Cuando el mercado de la vivienda comenzó a caer en 2007, parecía que los días de las hipotecas de bajo pago inicial habían terminado. Pero sorprendentemente, solo unos pocos años después, incluso los consumidores con un crédito por debajo del promedio a menudo pueden comprar una casa con mucho menos del 20% inicial.

Incluso inmediatamente después de la caída de la vivienda, los consumidores tenían algunas opciones si su cuenta de ahorro era un poco insuficiente. Las hipotecas de la FHA, que requieren solo un 3, 5% de descuento, disfrutaron de una oleada de popularidad. Y, para aquellos que calificaron, los préstamos hipotecarios de VA permitieron a los compradores financiar el precio total de su vivienda.

En estos días, también es cada vez más fácil obtener un préstamo convencional con un pago inicial bajo. Fannie Mae y Freddie Mac, que compran la mayoría de las hipotecas de los prestamistas de los EE. UU., Anunciaron recientemente que reducirían su pago inicial mínimo del 5% al ​​3%. Al hacerlo, abrieron la puerta a los bancos para competir por compradores de viviendas con problemas de liquidez.

Si bien es posible comprar una casa con muy poco dinero, otra buena pregunta es si es una buena idea para los consumidores. ¿Tiene sentido aumentar sus ahorros y esperar para ir a comprar a casa hasta que pueda poner más dinero en efectivo al momento del cierre? ¿Y cuánto de sus ahorros debería invertir en vivienda? Aquí hay algunos factores a considerar.

Pago Inferior: Costos más altos a largo plazo

Quizás lo primero que se debe tener en cuenta con los préstamos con bajo pago inicial es que, con pocas excepciones, le costará más a largo plazo correr. Debido a que está financiando una mayor parte del precio de la vivienda, sus pagos de intereses a lo largo de la vida del préstamo serán considerablemente más altos.

Por ejemplo, si compra una casa de $ 200,000 con un 5% de descuento en vez del 20%, Pagará aproximadamente $ 35,000 más en intereses en el transcurso de un préstamo a 30 años. Obviamente, también pagará más para cubrir el capital del préstamo.

Teniendo en cuenta lo increíblemente bajas que son las tasas de interés de hoy, esto por sí solo podría no disuadirlo de comprar una casa más temprano que tarde. La mayor preocupación es agregar a sus gastos las primas del seguro hipotecario que normalmente tendrá que gastar si compra una casa o condominio con menos del 20% de descuento. El objetivo de estos pagos es cubrir la pérdida del prestamista si no cumple con su préstamo.

Hay dos tipos básicos de seguro hipotecario. Si obtiene un préstamo de la FHA, los prestamistas privados le proporcionan los fondos para la compra de su vivienda y el gobierno actúa como su asegurador. Si la casa vale menos de $ 625,000, la prima anual del seguro hipotecario (MIP) es actualmente 0. 80% o 0. 85%, dependiendo de la cantidad financiada. También tendrá que pagar una prima inicial, que asciende a poco más de $ 3,000 por un préstamo de $ 180,000.

Si obtiene una hipoteca convencional, en su lugar paga algo llamado seguro hipotecario privado o PMI.Por lo general, cuesta entre 0. 3% y 1. 15% por año, aunque en este caso no hay una tarifa por adelantado. (Para obtener más información, consulte: ¿Cuál es la diferencia entre el seguro hipotecario privado (PMI) y la prima de seguro hipotecario (MIP)? )

Un compromiso de pago inicial

¿El prospecto de seguro hipotecario significa que debe espere hasta que pueda pagar un total del 20% del costo de la casa? No necesariamente.

Para empezar, en algunas ciudades más caras, esperar no siempre es realista. Si vives en una parte del país donde incluso las casas modestas cuestan $ 400, 000, tendrás que gastar $ 80,000 antes de entrar al mercado. Y si reside en un área donde la compra es menos costosa que el alquiler, podría haber un desincentivo adicional para mantenerse al margen hasta que haya ahorrado lo suficiente como para evitar el seguro hipotecario.

Para algunas personas, la mejor opción podría ser encontrar un término medio entre un pago inicial mínimo y el tradicional 20%. Por ejemplo, si saca un préstamo de la FHA y descuenta el 10%, su seguro hipotecario se cancelará después de 11 años; de lo contrario, continuará pagándolo por la totalidad del préstamo. ¿Puede refinanciar en una fecha posterior para deshacerse del seguro? Por supuesto. Pero no hay garantía de que las tasas de interés estén en o cerca de sus mínimos históricos cuando lo haga.

Además, su prima de seguro hipotecario (MIP) se reduce cuando realiza un pago inicial más grande. Cuando saca una hipoteca a 15 años, por ejemplo, si puede pagar 10% por adelantado, el pago anual se reduce de 0. 70% a 0. 45%.

Si bien los detalles son un poco diferentes con PMI, se aplica la misma lógica. Cuanto mayor sea su pago inicial, menos tendrá que pagar en primas. Sin embargo, una de las ventajas de PMI es que puede cancelarla una vez que obtenga un 20% del capital en su hogar (consulte Cómo deshacerse del seguro hipotecario privado ).

Si el banco mantiene su hipoteca en sus libros, es decir, no se la vende a una entidad como Fannie Mae o Freddie Mac, puede no requerir ningún tipo de seguro. Sin embargo, los bancos a menudo cobran una tarifa por adelantado o una tasa de interés más alta si opta por un préstamo de bajo pago inicial para ayudar a mitigar el riesgo que están asumiendo. Incluso una mitad adicional de un punto porcentual puede costar varios miles de dólares más en un período de 30 años. El efecto general es el mismo: cuando pones más, puedes pedir prestado por menos.

Riesgo de pasar 'bajo el agua'

Otro inconveniente de reducir al mínimo cuando compra una casa es que tiene menos protección si baja el mercado de la vivienda. Con solo un 3% o un 4% de reducción, podría encontrarse fácilmente con que le debe más al banco de lo que vale su casa. Eso es exactamente lo que le sucedió a muchos propietarios durante el colapso inmobiliario más reciente.

Si va "bajo el agua" en su casa e inesperadamente pierde su trabajo, por ejemplo, ya no tiene la opción de pedir prestado en contra de su propiedad para pagar los gastos o la posibilidad de vender la casa sin pagar una gran cantidad de dinero a el prestamista.

Si bien no estás completamente protegido, incluso si bajas un 10% o 15%, te estás dando un colchón mucho más grande si los precios de las casas empeoraran.

Manteniendo un cojín de ahorros

Ahorrar para una casa es un objetivo importante de la vida. Pero a medida que prepara el pago inicial, asegúrese de no quedarse sin efectivo. No solo es bueno tener un fondo de emergencia (idealmente seis meses de costos de vida), sino que también necesitará fondos adicionales para los gastos inesperados que con frecuencia conlleva la compra de una vivienda. Para obtener más información, consulte ¿Cuánto dinero debo conservar en el banco?

Establezca un presupuesto estricto antes de comenzar a buscar casa, para que sepa cuánto puede gastar. Y haga lo que pueda para acumular sus reservas de efectivo tan pronto como se asiente y termine de pintar y reemplazar alfombras y gabinetes. Además, recuerde que la gente dice que es bueno vivir en una casa un poco antes de hacer renovaciones que no son obligatorias antes de mudarse.

The Bottom Line

¿Pueden los préstamos de bajo pago ser una buena opción para algunos? propietarios de viviendas? Absolutamente. Pero calcule los costos a largo plazo del seguro hipotecario o la tasa de interés más alta que pagará para asegurarse de que vale la pena. para obtener más información, consulte Hipotecas: ¿cuánto puede pagar? y Las 10 principales estafas hipotecarias comunes para evitar .