Para muchas personas, sus hogares son sus mayores activos, unos que podrían planear vender algún día para trasladarse a otra parte del país, ascender a una casa más grande o ayudar a financiar la jubilación. A menos que haya vendido una casa en los últimos años, es posible que no se dé cuenta de que las revisiones en el código tributario podrían afectar la cantidad que obtendrá después de la venta. Conozca cómo las leyes tributarias más recientes lo afectarán si decide mudarse.

Las antiguas reglas
En el pasado, los vendedores podían diferir impuestos sobre ganancias de capital sobre todas las ganancias pasadas, sin importar cuán grandes, siempre y cuando cumplieran con los dos requisitos siguientes:

• Compraron un hogar de reemplazo que cuesta más que la cantidad recibida por la casa que se vendió.
• Adquirió el reemplazo dentro de dos años antes o dos años después de la fecha de la venta.

Por ejemplo, supongamos que ha comprado una casa por $ 200, 000 y la ha vendido en cinco años por $ 300, 000. Siempre y cuando compre otra dentro de dos años por al menos $ 300, 000, puede evitar el impuesto a las ganancias de capital sobre las ganancias de $ 100, 000. Además, podría haber continuado este proceso cada año, lo que podría generar una cantidad ilimitada de ganancias con impuestos diferidos. Luego, cuando mueras, la ganancia podría haber sido aniquilada debido a la cláusula de aumento de la base para tus beneficiarios.

Además, un vendedor que había alcanzado la edad de 55 años podía excluir permanentemente hasta $ 125,000 en ganancias sin comprar otra casa.

Las Nuevas Regulaciones
El 6 de mayo de 1997 entró en vigencia la Ley de Ayuda al Contribuyente de 1997. El acto eliminó el continuo aplazamiento ilimitado de las ganancias y lo reemplazó con exclusiones limitadas.

Los contribuyentes únicos ahora pueden excluir hasta $ 250,000 en ganancias en la venta de su casa. Las parejas casadas que presentan una declaración conjunta pueden excluir $ 500,000 de sus ingresos imponibles. La edad no es un factor y no tienes que comprar una casa de reemplazo. Después de tomar la exclusión, podría comprar una casa menos cara o incluso alquilar una. Mejor aún, el IRS le permitirá usar la exclusión cada vez que venda su residencia principal.

Hay dos reglas:

• Debe haber poseído y utilizado el hogar como su residencia principal durante al menos dos de los cinco años anteriores.
• No puede haber usado la exclusión durante los dos años anteriores.

Por ejemplo, supongamos que una pareja casada había comprado su casa hace ocho años por $ 200,000 y vivió en ella durante ese tiempo. Ahora están dispuestos a vender por $ 450, 000 y trasladarse a una casa más grande que cuesta $ 400, 000 en una parte menos costosa del país para dar cabida a su creciente familia. Debido a la exclusión, no tendrán que pagar impuesto a las ganancias de capital sobre la ganancia de $ 250,000.

Veamos 20 años en el futuro cuando nuestra pareja quiera retirarse y reducir su tamaño a un condominio. Venden su casa grande por $ 1 millón y compran un condominio por $ 750, 000.Tendrán una ganancia de capital de $ 600,000 ($ 1 millón - $ 400,000) en la venta de la casa. Sin embargo, solo tendrán que pagar impuestos sobre $ 100,000 de ganancias debido a la exclusión de $ 500,000. Pueden usar los $ 250,000 en efectivo que quedan después de comprar el condominio de la forma que deseen.

Puntos adicionales
Los dos años requeridos de propiedad y uso durante el período de cinco años que finaliza en la fecha de venta no tienen que ser continuos. Por lo tanto, si alquiló su vivienda durante el primer, tercer y quinto año de propiedad pero vivió en ella durante el segundo y el cuarto año, aún podría tomar la exclusión.

Además, hay excepciones a la regla de ocupación de dos años. Estos incluyen: discapacidad, condena y divorcio.

Si la exclusión borra toda su ganancia, no tiene que informar la venta en su declaración de impuestos. De lo contrario, debe presentar la transacción en el Anexo D. En cualquier caso, asegúrese de conservar todos los registros durante al menos tres años.

No crea que solo puede usar esta exclusión si posee una casa tradicional de una sola familia. La ley se aplica a cualquier vivienda que usted considere su residencia principal, como por ejemplo:

• Houseboat
• Condo or townhouse
• Cooperative apartment
• Mobile home

Cómo reducir el impuesto
Aunque evita el impuesto sobre una ganancia de $ 250,000 ($ 500,000 para declarantes de impuestos conjuntos) es significativo, podría no ser suficiente para compensar totalmente las ganancias de algunos vendedores. Hay algunas cosas que puede hacer para aumentar su base de costos y reducir su obligación tributaria.

Revise sus registros para averiguar si tenía otros gastos permitidos, incluidos:

• Tarifas de liquidación o costos de cierre cuando compró la vivienda
• Impuestos sobre bienes inmuebles que el vendedor adeudaba pero por los que pagó y estaba no se le reembolsa
• Mejoras en el hogar, como un nuevo techo o habitación adicional

The Bottom Line
Por último, observe sus otras inversiones. ¿Tiene acciones, bonos u otros bienes inmuebles que valen menos de lo que pagó por ellos? Podría venderlos y usar las pérdidas para compensar la ganancia de capital en la venta de la casa.