Casi un tercio de los propietarios estadounidenses no tienen una hipoteca. Todos los demás necesitaron ayuda de un prestamista para comprar su casa. Es fácil decir simplemente, "Quiero el pago más bajo que puedo encontrar", pero esa no es la mejor manera de ver las hipotecas.

Una casa es probablemente la compra más grande que hará en su vida. La hipoteca será la parte más grande de esa compra, y como con todas las grandes adquisiciones, siempre debe hacer algunas compras de comparación. Pero antes de comenzar a comprar, debe saber qué comparar.

Si no observa el pago, ¿cómo sabrá una buena oferta de un mal? Según Casey Fleming, asesor hipotecario en C2 Financial Corporation y autor de "The Loan Guide: Cómo obtener la mejor hipoteca posible", hay tres puntos principales a considerar.

3 formas de evaluar un préstamo

1. Pago mensual . ¿Pero acaso no dijimos no para ver el pago? En este caso, simplemente evalúe si puede pagar el pago que corresponde a la vivienda de la que está enamorado. Hay muchas calculadoras de pagos hipotecarios en línea (consulte Calculadoras de hipotecas: cómo funcionan ).

Use la calculadora para calcular el pago del principal y los intereses del préstamo más impuestos, seguro hipotecario privado (si lo necesita), cuotas de la Asociación de Propietarios, seguro de propietarios y cualquier otro cargo. No necesita un número exacto en este momento, pero acérquese lo más posible. Para obtener más información, consulte Información básica sobre hipotecas: hipotecas de tasa fija y ¿Por qué tengo que pagar un seguro hipotecario privado?

Entonces, mírelo desde la perspectiva de un prestamista. Cada prestamista es diferente, pero probablemente no hará el préstamo si sus obligaciones totales de deuda mensual exceden alrededor del 38% de su ingreso bruto mensual (la relación deuda-ingresos). Si es más que eso, considere un préstamo menos costoso.

2. Costo de por vida del préstamo. Aquí es donde la gente se equivoca, según Fleming. Las hipotecas son complicadas, pero si mira más allá del ruido y hace esta simple pregunta, las cosas se vuelven mucho más claras: "¿Cuánto me costará usar el dinero del prestamista? "

El incentivo del prestamista para prestarle el dinero es obtener una ganancia, ya sea de usted o vendiendo el préstamo a otra persona por un precio más alto. Cuanto más puedan obtener de usted, mejores serán sus márgenes.

Su objetivo es pagar la menor cantidad posible por el préstamo. No puede juzgar eso por el pago mensual. Debe observar cuánto pagará durante la vigencia del préstamo.

Un corredor de hipotecas puede ayudarlo a calcular el costo de vida del préstamo o puede usar una calculadora en línea. Si no cree que permanecerá en su hogar durante la vida del préstamo, un corredor o calculadora puede decirle cuánto costará por un período de tiempo.

Para obtener un costo menor de por vida, tendrá que pagar más por adelantado. Si puede manejarlo, un pago mensual más alto es mejor para usted que un pago menor, en la mayoría de los casos.

3. Riesgo. Como una casa funciona como un lugar para vivir y como una inversión, debe comprender un poco sobre el riesgo de la inversión. ¿Qué pasa si el mercado tiene otra crisis como lo hizo en 2008 y te deja con una casa que tiene un saldo hipotecario más grande de lo que vale? ¿Qué sucede si obtiene un préstamo con una tasa de interés determinada y, con el tiempo, las tasas bajan? ¿Qué pasa si pierde la capacidad de hacer pagos? Estos no son solo riesgos para usted, también son riesgos para el prestamista y eso puede afectar los términos de su préstamo.

Según Fleming, las hipotecas son tan complejas que es difícil para el consumidor medio enfocarse en otra cosa que no sea el monto del pago. "El problema es que [el mercado hipotecario es] tan complejo que la mayoría de los consumidores se concentran solo en el pago mensual, siempre y cuando no sientan que es arriesgado. "Debido a que la mayoría de las personas no son inversores experimentados, ven una tasa fija y el pago como el curso menos riesgoso, pero eso no es necesariamente cierto. Sin embargo, proporciona una sensación de seguridad.

No solo considere la hipoteca de tasa fija a 30 años. Con el tiempo, esa es probablemente la opción más cara. Compare las tasas ajustables y los períodos de tiempo más cortos, como una hipoteca de tasa fija a 15 años. (Para obtener más información, consulte Comparación de una hipoteca de 30 años contra una de 15.)

Comparación de prestamistas

Primero, solicite a algunos prestamistas un estimado de buena fe (GFE) . Piense en esto como pedirle a un concesionario de automóviles que le dé su mejor precio en un vehículo. Las estimaciones de buena fe no serán exactas pero servirán como una forma de evaluar los préstamos. Debido a que los prestamistas pueden poner diferentes costos en varios lugares para cambiar la apariencia del préstamo, probablemente necesitará la ayuda de alguien con experiencia en hipotecas para ayudar a evaluar los GFE. Pregúntale a alguien que no compita por tu negocio si es posible.

Si un prestamista muestra un monto de pago que es significativamente más bajo que otros, probablemente esté cobrando mayores costos iniciales en forma de puntos. Si los costos de cierre son significativamente más bajos, es posible que los costos del préstamo se hayan agotado en forma de una tasa de interés más alta.

Es muy poco probable que cualquier prestamista subestime significativamente a cualquier otro. Simplemente tiene que averiguar dónde le cobró ese prestamista por lo que parece ser un descuento. Si tiene problemas para discernir estas diferencias usted mismo, un profesional de hipotecas puede ayudarlo.

El mejor préstamo para sus necesidades

Fleming les hace tres preguntas a sus clientes cuando les hace un préstamo personalizado:

1. ¿Cuál es su tolerancia al riesgo? ¿Prefieren un pago que no cambia con el tiempo o una hipoteca de tasa ajustable sería una opción? Los préstamos de tasa ajustable a menudo cuestan menos que una tasa fija al principio, pero cambiarán con las condiciones del mercado. El prestatario debe estar bien con los altibajos de los mercados financieros.

2. ¿Qué pago mensual es cómodo? Fleming dice: "La mayoría de las personas siempre responden menos de lo que es verdad, porque parece una buena herramienta de negociación. Sin embargo, es mejor si un cliente es totalmente honesto conmigo, ya que no puedo cambiar mi comisión aumentando el pago de todos modos. Además, al mismo tiempo, respondemos la pregunta "¿para qué puede calificar? "Para muchas personas, califican para más de lo que están dispuestos a pagar cada mes, pero ocasionalmente es lo contrario y, por supuesto, la calificación se convierte en el factor limitante. "

3. ¿Cómo evalúan los pagos frente al costo total? ¿Preferiría el prestatario pagar más por adelantado y tener pagos más bajos o menos ahora y tener pagos más altos y un costo de préstamo vitalicio más alto?

Al final, debe apuntar a la tasa de interés más baja, un pago mensual que se ajuste cómodamente a su presupuesto y un plan para pagar su préstamo lo más rápido posible. Desde 2014, las multas por pago anticipado en la mayoría de las hipotecas residenciales generalmente están prohibidas, por lo que cuanto más rápido pague su hipoteca, menos pagará para usar el dinero del prestamista.

Cómo los detalles marcan la diferencia

Digamos que quiere comprar una casa con una hipoteca de $ 250,000 y la tasa de interés actual es de 4. 1%. Usted cree que permanecerá en el hogar por 10 años y planea hacer un pago inicial del 10%. Si obtiene una hipoteca de tasa fija a 30 años, su pago mensual será de $ 1, 193. 54. (Agregar impuestos y seguro lo acercará a $ 1, 515).

Durante los 10 años que planea permanecer en el en casa, pagará $ 143, 225, pero la mayor parte es interés. De hecho, pagó a su prestamista $ 90, 184 en intereses y solo acumuló $ 53, 040 en capital.

Si, en cambio, se hubiera ido con un préstamo a tasa fija a 20 años (el interés aumentaría ligeramente a 4. 139%), tendría un pago mensual más alto de $ 1, 514. 95 con un total de 10 años costo de $ 181, 794, pero habría acumulado mucho más capital debido a que la duración del préstamo fue más corta. Habría pagado $ 81, 426 en intereses y acumuló $ 100, 368 en capital.

Todos los pagos no son iguales: suponiendo que su casa se valore positivamente, recuperará el capital cuando venda su casa. El interés, sin embargo, es un descarte. Pagar un extra de $ 19, 320 en cinco años le ahorra $ 8, 759 en intereses y gana $ 47, 328 en equidad, ¡claramente un buen negocio! Mientras más tiempo permanezcas en tu casa, más beneficios obtendrás. Obtenga una hipoteca de 15 o 10 años y obtendrá una cantidad mucho mayor de capital con mucho menos en pagos de intereses a cambio de un pago mayor. En realidad, el pago mensual más alto es la opción más barata.

Una vez que alcanza el 20% del capital de su casa, puede solicitar la cancelación de su seguro hipotecario privado. Eso podría afectar entre $ 60 y $ 90 de sus costos mensuales adicionales (además del pago real de la hipoteca). Para obtener más información, consulte Cómo deshacerse del seguro hipotecario privado .

The Bottom Line

A diferencia de otros tipos de préstamos, usted tiene mucho poder sobre su pago mensual.Puede pagar un pago más alto y pagar menos durante la vida del préstamo o tener un pago mensual más bajo y pagar más a lo largo del tiempo. Lo mejor es obtener la ayuda de un profesional de la hipoteca independiente que no está tratando de venderle una hipoteca. Esta persona puede ayudarte a descubrir la mejor línea de acción. Para obtener más información, consulte ¿Debería refinanciar su hipoteca cuando caen las tasas de interés? y ¿Su hipoteca roba su jubilación?