El precio de venta promedio de las casas de lujo en Estados Unidos cayó un 1, 1%, lo que supuso el mayor descenso en más de dos años, según Redfin, una empresa que ofrece bases de datos inmobiliarias y corretaje en Internet. servicios para mercados residenciales. Esta caída marca un cambio significativo respecto de hace algunos años: después de la crisis financiera de 2008, los ricos disfrutaron de una fuerte recuperación, y las viviendas de lujo fueron el segmento superior del mercado de bienes raíces.

Hoy, los precios de las viviendas para el mercado de la vivienda en general - el otro 95% - han aumentado un 4,7% año tras año, mientras que el 5% superior se ha convertido en uno de los segmentos inmobiliarios más débiles . "Durante años, el extremo superior impulsó las ventas y el precio", dijo Nela Richardson, economista jefe de Redfin. "Ahora, la demanda está en el rango de precio medio e inferior. "Aquí hay un vistazo a tres factores que están contribuyendo a la depresión.

1. Volatilidad del mercado de valores

No es inusual que los compradores de alto nivel accedan a sus carteras de inversión para financiar compras de viviendas de lujo, ya sea canjeando algunas acciones o pidiendo préstamos contra la cartera utilizando un préstamo sin finalidad, un tipo de préstamo de margen que usa la cartera de inversiones como garantía. Históricamente, la vivienda de lujo es golpeada más duramente por las recesiones del mercado bursátil. "A medida que sube el quintil de ingresos, en el 10%, 5%, 1% superior por ingresos, su exposición a acciones aumenta", dijo el vicejefe economista de CoreLogic, Sam Khater. "Para la familia típica, la mayor parte de su capital está vinculada al capital de la vivienda, no a la equidad en acciones. Es lo contrario para altos ingresos. "

Los primeros dos meses de este año pusieron a prueba muchos nervios en Wall Street ya que los inversores temían una repetición del colapso financiero de 2008. La volatilidad ha dejado cautelosos a algunos aspirantes a compradores de lujo, y en lugar de saltar ahora con toda la volatilidad e incertidumbre, tanto aquí como en los mercados financieros extranjeros, muchos compradores de lujo han decidido esperar y ver qué pasa en la segunda mitad de 2016. antes de tomar cualquier decisión sobre ingresar al mercado inmobiliario.

2. Un fuerte dólar de EE. UU.

Los compradores extranjeros compraron $ 104 mil millones en bienes raíces de EE. UU. Aproximadamente el 8% del volumen en dólares de las ventas de casas existentes durante el período de un año que finalizó en marzo de 2015, según un informe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. (NAR). Los compradores de China, Hong Kong y Taiwán fueron los principales compradores extranjeros de bienes inmuebles, que representan casi $ 29 mil millones en ventas.

Ahora, la demanda de compradores extranjeros se está debilitando en respuesta a un dólar estadounidense fuerte (y la relativa debilidad de otras monedas), junto con precios más altos para esos compradores, una situación que afecta en gran medida la asequibilidad de las propiedades de alta gama.En enero, por ejemplo, el precio medio de los hogares estadounidenses existentes fue un 67% más alto que hace un año para los compradores de Brasil, debido a los cambios en el tipo de cambio, de acuerdo con NAR. Para los compradores canadienses, el precio aumentó un 27%, y para los compradores chinos, un 14%.

3. Sobreoferta en la parte superior

Durante el primer trimestre de 2016, el número de casas de lujo en el mercado, definido como el 5% más caro de viviendas vendidas en un trimestre, aumentó respecto al año anterior, según el análisis de Redfin. Para casas en venta por encima de $ 1 millón, hubo un aumento de 3. 3% en el inventario, a 70, 962; los hogares listados arriba $ 5 millones subieron 13. 2%. "Hay un exceso de oferta en el extremo superior, especialmente en ciertos bolsillos y ciudades", dijo Richardson de Redfin. "Deberían estar volando de los estantes, pero estas casas están ahí sentadas. "

Un inventario más profundo, junto con compradores de lujo más nerviosos, ha llevado a recortes de precios en todo el país. En Los Ángeles, por ejemplo, $ 18. 8 millones de viviendas vendidas por $ 10 millones en el primer trimestre de este año. Una casa de $ 14 millones en The Woodlands, Texas, se vendió por la mitad, $ 7 millones. Durante el mismo trimestre, la venta de mayor precio (fuera de Nueva York) fue una propiedad de 2. 2 acres en North Laguna, California, por $ 75 millones. Se vendió por $ 45 millones, un 40% de descuento.

The Bottom Line

En todo Estados Unidos, el precio de venta promedio de las casas de lujo en los Estados Unidos cayó un 1. 1%, pero algunos mercados se han visto más afectados que otros. En Miami Beach, por ejemplo, un superávit de desarrollo de lujo, combinado con un menor número de compradores extranjeros, dio lugar a una caída del 13,7% en los precios de las viviendas de lujo. En Austin y Boston -considerados mercados inmobiliarios actuales-, los precios en el 5% superior cayeron casi un 12%, mientras que al mismo tiempo, los precios del otro 95% del mercado aumentaron un 5,1% y un 6,3%, respectivamente. . Los precios de los bienes inmuebles de lujo pueden seguir bajando mientras existe volatilidad en el mercado bursátil, un exceso de oferta en la parte superior y los compradores extranjeros están asustados.

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