar incluso en su casa? )

Implicaciones para la inversión

Una vez que un inversionista entiende el impacto del valor de la tierra en la apreciación total, el mantra del mercado de "ubicación, ubicación, ubicación" tiene más sentido. La implicación es que los compradores de viviendas tienen que mirar más allá de los atributos físicos del hogar y centrarse en cómo su ubicación en el mercado afectará el rendimiento general. Esto es extremadamente difícil para los compradores de viviendas que esperan vivir en sus casas por un período prolongado de tiempo. Sin embargo, incluso las compras más deslucidas se pueden mejorar con el tiempo y crear una riqueza significativa si se encuentran en un área de gran demanda. Las siguientes son algunas consideraciones para que los nuevos compradores de vivienda consideren:

• Los hogares más pequeños o menos atractivos pueden proporcionar mayores rendimientos de inversión.

Para comprender este punto, imagina dos casas funcionalmente sanas en parcelas de tierra iguales en el mismo vecindario, una valorada cerca del máximo para casas en ese vecindario y otra que cotiza a la mitad de ese precio. Dado que los factores locales de oferta y demanda impulsan el valor de la tierra, las casas en un vecindario tienden a apreciar aproximadamente la misma cantidad por año. Si la casa más cara se aprecia en un 10% (sin incluir ninguna mejora específica o proyectos de capital), esto equivaldría a un rendimiento del 20% para el otro, un uso mucho más eficiente del capital de inversión.

• Las ubicaciones dentro de los vecindarios afectarán los valores de la tierra.

Las ubicaciones, como los callejones sin salida, debido a su restricción en el tráfico y la seguridad implícita para los niños, generalmente tienen una mayor demanda que las casas en las carreteras de uso más frecuente.

La apreciación del valor de la tierra subraya la importancia de elegir entre barrios.La mayoría de los vecindarios de viviendas unifamiliares de clase media y alta ya limitan la construcción nueva cuando los desarrolladores compran la mayor parte de la tierra disponible para construir barrios residenciales y subdivisiones. Debido a esto, la mayoría de los vecindarios evolucionan sus propias características sociales, culturales y demográficas que afectan la demanda de casas allí.

• La edad promedio de los vecinos puede proporcionar pistas sobre la apreciación.

Muchos inversores no consideran esto al seleccionar ubicaciones. Los compradores de viviendas nuevas con niños pequeños a menudo evitarán lugares con propietarios mayores que no proporcionarán compañeros de juegos para sus hijos. Además, la mayoría de los propietarios son conscientes de la influencia que tienen las escuelas públicas específicas en la demanda de viviendas en ese distrito escolar en particular. Como las casas en el área no son homogéneas, la apreciación se debe a la ubicación y el valor de la tierra.

• El desarrollo futuro puede cambiar el valor de su propiedad para bien o para mal.

Los propietarios de viviendas deben conocer no solo el estado actual de los servicios locales, sino también las perspectivas futuras de desarrollo comercial y gubernamental en el área. Los planes gubernamentales sobre escuelas, hospitales, patrones de tráfico y otras infraestructuras públicas tendrán tanta influencia en el valor de la tierra como el desarrollo presente y futuro de los servicios comerciales en un lugar específico. (Para la lectura relacionada, vea Cinco errores que los inversores inmobiliarios deben evitar .)

Los inversionistas inmobiliarios unifamiliares deben tener en cuenta sus posibles ofertas de propiedades vacantes o urbanizable sobre el suministro futuro y los precios de las viviendas. Este es un riesgo continuo asumido por los compradores de condominios. Los precios de los condominios se ven afectados por los mismos factores de demanda que las viviendas unifamiliares y la apreciación de la tierra en la que se encuentra su edificio.

Un problema único para los propietarios de condominios es el suministro. A diferencia de la mayoría de las viviendas unifamiliares, que se construyen en lugares de relleno, se puede construir un número significativo de condominios en pequeñas parcelas de tierra y en períodos de tiempo cortos, lo que aumenta la oferta y, potencialmente, reduce los precios. Es difícil para los propietarios de condominios evaluar el potencial de nuevos desarrollos y valores de la tierra ya que las estructuras de unidades múltiples y edificios altos se pueden construir fácilmente en parcelas que inicialmente fueron el hogar de otros tipos de bienes raíces residenciales o comerciales. (Para leer más sobre los problemas que enfrentan los propietarios de condominios, lea Buying A Condo .)

The Bottom Line

El inversionista inmobiliario exitoso aprende a mirar más allá del estilo y los atributos físicos de las posibles compras y se concentra en el potencial de la propiedad para la apreciación de la tierra. Esto requiere pasar por alto las casas más atractivas en un lugar objetivo y concentrarse en aquellas que ofrecen oportunidades de mejora que mejorarán el valor de la tierra. Comprender los valores de la tierra cambiará la visión de la inversión de la casa de campo en mal estado de "poco atractiva" a "fabricante de dinero". Los inversionistas interesados ​​en el seguimiento de la apreciación deben visitar el sitio de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) que le permite verificar la apreciación de la vivienda en su área.

Una vez que haya encontrado una propiedad de inversión atractiva e investigado su valor de la tierra, es hora de aplicar esas habilidades de investigación a la compra de una hipoteca. Mientras que investigar el valor de la tierra de una casa puede hacerte miles; hacer su tarea puede ahorrarle miles de dólares en intereses y honorarios.