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El ingreso operativo neto, o NOI, es un indicador diseñado para inversores inmobiliarios comerciales. Cada análisis de propiedad realizado para una propiedad de flujo de efectivo incluye una cifra NOI, pero muchos inversores inmobiliarios la ignoran o la malinterpretan. En pocas palabras, NOI muestra cuánto flujo de efectivo real está disponible para pagar la hipoteca de la propiedad, que es un concepto muy importante.

Ingresos netos de explotación

El NOI de una propiedad equivale a todos los ingresos de alquiler menos los honorarios de administración de propiedades, reparaciones y mantenimiento, costos de seguros, impuestos y otros gastos estándar de propiedad. Es igual a la cantidad de ingresos que el propietario puede reclamar antes de realizar el pago de la hipoteca.

Por ejemplo, supongamos que un inversor compra una propiedad inmobiliaria y encuentra un inquilino. El alquiler genera $ 1, 500 por mes. El inversor no mantiene todos los $ 1, 500; él tiene que pagar los gastos de la propiedad. Supongamos que las reparaciones son igual a $ 100, los impuestos son iguales a $ 200, el seguro es de $ 75 y el mantenimiento estándar es de $ 125. Los $ 1 000 restantes son los ingresos operativos netos de la propiedad.

Importancia de NOI

Los inversores deberían preocuparse por el NOI porque tiene un impacto en los valores del mercado inmobiliario, los costes de financiación y una serie de decisiones sobre periodos de espera. Por ejemplo, el valor de mercado a menudo está influenciado por la capitalización o tasa de "tope". Se puede calcular una tasa de capitalización dividiendo el precio de venta por NOI.

Los valores de mercado justos también pueden determinarse por tasas competitivas de capitalización. Si el NOI anual para la propiedad del inversionista es de $ 12,000, y propiedades similares se han estado vendiendo con una tasa de tope del 10%, entonces la propiedad podría ser tasada en $ 120,000.

Los prestamistas son particularmente conscientes de NOI porque quieren asegurarse de que el inversor pueda cumplir con las obligaciones hipotecarias mensuales. Si el NOI de $ 1, 000 por mes viene con un pago de hipoteca de $ 1, 100, es probable que el inversor tenga dificultades con el financiamiento.