Su hipoteca: cuando es hora de marcharse

Su hipoteca: cuando es hora de irse

Si tiene una hipoteca por un monto mayor al valor de su propiedad, ¿qué hace? Si eres el propietario de la propiedad residencial más grande de Manhattan, te vas, dejas el desorden a tus acreedores y continúas con tu negocio. Eso es exactamente lo que sucedió cuando Tishman Speyer abandonó las 11,000 unidades StuyvesantTown y PeterCooperVillage en Manhattan en 2010. Fue uno de los incumplimientos más grandes de la historia, y la compañía se mantuvo en el negocio. Tishman simplemente estaba siguiendo el camino de muchas empresas de bienes raíces comerciales que lo habían precedido.

Desafortunadamente, si usted es un titular de una hipoteca residencial, alejarse no es tan limpio o fácil. Pero esto aún puede sorprenderle: matemáticamente hablando, alejarse puede ser a veces la opción más prudente.

Dirige tu vida como un negocio Antes de la burbuja nacional de la vivienda de finales de la década de 2000, en general se podía contar con que los precios inmobiliarios aumentarían con el tiempo. Algunos bolsillos regionales perderían valor de vez en cuando, pero a nivel nacional, los buenos hogares en buenos barrios ganan valor con el tiempo. En 2008 y 2009, se desplomaron, registrando descensos de dos dígitos en valor. Cuando el 2009 llegó a su fin y el año 2010 se abrió, alrededor del 25% de todas las hipotecas en todo el país estaban bajo el agua, lo que significa que el monto adeudado en las hipotecas era mayor que el valor de las viviendas. En este punto, ocurrió lo que antes era impensable: los prestatarios que todavía podían permitirse pagar sus hipotecas decidieron no hacerlo.

Algunos expertos sugieren que alejarse de una hipoteca es un movimiento financiero sólido cada vez que un prestatario puede alquilar una vivienda similar por un costo menor que el de la hipoteca. Agregue el hecho de que muchas personas estaban bajo el agua por una suma del 25% o más y enfrentaban el aumento de las tasas de interés en las hipotecas de tasa ajustable y de repente el incentivo para marcharse parecía más un incentivo para correr. (Cuando ocurre una crisis de vivienda, los grandes ganadores suelen ser los inquilinos. Obtenga más información en Aproveche la crisis de la vivienda - ¡Alquile! )

Financieramente, comparar el costo de la renta con el costo de una hipoteca es un cálculo simple. Determinar la cantidad de tiempo que su hogar tardará en recuperar su valor perdido es un esfuerzo un poco más complejo. El uso de un aumento anual del 5% en el valor proporcionará una cifra aproximada según los promedios nacionales. Un poco de investigación puede ayudarlo a hacer ajustes para los mercados regionales y locales. Considere un ejemplo:

  • Precio original: $ 200, 000
  • Valor actual: $ 150, 000
  • Pérdida en valor: 25%
Año Valor inicial + 5%
1 $ 150, 000 $ 157, 500
2 $ 157, 500 $ 165. 375
3 $ 165. 375 $ 173. 643
4 $ 173. 643 $ 182, 325
5 $ 182, 325 $ 191, 442
6 $ 191, 442 $ 201, 014

Si los valores inmobiliarios aumentan a un promedio del 5% por año, esta casa tardará seis años en alcanzar su precio de venta.Esto hace que el propietario alcance el punto de equilibrio, pero no hay ganancias que mostrar y el propietario ha pagado intereses por el préstamo todos los años. Si los precios caen otro 10%, la recuperación demorará aún más. (La apreciación del precio de la vivienda no está asegurada. ¿Puede resistir la volatilidad en este mercado? Descubra en Por qué el mercado de la vivienda burbujea .)

  • Precio original: $ 200, 000
  • Valor después del 25% de disminución : $ 150, 000
  • Valor después de otro 10% de disminución: $ 135, 000
Año Valor inicial + 5%
1 $ 135, 000 $ 141, 750 > 2
$ 141, 750 $ 148, 837 3
$ 148, 837 $ 156, 279 4
$ 156, 279 $ 164, 093 5
$ 164, 093 $ 172, 297 6
$ 172, 297 $ 180, 912 7
$ 180, 912 $ 189, 958 8 > $ 189, 958
$ 199, 456 9 $ 199, 456
$ 209, 429 El tiempo de recuperación ahora es de poco más de ocho años. Formas de caminar

Tres de los métodos más comunes para alejarse de una hipoteca incluyen la realización de una venta corta, la ejecución hipotecaria voluntaria y la ejecución hipotecaria involuntaria. Una venta corta ocurre cuando el prestatario vende una propiedad por menos del monto adeudado en la hipoteca. El comprador de la propiedad es un tercero (no el banco), y todos los ingresos de la venta van al prestamista. El prestamista perdona la diferencia u obtiene un fallo en contra del prestatario que requiere el pago de la totalidad o parte de la diferencia entre el precio de venta y el valor original de la hipoteca.

No todos los prestamistas aceptarán una venta corta, pero si lo hacen, ofrece una alternativa a la ejecución hipotecaria. (Para obtener más información sobre las ventas en corto, lea Venda su casa en corto para evitar la ejecución hipotecaria.

) En una ejecución hipotecaria voluntaria, el propietario entrega la propiedad al prestamista voluntariamente. Para organizar una ejecución hipotecaria voluntaria, hable con su banco y haga arreglos para entregar las llaves de la propiedad. Si bien este proceso tendrá un impacto negativo en la calificación crediticia del propietario, él o ella no tendrá que realizar pagos adicionales sobre la hipoteca. El prestamista inicia la ejecución hipotecaria involuntaria por falta de pago. El prestamista utiliza el sistema legal para tomar posesión de la propiedad. Si bien el propietario suele vivir en la propiedad sin cargo durante meses mientras se lleva a cabo el proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista hará un esfuerzo activo para cobrar la deuda y, al final, el propietario será desalojado.

El estándar doble

Las empresas rutinariamente recortan sus niveles de personal y "reestructuran" su deuda, lastimando y, a menudo, destruyendo a los proveedores que no pagan. Los aplausos de Wall Street y los precios de las acciones suben, sin embargo, cuando un individuo intenta hacer los mismos movimientos, el sistema legal entra en acción para proteger las ganancias del prestamista y los amigos del propietario cuestionan la moralidad del propietario. Si bien solo una minoría de los bancos aceptará una venta en descubierto para un propietario, todos están dispuestos a realizar una ejecución hipotecaria.

Un campo de juego nivelado significaría que los propietarios no deberían sentirse peor al marcharse que las empresas cuando incumplen o ejecuten las propiedades.Como el campo no está nivelado, los prestatarios deben estar dispuestos a aceptar las consecuencias de sus acciones si se retiran. Estas consecuencias podrían incluir el crédito dañado, el acoso de las agencias de cobro y la dificultad para obtener crédito por años. El estigma social también vale la pena considerarlo. The Bottom Line

Después de completar su investigación, si alejarse es su mejor opción, esté preparado. Para asegurarse de tener un lugar donde vivir, compre una casa nueva o más pequeña o alquile un apartamento antes de irse de su hogar actual. Compre un auto y otros artículos importantes mientras su calificación de crédito sigue siendo buena, y reserve algo de efectivo para ayudar a allanar la transición.