En bienes raíces, una venta corta significa vender una casa por menos de la hipoteca pendiente.

Diga que el Sr. y la Sra. Smith pidieron prestados $ 400,000 para comprar una casa hace siete años. La casa fue tasada en $ 400,000 en el momento en que se compró. El Sr. Smith pierde su trabajo y la pareja se está quedando atrás en los pagos de su hipoteca. Después de revisar un análisis de mercado comparativo, los Smith aprenden que el valor de su casa ha disminuido, y ahora vale solo $ 310, 000. Ante la falta de $ 385, 000 en su préstamo, los Smith prefieren vender su casa, en lugar de buscar opciones de refinanciamiento del gobierno como el Programa federal de refinanciación asequible, y solicite permiso a su prestamista para venderlo por $ 310,000. Cuando la casa se venda, el banco obtendrá menos del monto total que los Smiths tomaron prestado; en la mayoría de los casos, sin embargo, el prestamista considerará su hipoteca pagada en su totalidad.

La transacción beneficia al banco al permitirle evitar la recuperación de la casa en ejecución hipotecaria, que es costosa y consume mucho tiempo, y beneficia al vendedor al permitirle evitar las ramificaciones crediticias negativas de la ejecución hipotecaria (y la bancarrota que a veces lo acompaña).

Venta corta frente a ejecución hipotecaria

Las ventas en corto y las ejecuciones hipotecarias son opciones financieras disponibles para los propietarios que están en apuros: detrás de los pagos de su hipoteca, tienen una casa que está bajo el agua (vale decir, menos que el saldo pendiente de la hipoteca) o ambos. El propietario se ve obligado a separarse del hogar en ambos casos, pero la línea de tiempo y otras consecuencias son diferentes en cada situación.

Existen diferentes razones por las cuales un propietario optaría por una venta corta frente a una ejecución hipotecaria.

Venta corta

Las ventas cortas generalmente son iniciadas por el propietario, a menudo cuando el valor de una casa cae en un 20% o más. Antes de que el proceso pueda comenzar, el prestamista que posee la hipoteca debe firmar la decisión de ejecutar una venta corta. Además, el prestamista, generalmente un banco, necesita documentación que explique por qué una venta corta tiene sentido; después de todo, la institución prestamista podría perder una gran cantidad de dinero en el proceso.

Si se aprueba para una venta corta, el comprador negocia primero con el propietario y luego busca la aprobación de la compra del banco. Es importante tener en cuenta que no se puede realizar una venta corta sin la aprobación del prestamista.

Las ventas en corto suelen ser largas y requieren una gran cantidad de trámites, algunas veces hasta un año completo para procesar. Sin embargo, las ventas cortas no son tan perjudiciales para la calificación de crédito de un propietario como lo es una ejecución hipotecaria. Una venta corta se ve mejor para los prestamistas y acreedores futuros: muestra que tomó medidas antes de que el banco tuviera que recuperar su casa.Un propietario que ha tenido una venta corta puede incluso, con ciertas restricciones, ser elegible para comprar otra casa inmediatamente.

Ejecución hipotecaria

Una ejecución hipotecaria es la acción del prestamista que confisca la vivienda después de que el prestatario no realiza los pagos. Esta es la última opción para el prestamista, ya que el hogar se utiliza como garantía en la nota. A diferencia de una venta corta, las ejecuciones hipotecarias son iniciadas solo por los prestamistas. El prestamista se mueve contra los prestatarios delincuentes para forzar la venta de una casa, con la esperanza de cumplir con su inversión inicial de la hipoteca. Además, a diferencia de la mayoría de las ventas en corto, muchas ejecuciones hipotecarias tienen lugar cuando el propietario ha abandonado la casa. Si los ocupantes aún no se han ido, son desalojados por el prestamista en el proceso de ejecución hipotecaria.

Una vez que el prestamista tiene acceso a la vivienda, ordena su propia tasación y procede a tratar de venderla. Las ejecuciones hipotecarias normalmente no toman tanto tiempo para completarse como una venta corta, porque el prestamista se preocupa por liquidar el activo rápidamente. Las casas embargadas también pueden subastarse en una "venta de fideicomisario", donde los compradores pujan por las casas en un proceso público.

En la mayoría de las circunstancias, los propietarios que experimentan una ejecución hipotecaria deben esperar un mínimo de cinco años para comprar otra casa, o tres años con un préstamo de la FHA. La ejecución hipotecaria se mantiene en el informe de crédito de una persona durante siete años. Su puntaje FICO se reducirá en más de 100 puntos debido a ejecuciones hipotecarias, de acuerdo con Barry Paperno, gerente de operaciones de consumidor en Fair Isaac (también caerá después de una venta corta, probablemente, debido a que usted está en incumplimiento de pago de la hipoteca). Esto puede parecer una cantidad relativamente pequeña para un incumplimiento en un activo importante, pero es suficiente para causar que las compañías de tarjetas de crédito consideren alzas en las tasas y disminuciones del límite de crédito, y para que las compañías de seguros aumenten las primas.

Cómo comprar una propiedad de venta corta

El proceso de venta corta varía de un estado a otro, pero los pasos generalmente incluyen:

• Paquete de venta corta - El vendedor envía un paquete financiero al prestador. Esto incluye estados financieros, una carta que describe las dificultades del vendedor y copias de registros financieros.
• Oferta de venta corta - Si el vendedor acepta la oferta de un comprador interesado, el agente de la lista envía al prestamista el contrato de listado, una oferta de compra ejecutada, la carta de preaprobación del comprador y una copia del cheque de devengo, y el paquete de venta corta del vendedor.
• Procesamiento bancario: El banco revisa la oferta y aprueba o rechaza la venta corta. Esto puede llevar de varias semanas a meses.

De alguna manera, comprar una propiedad de venta corta es como una compra tradicional. Sin embargo, hay un par de formas en que el acuerdo de compra que usted y su agente de bienes raíces preparan son diferentes. El contrato especificará que los términos están sujetos a la aprobación del prestamista hipotecario. En una transacción normal, la única parte que necesitaría aprobar la venta es el vendedor.

El contrato también debe indicar que la propiedad se está comprando "tal como está"."Si bien es aceptable incluir un lenguaje que le permita retractarse de un acuerdo si una inspección revela problemas considerables, no debería esperar poder negociar un precio menor debido a ellos. No es probable que el banco realice ninguna reparación, y es probable que el vendedor, al verse obligado a pagar en efectivo, tenga menos posibilidades de ayudar. Dada la situación, es probable que también necesite tener suficiente dinero para los costos de cierre. (Siga leyendo sobre el proceso de cierre en Comprensión del fideicomiso Proceso .)

A diferencia de la ejecución hipotecaria, la institución crediticia no es propietaria de la propiedad en una venta corta. Sin embargo, porque debe aprobar la venta (porque es el prestamista y no el vendedor el que perderá una pérdida). en la propiedad), y recibirá los ingresos, parecerá que está comprando la propiedad del banco.

Un juego de espera

Las transacciones de venta en descubierto pueden requerir mucho más tiempo y pruebas de paciencia que las reales habituales -establecer transacciones. (Sigue leyendo sobre esto en Sh o Venda su casa para evitar la ejecución hipotecaria .) Si hace una oferta en una propiedad de venta corta, prepárese para esperar. Los bancos son conocidos por tomar varios meses para responder a las ofertas de venta corta. Algunos expertos recomiendan que le dé al prestamista una fecha límite para reducir el tiempo de espera. aunque es difícil decir si esta estrategia realmente estimulará al banco a la acción. Sin embargo, si el banco aún no ha aprobado la venta en descubierto en el momento de su oferta, implementar una fecha límite será inútil, ya que pueden pasar varios meses para que el vendedor llegue a un acuerdo de venta en descubierto con el prestamista.

El vendedor debe estar en incumplimiento oficial

Por esa razón, asegúrese de que la venta en descubierto ya haya sido aprobada por el prestamista. Si el vendedor aún no ha entrado en incumplimiento, el banco puede no estar interesado en hacer una venta corta. Lleva un tiempo considerable y es convincente lograr que un banco acepte una venta corta, por lo que si aún no lo ha hecho, no pierda su tiempo. Muchos hogares se enumeran como una venta corta, pero no hay garantía de que la transacción se complete alguna vez como tal.

Es posible que el banco no esté interesado en una venta en descubierto si cree que puede obtener más dinero entrando en ejecución hipotecaria. Y si está buscando financiamiento para la compra, asegúrese de que su prestamista hipotecario no tenga problemas con una propiedad de venta corta.

Agentes con experiencia

Debido a la complejidad de este tipo de transacción, asegúrese de que su agente o agente de bienes raíces tenga experiencia en ventas en corto y esté dispuesto a trabajar con usted en uno. Ciertos agentes de bienes raíces se especializan en ventas cortas, y pueden tener una certificación de Ventas Cortas y Recursos de Ejecución Hipotecaria (SFR), una designación ofrecida por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Los titulares de esta certificación han recibido capacitación especializada.

Las ventas cortas no solo son más laboriosas para los agentes, a veces ofrecen menos compensaciones: es posible que el banco no esté dispuesto a pagar al agente de cotizaciones la comisión usual de 5-6% porque ya está sufriendo una pérdida y porque el agente del comprador obtiene un porcentaje de ese porcentaje, él o ella verá incluso menos dinero.

Además, trate de averiguar si el agente de listado del vendedor tiene experiencia en ventas a corto. Aunque el banco finalmente tiene el control, un agente de listas que conoce las reglas puede facilitar o agilizar la transacción.

Regateo por precios

Esté preparado para aumentar el precio de su oferta. Para que el vendedor aumente las probabilidades de que el banco realice la venta en descubierto, puede intentar convencerlo de que suba el precio de compra. En última instancia, sin embargo, el vendedor no tiene autoridad real para aprobar el precio de venta, solo el banco lo hace, y también pueden contraoferta.

Por otro lado, el banco simplemente rechaza su oferta directamente, especialmente si ha escrito una oferta significativamente más barata. O, en el peor de los casos, es posible que no respondan en absoluto. Nunca.

Mantenga la búsqueda en marcha

Dado cuánto tiempo le tomará probablemente al banco responder a su oferta, probablemente debería seguir mirando otras casas mientras espera una respuesta, y probablemente debería continuar con la compra de otra. propiedad si encuentra una compra más fácil. Haga que su agente escriba el contrato de compra de venta corta de tal manera que conserve esta flexibilidad. Si tiene una fecha límite para la reubicación, no se moleste con una venta corta.

Otra razón para seguir buscando: incluso si llega a un depósito en garantía, el banco puede continuar recabando ofertas. La mayoría de las personas consideraría que esto no es ético porque es probable que el comprador potencial haya desembolsado unos miles de dólares en inspecciones, búsquedas de títulos y similares, en este momento. Pero recuerde que el banco enfrenta una transacción perdedora, por lo que querrá minimizar sus pérdidas y vender la propiedad lo más cerca posible del valor de mercado justo. Dejar el negocio tan tarde es una gran pérdida de tiempo y dinero para el comprador, por no mencionar enormemente frustrante. Por todas estas razones, el precio de cotización de una venta corta debe tomarse con una buena dosis de escepticismo.

Ventas en corto: los pros y contras

Los expertos no están de acuerdo con respecto a si las ventas en corto son un buen negocio para los compradores. Los defensores dicen que las propiedades de venta corta tienen un precio inferior al valor de mercado, creando la oportunidad para que los compradores obtengan una buena oferta o para que los compradores primerizos ingresen en una casa que de otro modo no podrían pagar.

Los oponentes dicen que los bancos no tienen interés en realizar ventas directas y que harán un análisis de mercado comparable antes de establecer o aceptar un precio por una propiedad. Además, el precio de cotización de una venta corta puede ser una cantidad que el agente del vendedor cree que el banco podría aceptar, en lugar de la cantidad que el banco realmente aceptó aceptar. El banco podría encontrar el precio demasiado bajo, o el vendedor podría enumerar la propiedad debajo del mercado con la intención de generar una guerra de ofertas. En algunos estados, el vendedor tendrá un juicio por deficiencia en su contra, lo que lo obliga a pagar al banco la diferencia entre el monto de la hipoteca y el precio de venta de la vivienda, por lo que es mejor para el vendedor obtener la mayor cantidad de dinero posible .

Una ventaja tanto para el banco como para el comprador es que, a diferencia de una propiedad del banco, una propiedad de venta corta tiene menos posibilidades de ser destruida o saqueada. Si bien la propiedad puede estar sufriendo de mantenimiento diferido debido a la situación financiera del propietario, no es probable que el vendedor destruya el lugar cuando aún vive en él. Por el contrario, los propietarios que pierden sus propiedades por ejecuciones hipotecarias a menudo sacan su frustración en la casa como una forma de volver al banco.

En la misma línea, debido a que las propiedades de venta corta todavía están ocupadas, no habrán sufrido a manos de personas inescrupulosas que hayan elegido agacharse o destrozar la propiedad. El vandalismo puede ser un problema común con las propiedades de ejecución hipotecaria, especialmente en los vecindarios de bajos ingresos.

Búsqueda de listados de venta corta

La mayoría de las propiedades ofrecidas como ventas cortas están listadas por agentes de bienes raíces, y esto a menudo representa el mejor lugar para comenzar, especialmente si se trata de un agente inmobiliario que se especializa en ellas. Sin un agente, puede buscar fácilmente el Servicio de listado múltiple (MLS) desde la comodidad de su propia computadora (o dispositivo móvil), pero los datos a los que accede pueden ser de alcance limitado, obsoletos o incluso inexactos.

Si bien puede encontrar algunas propiedades de venta corta en populares sitios web inmobiliarios como Zillow y Trulia, otros sitios que se especializan en ejecuciones hipotecarias y propiedades con descuento ofrecen una visión más completa del mercado de venta corta en su área. Uno de esos sitios web es www. realtystore. com, que tiene más de un millón de listados de subastas de ejecución hipotecaria, propiedades de propiedad bancaria, viviendas embargadas por el gobierno, propiedades con pago de impuestos y ventas en corto.

The Bottom Line

Una venta corta puede beneficiar a todas las partes involucradas: los prestamistas evitan el largo y costoso proceso de ejecución hipotecaria; los prestatarios mantienen las ejecuciones hipotecarias fuera de sus informes de crédito; y los compradores pueden comprar propiedades a precios reducidos. Un comprador no debe asumir que la propiedad es una gran oferta solo porque es una venta corta, sin embargo. Haga su propio análisis de mercado comparable. Además, si llega a la custodia, no omita una inspección minuciosa de la casa.