La ley fiduciaria en los Estados Unidos dice que los fiduciarios deben ser fieles y leales a sus clientes. A menudo, la ley incluso exige que los fiduciarios obedezcan las instrucciones de sus clientes. Es más probable que los consumidores encuentren el término "responsabilidad fiduciaria" junto con los asesores financieros y los corredores de bolsa, ya que estos profesionales son administradores pagados del dinero de inversión de los demás. Pero muchos otros trabajadores tienen una responsabilidad fiduciaria legal, incluidos los agentes de bienes raíces.

Los agentes inmobiliarios deben actuar en el mejor interés de sus clientes, al menos en la medida en que dichos intereses estén definidos por las autoridades legales. En términos sencillos, esto significa que un agente inmobiliario debe colocar los intereses de su cliente por encima de sus propios intereses, aunque la realidad práctica es que un agente inmobiliario debe actuar de una manera razonablemente esperada por la población en general.

Como puede atestiguar cualquier persona que alguna vez haya tenido que anunciar una casa, los corredores de bienes raíces controlan una gran parte del proceso. Esto puede parecer aterrador para aquellos que no son expertos en la industria, ya que no están calificados para juzgar si el agente está haciendo un trabajo adecuado o si podría estar aprovechando su falta de conocimiento. Las leyes fiduciarias ayudan a mitigar parte de esta incertidumbre.

Por qué existe la ley fiduciaria

En el centro de todas las relaciones fiduciarias está lo que los economistas llaman "el problema de la agencia". En una relación principal-agente, como con un posible comprador y un agente inmobiliario, es probable que un actor económico tenga acceso a mucha más información sobre el intercambio que el otro actor. Por ejemplo, es casi seguro que un agente de bienes raíces esté más informado sobre el mercado inmobiliario que el cliente del agente.

El problema de agencia existe en casi todos los contextos. Los médicos tienen más conocimiento médico que sus pacientes; los fontaneros son mejores expertos en sistemas de agua y drenaje que sus clientes; y los abogados tienen más experiencia legal que sus clientes, etc. La economía está llena de dilemas de agente principal porque los trabajadores tienden a especializarse en profesiones únicas y limitadas.

Sin embargo, en ciertas relaciones entre el principal y el agente, un cliente o el principal puede incluso carecer del conocimiento para deletrear de antemano exactamente lo que debe hacer el fiduciario o agente. En el caso de un agente de bienes raíces, el cliente a menudo tiene que tomar la palabra del agente de bienes raíces sobre lo que el resultado puede o debe ser. Esto coloca al cliente en una posición muy vulnerable.

Es fácil ver por qué los clientes tienden a evitar este tipo de relaciones; es demasiado arriesgado. Ingrese la ley fiduciaria, que actúa como una forma de seguro precontractual para el director y también proporciona a los directores un posible recurso legal si sospechan que los agentes no cumplieron sus deberes fielmente.

Por qué los agentes inmobiliarios se incluyen como fiduciarios

Supongamos que un agente de bienes raíces no puede ubicar a un comprador de vivienda al precio deseado por el vendedor. El vendedor no sabe si la falla representa la falta de esfuerzo del agente, un mercado inmobiliario malo o cualquier cantidad de otros factores. Gracias a las leyes fiduciarias, el vendedor puede desafiar los resultados del agente de bienes raíces si el vendedor cree que el agente de bienes raíces no trabajó en su mejor interés.

A veces los corredores de bienes raíces manejan grandes sumas de dinero para sus clientes. Al igual que con cualquier banco, corredor de bolsa o asesor financiero, el corredor de bienes raíces se mantiene bajo el estándar de responsabilidad fiduciaria para proteger los intereses financieros del cliente.

El riesgo potencial de abuso es aún mayor si el corredor representa tanto al comprador como al vendedor en una venta de vivienda. La comisión del corredor suele ser doble en estas circunstancias, y casi siempre se basa en el precio de venta. Hay un incentivo obvio para que el corredor favorezca el interés del vendedor más que el interés del comprador.

La mayoría de los intermediarios suelen ser bien intencionados y honestos, pero la ley del deber fiduciario impone un poderoso elemento de disuasión a quienes de otro modo aprovecharían su experiencia. Sin embargo, esto no siempre es cierto en todas las circunstancias. Para que un acuerdo de agencia inmobiliaria desencadene responsabilidades fiduciarias, debe designar al comprador o al vendedor como el cliente del agente y no simplemente como el cliente del agente.

Los deberes fiduciarios de un agente inmobiliario

No todas las posiciones fiduciarias se mantienen con el mismo estándar. Las expectativas fiduciarias de los fideicomisarios o abogados pueden ser muy diferentes a las expectativas de un agente inmobiliario porque la naturaleza de las relaciones con los clientes varía.

Los tribunales de los EE. UU. Generalmente han enumerado seis deberes fiduciarios diferentes que debe un agente inmobiliario a su cliente. Estos incluyen:

1. Fiel contabilidad de los fondos del cliente;

2. Divulgación de información material;

3. Confidencialidad de la información del cliente que puede ser importante para un cliente en negociación;

4. Obediencia a todas las órdenes legales dadas por el cliente;

5. Estándar de cuidado fiduciario básico;

6. Estándar fiduciario básico de lealtad.

Sin embargo, hay algunas excepciones. Un fiduciario no está obligado a obedecer las órdenes de un cliente si las órdenes en sí son ilegales, o si esas órdenes violan el código moral del fiduciario.

Cómo la ley fiduciaria beneficia a la industria de bienes raíces

Es posible que un mundo sin obligación fiduciaria podría causar un daño grave a la industria de bienes raíces en su conjunto. Considere lo que sucedería si un propietario llega a la conclusión de que contratar a un agente es demasiado arriesgado porque es muy difícil saber si lo estafan. Podría decidir evitar a los corredores de bienes raíces y hacer una lista de sus propiedades, o bien perder el tiempo de varios profesionales mientras trata de encontrar el mejor negocio. En cualquier caso, es probable que haya menos hogares listados por profesionales, menos viviendas vendidas, mercados menos eficientes y menos demanda de servicios inmobiliarios.

La ley fiduciaria puede parecer una carga para los agentes inmobiliarios, pero la realidad es que los auspicios de la responsabilidad fiduciaria generan confianza entre los clientes potenciales. Un agente de bienes raíces no solo puede decirle legítimamente a un cliente potencial que está "obligado por la ley a trabajar en su mejor interés", sino que el cliente potencial entiende que el agente de bienes raíces puede recurrir a los tribunales para obtener un recurso. No es una garantía de devolución de dinero, pero al menos reduce la probabilidad de que un comprador o vendedor sea aprovechado en estas situaciones.