Una de las medidas de riesgo que utilizan los prestamistas para suscribir una hipoteca es la relación de préstamo a valor (LTV) de la hipoteca. La relación LTV de una hipoteca es un cálculo simple que se realiza al dividir la cantidad del préstamo entre el valor de la vivienda. Cuanto mayor es la relación LTV, mayor es el perfil de riesgo de la hipoteca. La mayoría de las hipotecas con una relación LTV superior al 80% requieren que el prestatario pague el seguro hipotecario privado (PMI). Y PMI no es barato. Use una herramienta como una calculadora de hipotecas para comparar prestamistas y siga leyendo para saber si puede evitar PMI en su hipoteca.

TUTORIAL: Aspectos básicos de la hipoteca

PMI In Depth

Echemos un vistazo a un ejemplo.

Supongamos que el precio de una casa es de $ 300, 000 y el monto del préstamo es de $ 270, 000 (lo que significa que el prestatario hizo un pago inicial de $ 30, 000) y la relación de LTV es del 90%. Dependiendo del tipo de hipoteca, el pago mensual de PMI sería entre $ 117 y $ 150. Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) requieren pagos de PMI más altos que las hipotecas de tasa fija. (Para obtener más información sobre los ARM, consulte Hipotecas ARMed And Dangerous o : Tasa Fija Versus Tasa Ajustable .)

Sin embargo, PMI no es necesariamente un requisito permanente. Los prestamistas deben reducir el PMI cuando el índice LTV de una hipoteca alcanza el 78% mediante una combinación de reducción de capital en la hipoteca y apreciación del precio de la vivienda. Si parte de la reducción en la relación LTV se realiza a través de la apreciación del precio de la vivienda, se requerirá una nueva tasación, pagada por el prestatario, para verificar el monto de la revalorización.

Easy Way Out

Una alternativa al pago de PMI es usar una segunda hipoteca o un préstamo de contra reembolso. Al hacerlo, el prestatario toma una primera hipoteca con un monto equivalente al 80% del valor de la vivienda, lo que evita el PMI, y luego toma una segunda hipoteca con un monto igual al precio de venta de la vivienda menos el pago inicial y el monto de la primera hipoteca. Utilizando los números del ejemplo anterior, el prestatario obtendría una primera hipoteca por $ 240,000, realizaría un pago inicial de $ 30, 000 y obtendría una segunda hipoteca por $ 30, 000. El prestatario ha eliminado la necesidad de pagar el PMI debido a la relación LTV de la primera hipoteca es del 80%, pero el prestatario también ahora tiene una segunda hipoteca que en la mayoría de los casos tendrá una tasa de interés más alta que la primera hipoteca. Hay muchos tipos de segundas hipotecas disponibles, pero la tasa de interés más alta sigue siendo la misma para el curso. Aún así, los pagos combinados de la primera y segunda hipoteca generalmente son menores que los pagos de la primera hipoteca más el PMI.

The Tradeoff

Cuando se trata de PMI, un prestatario que tiene menos del 20% del precio de venta o el valor de una casa para depositar como pago inicial tiene dos opciones básicas:

1. Use un "stand" "primera hipoteca" y pague el PMI hasta que el LTV de la hipoteca alcance el 78%, momento en el cual el PMI puede ser eliminado.
2. Use una segunda hipoteca. Esto probablemente resultará en menores gastos iniciales de hipoteca que en el pago de PMI, pero al mismo tiempo, una segunda hipoteca conlleva una tasa de interés más alta que la primera hipoteca, y solo puede eliminarse pagándola o refinanciando tanto la primera como la segunda hipoteca. hipoteca en una nueva hipoteca independiente, presumiblemente cuando el LTV alcanza el 80% o menos (por lo que no se requerirá PMI).

También hay varias variables que pueden influir en esta decisión, que incluyen:

• Los ahorros en impuestos asociados con el pago de PMI corresponden a los ahorros en impuestos asociados con el pago de intereses en una segunda hipoteca. La ley de impuestos en los Estados Unidos permite la deducción de PMI para niveles de ingresos específicos, como familias que ganan menos de $ 100, 000.
• El costo de una nueva tasación para eliminar PMI versus los costos de refinanciación de una primera y segunda hipoteca en una sola hipoteca independiente.
• El riesgo de que las tasas de interés puedan aumentar entre el momento de la decisión inicial de la hipoteca y el momento en que la primera y la segunda hipotecas se refinanciarían.
• Las diferentes tasas de reducción de capital de las dos opciones.
• El valor de tiempo del dinero. (Explore este punto más adelante en Comprensión del valor temporal del dinero .)

Sin embargo, la variable más importante en la decisión es:

• La tasa esperada de apreciación del precio de la vivienda

Por ejemplo, si el prestatario elige usar una primera hipoteca independiente y pagar PMI versus usar una segunda hipoteca para eliminar el PMI, ¿qué tan rápido puede valorar el valor de la vivienda hasta el punto donde el LTV es 78% y el PMI puede ser eliminado? Este es el factor decisivo primordial. Para simplificar, y los propósitos de esta discusión, vamos a ignorar la otra variable enumerada anteriormente, ya que la apreciación de los precios los domina.

Apreciación: la clave para la toma de decisiones

La clave de la decisión es que una vez que se elimina el PMI de la primera hipoteca independiente, el pago mensual será menor que los pagos combinados en la primera y la segunda hipoteca. Entonces hacemos las preguntas: "¿Cuánto tiempo pasará antes de que el PMI pueda ser eliminado?" y "¿Cuáles son los ahorros asociados con cada opción?"

A continuación hay dos ejemplos basados ​​en diferentes estimaciones de la tasa de apreciación del precio de la vivienda.

Ejemplo 1: una tasa lenta de apreciación del precio de la vivienda

Las tablas a continuación comparan los pagos mensuales de una hipoteca fija con 30 años de tasa fija con PMI versus una primera hipoteca combinada de tasa fija a 30 años con una segunda hipoteca de 30 años / vencimiento en 15 años.

Las hipotecas tienen las siguientes características:

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Figura 1

En la Figura 2, se estiman las tasas anuales de apreciación del precio de la vivienda.

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Figura 2

Observe que el pago de $ 120 PMI se cancela del pago mensual total de la primera hipoteca independiente en el mes 60, como se muestra en la Figura 3 cuando el LTV alcanza el 78% mediante una combinación de reducción principal y apreciación del precio de la vivienda.

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Figura 3

La tabla en la Figura 4 muestra los pagos mensuales combinados de la primera y la segunda hipoteca. Tenga en cuenta que el pago mensual es constante. La tasa de interés es un promedio ponderado. El LTV es solo el de la primera hipoteca.

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Figura 4

Con la primera y la segunda hipoteca, se pueden ahorrar $ 85 dólares por mes durante los primeros 60 meses. Esto equivale a un ahorro total de $ 5, 100. A partir del mes 61, la primera hipoteca independiente obtiene una ventaja de $ 35 por mes por los términos restantes de las hipotecas. Si dividimos $ 5, 100 por $ 35, obtenemos 145. En otras palabras, en este escenario de lenta apreciación del precio de la vivienda, comenzando en el mes 61, tomaría otros 145 meses antes de la ventaja de pago de la primera hipoteca independiente sin PMI podría recuperar la ventaja inicial de la primera y segunda hipotecas combinadas. (Este período de tiempo se alargaría si se tuviera en cuenta el valor temporal del dinero).

Ejemplo 2: una tasa rápida de apreciación del precio de la vivienda

El siguiente ejemplo se basa en las mismas hipotecas que se demostraron anteriormente. Sin embargo, se utilizan las siguientes estimaciones de apreciación del precio de la vivienda.

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Figura 5

En este ejemplo, solo mostramos una tabla única de pagos mensuales para las dos opciones (consulte la Figura 6). Observe que el PMI se descarta en este caso en el mes 13 debido a la rápida apreciación del precio de la vivienda, que reduce rápidamente el LTV al 78%.

Figura 6

Con una rápida apreciación del precio de la vivienda, el PMI puede eliminarse con relativa rapidez. Las hipotecas combinadas solo tienen una ventaja de pago de $ 85 por 12 meses. Esto equivale a un ahorro total de $ 1, 020. A partir del mes 13, la hipoteca independiente tiene una ventaja de pago de $ 35. Si dividimos $ 1, 020 por 35, podemos determinar que tomaría 29 meses compensar los ahorros iniciales de la primera y la segunda hipoteca combinadas. En otras palabras, a partir del mes 41, el prestatario estaría en mejor situación económica al elegir la primera hipoteca independiente con PMI. (Este período de tiempo se alargaría si se tuviera en cuenta el valor temporal del dinero).

Conclusión

Para los prestatarios que tienen un pago inicial inferior al 20%, la decisión de utilizar un primer "stand-alone" "La hipoteca y el PMI o el uso de una combinación de una primera y una segunda hipoteca es en gran medida una función de la rapidez con la que esperan que el valor de su vivienda aumente. Si eligen pagar PMI, se puede eliminar mediante una tasación una vez que el LTV alcanza el 78%. Si optan por utilizar una combinación de hipotecas primera y segunda, es probable que tengan un ahorro de pago inicial, pero la única forma de eliminar la segunda hipoteca, que probablemente tendrá una tasa de interés más alta que la primera hipoteca, es pagándola. o refinanciando tanto el primero como el segundo en una nueva hipoteca independiente. Se debe realizar un análisis cuidadoso para analizar sus opciones en función de su horizonte temporal.