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La relación préstamo combinado a valor (CLTV) es un cálculo utilizado por los profesionales de préstamos hipotecarios para determinar el porcentaje total de la propiedad de un propietario gravado por gravámenes. El índice CLTV se determina sumando los saldos de todos los préstamos pendientes y dividiéndolos por el valor de mercado actual de la propiedad. Por ejemplo, una propiedad con un primer saldo hipotecario de $ 300,000, un segundo saldo hipotecario de $ 100,000 y un valor de $ 500,000 tiene un índice de CLTV del 80%.

Los prestamistas usan la relación CLTV junto con otros pocos cálculos, como la relación entre la deuda y el ingreso y la relación préstamo a valor estándar (LTV), para evaluar el riesgo de extender un préstamo a un prestatario. La relación CLTV difiere de la relación LTV estándar porque esta última solo compara el saldo de un préstamo con el valor de la propiedad. En el ejemplo anterior, la propiedad tiene una relación LTV de 60%, que se obtiene al dividir solo el saldo de la primera hipoteca por el valor de la propiedad.

Muchos economistas atribuyen los estándares relajados de CLTV a la crisis de ejecuciones hipotecarias que plagaron a los Estados Unidos a fines de la década de 2000, entre otros factores. A partir de la década de 1990, y especialmente a principios y mediados de la década de 2000, los compradores de viviendas con frecuencia sacaron segundas hipotecas en el momento de la compra en lugar de realizar pagos iniciales. Los prestamistas, deseosos de no perder el negocio de estos clientes frente a la competencia, acordaron estos términos a pesar del mayor riesgo.

Antes de la burbuja inmobiliaria que se expandió desde finales de la década de 1990 hasta mediados de la década de 2000, la práctica estándar era que los compradores de vivienda realizaran pagos iniciales por un total de al menos 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantuvieron a los clientes dentro de estos parámetros limitando el LTV al 80%. Cuando la burbuja comenzó a calentarse, muchas de estas mismas compañías tomaron medidas para permitir a los clientes moverse dejando un 20% de descuento. Algunos prestamistas elevaron los límites de LTV o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con un pago inicial del 5% o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de LTV pero aumentaron los límites de CLTV, a menudo al 100%. Esta maniobra permitió a los clientes obtener segundas hipotecas para financiar sus pagos iniciales del 20%.

El pico de ejecuciones hipotecarias que comenzó en 2008 subrayó por qué CLTV es importante. Tener piel en el juego, como un desembolso inicial de $ 100 000 para una casa de $ 500 000, proporciona al propietario un poderoso incentivo para mantener sus pagos de la hipoteca. Si el banco ejecuta la hipoteca, no solo pierde su casa, sino también la pila de efectivo que pagó para cerrar. Exigir la equidad en la propiedad también aísla a los prestamistas de un descenso en los precios inmobiliarios. Si una propiedad tiene un valor de $ 500,000 y el gravamen total suma hasta $ 400,000, la propiedad puede perder hasta un 20% de su valor sin que los tenedores de gravámenes reciban un pago breve en una subasta de ejecución hipotecaria.