Entendiendo El Proceso de depósito en garantía

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Entendiendo El Proceso de depósito en garantía
Anonim

Comprar una casa está lleno de complicaciones que la mayoría de la gente no entiende y no están preparadas. Uno de esos elementos misteriosos es el proceso de custodia (también llamado "cierre"), que se produce entre el momento en que un vendedor acepta el acuerdo de compra y el comprador obtiene las llaves de la casa nueva. A continuación hay un recorrido de 10 pasos del proceso para que no te quedes parado bajo la lluvia sin un techo sobre tu cabeza preguntándote qué acaba de pasar.

1. Ingrese en depósito bajo garantía / bajo contrato y abra una cuenta de depósito en garantía

Una vez que usted y el vendedor hayan firmado un acuerdo de compra mutuamente aceptable, su agente cobrará su cheque de depósito y lo depositará en una cuenta de depósito en garantía en la compañía de depósito en garantía especificada en la compra acuerdo.

La compañía de plica actúa como un tercero neutral para recolectar los fondos y documentos requeridos que participan en el proceso de cierre, desde el depósito inicial del dinero en efectivo hasta los documentos del préstamo y la escritura firmada. En algunas áreas, los abogados pueden manejar este proceso en lugar de una compañía de plica y se puede llamar "liquidación" en lugar de "depósito en garantía".

2. Espere la tasación del banco

El banco que proporciona la hipoteca hará su propia tasación de la propiedad (que el comprador generalmente paga) para proteger sus intereses financieros en caso de que necesite ejecutar una hipoteca en la propiedad. Si la tasación es inferior al precio ofrecido, el prestamista no le dará financiamiento a menos que esté dispuesto a pagar en efectivo por la diferencia o que el vendedor baje el precio al monto tasado.

Sus otras opciones para tratar de cambiar la opinión del evaluador son una de las siguientes:

  • para proporcionar información adicional sobre por qué cree que la casa debe evaluarse en una cantidad mayor
  • para obtener una segunda tasación
  • para intentar ir con otro prestamista y esperar que la tasación del prestamista salga a su favor

Si ninguna de estas opciones es posible, podrá cancelar el contrato de compra. (Para obtener más información sobre el precio de una casa nueva, lea 10 consejos para obtener un precio justo en una vivienda .)

3. Financiamiento seguro

Ya debe haber recibido una aprobación previa para una hipoteca en el momento en que se aceptó su acuerdo de compra. Una vez que le dé a su prestamista la dirección de la propiedad, se preparará una estimación de buena fe, o una declaración que detalle el monto del préstamo, la tasa de interés, los costos de cierre y otros costos asociados con la compra. Es posible que desee negociar los números en este documento antes de firmarlo. Una vez que tenga su compromiso de préstamo escrito, es hora de eliminar la contingencia de financiamiento por escrito.

4. Aprobar las divulgaciones del vendedor

Durante este paso, debe recibir una notificación por escrito de cualquier problema obvio que ya haya sido identificado por el vendedor o el agente del vendedor.Por ejemplo, en vecindarios de ingresos moderados a bajos en áreas de alto costo de la vida, el garaje puede haberse convertido en una sala de estar que viola los códigos de vivienda de la ciudad. Es posible que ya tenga conocimiento de problemas como estos porque a menudo se mencionan en la lista.

5. Obtenga las inspecciones necesarias

Inspección de la vivienda

No es necesario que obtenga una inspección de la vivienda cuando compra una casa, pero lo mejor para usted es hacerlo. Por unos cientos de dólares, un inspector de viviendas profesional le dirá si hay defectos peligrosos o costosos en el hogar. Si los hay, querrá saber sobre ellos para que pueda retirarse de la compra, pedirle al vendedor que los solucione o pedirle al vendedor que baje el precio para que usted mismo pueda hacerse cargo de las reparaciones. Tenga en cuenta que no puede negociar ninguna concesión de vendedor aquí si el contrato dice que va a comprar la propiedad "tal cual". Si el proceso de inspección concluye satisfactoriamente, deberá eliminar la contingencia de inspección por escrito. (Repita este paso después de cualquier otra inspección).

Inspección de plagas

Si el prestamista no requiere una inspección de plagas, es posible que desee obtener uno para asegurarse de que la casa no tenga termitas, hormigas carpinteras. , u otras plagas tales como cucarachas o ratas. Estos problemas pueden no ser aparentes durante el día cuando es muy probable que haya visto la casa, y sería un descubrimiento terriblemente desagradable después de que se mude. Si hay algún problema de plagas, deberán rectificarse antes de que la venta pueda continuar. (suponiendo que quiera continuar con la compra). Esta es otra área en la que es posible que desee renegociar con el vendedor para pagar el trabajo.

Inspección ambiental

A veces se recomienda realizar una inspección ambiental para detectar toxinas en el hogar, como moho y asbesto. También puede haber problemas en el sitio de origen, como contaminación de un lugar cerca de un vertedero, antiguo campo petrolífero, tintorería, estación de servicio u otro negocio ambientalmente peligroso. Cualquier problema descubierto en esta área puede significar serios peligros para la salud y puede ser prohibitivamente costoso repararlo.

Otras inspecciones

Las áreas sujetas a terremotos pueden requerir un informe de suelos y / o un informe geológico para evaluar el riesgo de daños graves a la propiedad en caso de un desastre de este tipo. Muchas áreas requieren informes de inundación. Si es muy probable que la casa se inunde, no podrá obtener un seguro de vivienda, lo que significa que no puede obtener una hipoteca. En algunos casos, la compra de un seguro contra inundaciones además del seguro de su propietario resolverá este problema. En las áreas rurales, se debe realizar un estudio de la tierra para verificar los límites de la propiedad (en las áreas urbanas, los límites tienden a ser ya muy claros).

6. Obtenga un seguro contra riesgos

Esto incluye seguro de propietarios y cualquier cobertura adicional requerida en su área geográfica (como seguro contra inundaciones). Se le exigirá que tenga seguro de vivienda hasta que se pague su hipoteca (y, de todos modos, probablemente la quiera).Elija su propia compañía de seguros, que puede ser diferente de la que selecciona el prestamista, y compare para obtener la mejor tarifa. (Para obtener más información sobre el seguro necesario, consulte Guía para principiantes para el seguro de propietarios , Consejos sobre seguros para propietarios y Cinco pólizas de seguros para todos .)

7. Adquiera el informe del título y el seguro del título

. Estos también son requeridos por su prestamista, pero de nuevo, los querría de todos modos. El informe del título asegura que el título de la propiedad es claro, es decir, que no hay gravámenes en la propiedad y que nadie más que el vendedor tiene derecho a reclamar parte de la misma. El seguro de título lo protege a usted (y al prestamista) de cualquier problema legal que pueda surgir más adelante si algo no aparece durante la búsqueda de título. Si hay algún problema con el título (conocido como nube o defecto), el vendedor deberá arreglarlo para que la venta pueda continuar o le permita alejarse. Dependiendo de dónde viva, la compañía de plica y la compañía de títulos pueden ser una misma cosa.

8. Haga un recorrido final

Es una buena idea volver a inspeccionar la propiedad justo antes del cierre para asegurarse de que no haya ocurrido ningún daño nuevo y de que el vendedor le haya dejado artículos especificados en el acuerdo de compra, como electrodomésticos o accesorios. . En este punto del proceso, probablemente no podrá retroceder a menos que la casa haya sufrido daños graves. Sin embargo, no es raro que un pequeño comprador presione a su agente para anular el acuerdo por algo insignificante.

9. Revise el formulario HUD-1

Al menos un día antes del cierre, recibirá un formulario HUD-1 o la declaración final de los términos del préstamo y los costos de cierre. Compárelo con el estimado de buena fe que firmó antes. Los dos documentos deberían ser muy similares. Busque tarifas innecesarias, inesperadas o excesivas, así como errores manifiestos.

10. Cerrar depósito en garantía

El proceso de cierre varía un poco según el estado, pero deberá firmar una tonelada de documentos, con los que debe tomarse su tiempo y leer detenidamente. El vendedor tendrá papeles para firmar también. Una vez que se hayan firmado todos los documentos, el funcionario de plica preparará una nueva escritura que le asignará el nombre de propietario de la propiedad y la enviará a la grabadora del condado. Presentará un cheque de caja o coordinará una transferencia bancaria para pagar el anticipo y los costos de cierre, y el prestamista transferirá los fondos de su préstamo al depósito en garantía para que el vendedor y, en su caso, el prestamista del vendedor, puedan recibir el pago.

Si llega hasta aquí, finalmente podrá tomar posesión de la casa.

Conclusión

Su agente supervisará todo este proceso, así que no se preocupe si no entiende todos los detalles siempre y cuando confíe en su agente. Sin embargo, en cualquier transacción en la que estés poniendo tanto en juego financieramente, es una buena idea tener al menos una idea básica de lo que está sucediendo para que no te aprovechen.