Con tasas de interés bajas y que aparentemente aún no están preparadas para ir al norte, la refinanciación de una hipoteca sigue siendo irresistible para muchos propietarios. Pero al evaluar si un refinanciamiento tiene sentido desde el punto de vista financiero, no pase por alto el gasto menos obvio que lo acompaña: las diversas tarifas que pueden alcanzar los miles de dólares. (Véase también: ¿Debería refinanciar su hipoteca cuando caen las tasas de interés?)

En general, el abanico de tarifas asociadas con una hipoteca es el mismo ya sea que el préstamo sea para una nueva compra o para refinanciar una hipoteca existente, aunque un prestamista a veces renuncia a algunas tarifas para refinanciar un préstamo que ya ha suscrito, más sobre eso en un momento. Las tasas hipotecarias generalmente se dividen en tres categorías:

Tarifas del prestamista

A lo largo de los años, los prestamistas han encontrado nuevas formas de sacar provecho de los préstamos: tarifas de suscripción, tarifas de procesamiento, cargos por el trabajo administrativo rutinario, como copiar y entregar documentos, mucho para la sorpresa y la angustia de los prestatarios incautos. En 2008, la Reserva Federal informó que no era inusual pagar tanto como 6% del monto del préstamo en honorarios, principalmente al prestamista. Pero ahora hay un límite de cuánto puede extraer un prestamista de un prestatario de esta manera: un límite impuesto por la Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor. Bajo las regulaciones establecidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), un prestamista no puede cobrar al prestatario más del 3% de las tarifas en la mayoría de los préstamos si quiere protección de responsabilidad legal de los prestatarios en dificultades. (Además de varias tarifas, el tope también limita los puntos pagados por una tasa de interés más baja y las comisiones pagadas a los buscadores de información como corredores. Para los préstamos inferiores a $ 100, 000, el límite llega al 8%. Un préstamo que cumple estos y otras condiciones se consideran una "hipoteca calificada")

Tarifas de terceros

Algunos de los costos de la tramitación de una hipoteca se acumulan no para el prestamista sino para otras compañías que brindan servicios que facilitan la transacción, fundamentalmente para la debida diligencia del prestamista. Comúnmente, estos incluyen la encuesta y tasación de propiedades, la búsqueda de títulos (para asegurarse de que no haya gravámenes en la propiedad) y el seguro de título para el banco, en caso de que la búsqueda de títulos se ejecute mal. (Algunos prestamistas piden a los prestatarios que contraten pólizas de seguro de título para sí mismos, pero Barry Zigas, director de política de vivienda de la Federación de consumidores de América, dice que es innecesario. "La probabilidad de encontrar un problema en el título de una propiedad que se ha comprado y vendido en el mercado abierto es muy pequeño, "sobre todo porque la búsqueda de títulos del prestamista casi siempre lo descubrirá. Las excepciones, dice, son" tan raras, que es un gasto que no compensa al prestatario.") Tales tarifas accesorias pueden incluir en algunas jurisdicciones el costo de contratar a su abogado y al abogado de su banco.

En general, estas tarifas no están incluidas en el tope del 3% establecido por el CFPB, excepto cuando los terceros son de hecho filiales del prestamista, o cuando el prestamista retiene una parte de esos honorarios en lugar que pasarlos.

Tarifas del gobierno

Hay dos tipos básicos de tarifas gubernamentales. En primer lugar, en al menos nueve estados y el Distrito de Columbia, los gobiernos estatales y locales evalúan un impuesto que, según el estado de Nueva York, "tiene el privilegio de registrar una hipoteca". "Y las diversas agencias gubernamentales que respaldan la vivienda con programas de préstamos especiales cobran sus propias tarifas. Por ejemplo, el Departamento de Agricultura de los EE. UU., Que garantiza préstamos hipotecarios en áreas rurales en dificultades, requiere un seguro hipotecario que cuesta un 2% del valor nominal del préstamo desde el principio y. 4% del capital restante anualmente. Los veteranos militares que refinancian una hipoteca convencional utilizando una garantía de préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos pagan una comisión de financiación que oscila entre 2. 15% y 3. 3% del préstamo, aunque el refinanciamiento de un préstamo V.A existente cuesta solo. 5%.

El descuento de ReFi

Muchas veces, los prestamistas le dan a un propietario de refinanciación un receso en las tarifas, dice Zigas. "Ellos ya conocen su historial de pagos y que usted es solvente, especialmente si están bajando su tasa, esa es una decisión fácil para su prestamista. "Los servicios de terceros como las tasaciones y las inspecciones y seguros de título también pueden simplificarse o descontarse, pero, dice Zigas," el consumidor tiene que insistir en que el prestamista lo busque o busque por sí mismo, porque de lo contrario lo más fácil para que un prestamista haga una ranura en una búsqueda de título y vaya a un proveedor que le cobra al consumidor por una búsqueda de título completamente nueva, lo cual realmente no es necesario. "(Los prestatarios que participan en el programa de refinanciación residencial asequible del gobierno, que deben haber comprado sus viviendas el 31 de mayo de 2009 o antes, también pueden pagar tarifas simplificadas). Y un negociador de acero podría negociar algunas de las diversas tarifas del prestamista: si el prestatario está dispuesto a alejarse del préstamo.

Una vez que haya establecido los costos del nuevo préstamo, es importante compararlo con su pago mensual actual, dice Shashin Shah, un planificador financiero certificado en Dallas. Para un prestatario con, digamos, 25 años de antigüedad en su hipoteca, el pago en una nota a 30 años será menor, en parte, debido al plazo más largo del préstamo. "Para comparar el beneficio de manzanas con manzanas, deberían ver cuál es el monto adicional que deberán pagar cada mes para que la hipoteca se pague en 25 años", dice Shah. "Eso generalmente le dará al propietario una mejor estimación de si el costo más la nueva tasa está ahorrando dinero. "

The Bottom Line

Los honorarios para refinanciar una hipoteca generalmente son los mismos que para un préstamo de compra, pero los prestatarios de refinanciación a menudo pagan un descuento por una transacción optimizada. Aun así, es importante armonizar el posible nuevo préstamo con su préstamo existente para ver si realmente está ahorrando dinero.

Para leer más, ver Cash Out vs. Préstamos de refinanciamiento hipotecario de tasa / plazo y ¿Debería combinar dos hipotecas en una?