En 2011, Warren Buffett discutió los méritos de invertir en el suministro de oro del mundo entero (imagen cubo de oro que pesa aproximadamente 170,000 toneladas métricas con costados de 68 pies de largo sentados cómodamente en el interior de un estadio de ligas menores) en lugar de invertir en todas las tierras de cultivo de EE. UU. más 16 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp83. 56-0 23% Creado con Highstock 4. 2. 6 ). A medida que pasa el tiempo, argumenta Buffett, las tierras de cultivo y Exxon Mobils seguirán produciendo asombrosas cantidades de productos en forma de maíz, trigo, algodón y trillones de dólares en dividendos, mientras que el cubo de oro permanecerá inalterado, aún sentado en el campo de béisbol, todavía no puede producir nada. "Puede acariciar el cubo, pero no responderá", escribió en su carta de 2011 a los accionistas de Berkshire Hathaway (BRK. B).

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Por lo tanto, Buffett escogería el los activos productivos de la pila B, las tierras de cultivo y Exxon Mobils, sobre el cubo de oro. Los activos productivos, nos dice, pueden ser en forma de negocio ya sea mediante compras de acciones o propiedad absoluta, granjas y bienes raíces. "Idealmente, estos los activos deben tener la capacidad, en tiempos de inflación, de entregar un producto que retenga su valor de poder adquisitivo mientras que requieren un mínimo de nueva inversión de capital. Granjas, bienes raíces y muchas empresas como Coca-Cola (KO KOCoca-Cola Co45 .45-0. 04% Creado con Highstock 4. 2. 6 ), IBM (IBM) y nuestra propia See's Candy cumplen con esa prueba de doble cañón ", escribió en la carta.

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Estos activos se pueden convertir en equivalentes económicos utilizando las técnicas de valoración correctas. Se puede establecer una etiqueta de precio y se puede determinar una tasa de rendimiento. En última instancia, al estar en el bosque correcto (activos productivos) y al evaluar correctamente estos activos, los inversionistas pueden lograr tasas de rendimiento más altas.

Medición de la productividad a través de métodos de valoración tradicionales

Acciones

Berkshire y Buffet prefieren comprar empresas directamente, pero cuando no pueden comprar grandes cantidades de empresas mediante la compra de acciones en empresas como IBM o American Express. (AXP AXPAmerican Express Co96. 20-0. 09% Creado con Highstock 4. 2. 6 ) y Coca-Cola. En el mundo de Buffett y Benjamin Graham, el padre de la inversión de valor, la inversión en acciones es más inteligente cuando es más empresarial y el inversor debe tratar una compra de acciones como si representara a toda la empresa.

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Las métricas de stock de valoración tradicionales de alto nivel incluyen los ratios de relación precio / ganancias y precio / valor contable. Todo lo demás es igual, una acción con un P / E de 10 ofrece más valor que una acción con un P / E de 20.

Negocios

Los indicadores de valoración típicos para la compra de una empresa incluyen el valor en libros (el valor de todos los activos menos todas las deudas), valor de mercado comparable (usando datos de ventas recientes de negocios equivalentes para establecer un precio, similar al análisis de mercado comparable realizado para bienes inmuebles residenciales) y una valoración de tasa de capitalización que toma las ganancias del negocio, ya sea el año más reciente o un promedio de un número dado de años anteriores, y los divide por una tasa de capitalización.La tasa de capitalización se basa en el riesgo y el rendimiento esperado. Por ejemplo, si una peluquería ha promediado ganancias de $ 20,000 durante los últimos cinco años y se determina que la tasa de capitalización debe ser del 20%, el valor del negocio será de $ 20,000 / 0. 20, o $ 100, 000.

Flujo de efectivo para propiedades de alquiler

Para propiedades de alquiler, las métricas de valuación típicas incluyen un análisis de mercado comparable (la propiedad residencial normalmente se valora utilizando este método, y resulta bastante inútil para propiedades de alquiler porque no cuenta para ganancias); valor de reproducción, o el costo de reemplazar el edificio; un enfoque de capitalización de ganancias (el mismo que el cálculo de la tasa de capitalización para una empresa); un cálculo del multiplicador de renta bruta y un análisis mensual del estado de flujo de efectivo.

El multiplicador de renta bruta es simplemente el alquiler anual bruto de una propiedad multiplicado por un factor que representa el potencial de "flujo de caja". "La regla de oro es que una propiedad producirá un flujo de caja en un múltiplo de siete; una propiedad con rentas brutas anuales de $ 20, 000 muy probablemente rinda un flujo de efectivo a un precio de $ 140, 000 ($ 20, 000 x 7). Este cálculo es útil para filtrar las propiedades para un análisis posterior, pero holísticamente es muy contundente, y generalmente se desarrolla una declaración de ingresos proyectada más detallada. Este estado de resultados detallados representa los ingresos por alquiler, las tasas de vacantes, los honorarios de gestión de la propiedad, las reparaciones y el mantenimiento, el trabajo en el jardín, diversos, reservas, pago de préstamos, seguros e impuestos a la propiedad. Las ganancias resultantes, o "flujo de caja", se dividen por el pago inicial a fin de determinar un efectivo sobre el rendimiento en efectivo de la inversión.

Dos ventajas clave para la inversión en propiedades incluyen el uso de mayores rendimientos a través del apalancamiento y el reembolso "fantasma" del flujo de caja en forma de elementos de depreciación no monetarios. El rendimiento del capital invertido es una medida más útil cuando se comparan las propiedades de alquiler con las inversiones en acciones.

Tierras de labranza productivas

Las tierras de cultivo generalmente se valoran utilizando un cálculo de capitalización de alquiler dado que de acuerdo con la vida de cultivo. com, "más del 50% de las tierras de cultivo en el Medio Oeste se encuentran actualmente alquiladas". "Por lo tanto, una parcela de tierras de cultivo que se renta por $ 500 por acre tendrá un valor de $ 12, 500 por acre si la tasa de capitalización es del 4%. ($ 500/0. 04). Esta tasa de capitalización se basa en las tasas de interés a largo plazo.

Creación de equivalentes económicos utilizando el modelo de flujo de efectivo descontado

El valor intrínseco verdadero de un activo productivo como se detalla en la carta de Buffett de 1992 a los accionistas de Berkshire Hathaway fue presentado por John Burr Williams hace más de 50 años en The Teoría del valor de la inversión. "El valor de cualquier acción, bono o negocio hoy está determinado por las entradas y salidas de efectivo -con descuento a una tasa de interés apropiada- que se puede esperar que ocurra durante la vida restante del activo", escribió Williams. Este valor intrínseco se puede calcular utilizando el modelo de flujo de efectivo descontado que dará como resultado un valor en dólares único que a su vez se puede comparar con el precio actual del activo para llegar a una tasa de rendimiento.Esta tasa de rendimiento convierte a todas nuestras clases de activos en equivalentes económicos.

Ganancias del propietario y tasas de crecimiento

Entonces, ¿cómo se determinan todas las entradas y salidas esperadas durante la vida restante del activo? Simple: Primero determina un valor base de ganancias (en el mundo de Buffett, que serían las ganancias del propietario, que es el ingreso neto más depreciación y amortización menos los gastos de capital) y luego aumenta este valor en una tasa razonable de crecimiento. La tasa de crecimiento se segmenta en una primera etapa y una segunda etapa donde la primera etapa es la tasa de crecimiento que se espera que continúe durante los próximos cinco a 10 años, y la segunda etapa es una tasa residual que se espera que ocurra después del crecimiento disminuye a un nivel moderado.

Para la primera etapa, la tasa de crecimiento utilizada puede ser la tasa histórica de crecimiento de las ganancias a 10 años para el activo en cuestión. Para determinar la tasa histórica de crecimiento de ganancias de cualquier activo, simplemente use el valor del tiempo de cálculo de la tasa, o I / Y, usando las ganancias de hace 10 años como el valor presente, las ganancias del año más reciente para el valor futuro y 10 por el número de años. Si confía en que las ganancias continuarán en esta trayectoria durante los próximos cinco a 10 años, utilice esta tasa para la tasa de crecimiento de la primera etapa.

Para la tasa de segunda etapa, la tasa residual, un enfoque común es usar "la tasa de crecimiento nominal a largo plazo en la economía general del país de origen de la compañía", según Robert Hagstrom, autor del The Warren Buffett Way . Por ejemplo, la tasa de crecimiento económico a largo plazo de los Estados Unidos es del 5%.

La previsibilidad es clave en el uso del modelo de flujo de caja descontado. El activo en cuestión debe tener un registro constante de ganancias para proyectar ganancias futuras con cualquier grado de confianza. Además, las variables en el modelo son como perillas en el telescopio espacial Hubble: ajústelas un poco y verá un universo completamente diferente.

El descuento Tasa

La tasa de descuento es la tasa utilizada para descontar todas las ganancias futuras de nuevo a un valor presente. Piense en ello como el costo de oportunidad de invertir en el activo en cuestión, en lugar de comprar tierras de cultivo, podría comprar una cuenta del Tesoro. valor que Buffett usa es la tasa libre de riesgo, que es la tasa de la factura del Tesoro a 30 años, ahora al 3%. Otros agregan a esta tasa una prima de riesgo de capital que considera el riesgo. Este valor se puede encontrar en el sitio web de Aswath Damodaran, profesor de finanzas en la Universidad de Nueva York. La tasa ahora es del 6 12%. Por lo tanto, la tasa de descuento total será 9. 12%.

Calcular valor intrínseco

Todas las entradas anteriores se ingresan en un modelo de flujo de caja descontado, y se calcula el valor actual neto de todos los flujos de efectivo futuros. Este valor presente neto es el valor intrínseco del activo, y puede compararse con su precio de venta, ya sea el precio de la acción, el precio del negocio, la etiqueta de precio en el edificio o el precio por acre, con el fin de determinar un margen de seguridad.

Margen de seguridad

Según lo define el mentor de Buffett, Benjamin Graham, el margen de seguridad es la diferencia entre el precio actual del activo y el valor intrínseco calculado del activo. El margen de seguridad se puede pensar de esta manera: si necesita construir un puente que será utilizado por camiones que pesan 50 000 toneladas, entonces construya un puente que contenga camiones de 100 toneladas. Un gran margen de seguridad proporciona una red de seguridad para errores y desviaciones en el cálculo del valor intrínseco. Según Buffett, las tres palabras más importantes en la inversión son el margen de seguridad.

El margen de seguridad se puede encontrar dividiendo el valor intrínseco calculado del activo por el precio del activo y restando 1. Todo lo demás igual, un activo con un margen de seguridad del 75% tiene una red de seguridad mucho más amplia que un activo con un margen de seguridad del 25%.

El país de los equivalentes económicos-Tasa de rendimiento

Para determinar la tasa de rendimiento del activo, simplemente cambie la tasa de descuento en el modelo de flujo de caja de descuento hasta que el valor intrínseco calculado sea igual al precio de venta de el activo. Por ejemplo, si el valor intrínseco de American Express se calcula en $ 172. 08 por acción usando una tasa de descuento de 9. 12% y su precio actual es de $ 71. 73, luego ajustar la tasa de descuento a 14. 6% dará como resultado un valor intrínseco de $ 71. 73 que es lo mismo que el precio de venta. Esto significa que, según el modelo creado, el inversor de American Express puede esperar una tasa de rendimiento anual del 14,6%. Esta tasa de rendimiento facilita la comparación entre clases de activos y facilita el despliegue efectivo de capital. Por lo tanto, ya sea que la salida sea Coca-Cola, chocolate, espacio vital o algodón, el modelo de flujo de efectivo descontado reduce los activos dispares a equivalentes económicos.

Un pájaro en la mano

Según Buffett en su carta anual a los accionistas de 2000, la fórmula para valorar todos los activos que John Burr Williams presentó en The Theory of Investment Value fue correctamente identificada por Esopo en 600 B. C- "un pájaro en la mano vale dos en la zarza. "Ese axioma necesita ser modificado con cuatro preguntas: ¿Cuán seguro está usted de que las aves están en el monte, cuándo surgirán, cuántas habrá y cuál es la tasa de interés libre de riesgo? (El rendimiento de los bonos del Tesoro de los EE. UU. A largo plazo). Todas estas variables se capturan en el modelo de flujo de caja de descuento. "Si puede responder estas tres preguntas, sabrá el valor máximo del arbusto y el número máximo de aves que posee ahora que se le deben ofrecer. Y, por supuesto, literalmente no pienses en pájaros. Pensar en dólares ", escribió Buffett en la carta a los accionistas.

Esta ley según Buffett es inmutable. Se aplica a los" desembolsos para granjas, regalías petroleras, bonos, acciones, boletos de lotería y plantas de fabricación … Solo REPLACEe la correcta números, y puede clasificar el atractivo de todos los posibles usos del capital en todo el universo ", escribió Buffett.

The Bottom Line

"Ya sea que la moneda de un siglo a partir de ahora se base en oro, conchas marinas, dientes de tiburón o un pedazo de papel (como hoy), la gente estará dispuesta a intercambiar un par de minutos de su diario mano de obra para una Coca-Cola o algún quebradizo de maní de See.En el futuro, la población de EE. UU. Moverá más bienes, consumirá más alimentos y requerirá más espacio vital que ahora. Las personas intercambiarán para siempre lo que producen por lo que otros producen ", escribió Buffett en su carta de accionistas de 2011. En lo que se refiere al inversor individual, identificar estos activos productivos sobre un cubo de oro y dominar el modelo que los transforma en equivalentes económicos conduce a un valor intrínseco. Eso lleva a un margen de seguridad que conduce a mayores tasas de rendimiento.

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