Los dos tipos básicos de préstamos hipotecarios para compradores de vivienda a considerar son hipotecas de tasa fija y tasa variable. Una hipoteca de tasa fija es simple y directa: la tasa de interés, y por lo tanto el pago mensual, se fija durante todo el plazo del préstamo en el momento en que se realiza el préstamo. Las hipotecas de tasa variable, también conocidas como hipotecas de tasa ajustable (ARM), difieren en que la tasa de interés cargada al prestatario, y en consecuencia el monto del pago mensual, cambia durante el plazo del préstamo.

Una hipoteca a tasa variable comienza con una tasa fija cargada durante un período específico al comienzo del préstamo, típicamente de tres, cinco o siete años. Por ejemplo, la tasa inicial de una hipoteca de tasa variable 7/1 es válida durante los primeros siete años del plazo del préstamo, luego de lo cual la tasa se ajusta una vez por año. Los ajustes periódicos de las tasas de interés se calculan utilizando una tasa de referencia, como la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR), más una prima basada en la prima habitual del prestamista y la solvencia crediticia del prestatario. Algunas hipotecas de tasa variable se ajustan anualmente, algunas se ajustan cada seis meses, y algunas incluso se ajustan con la frecuencia mensual. Los cambios en la tasa de interés se traducen en cambios en el monto del pago mensual.

La ventaja que atrae a muchos prestatarios a una hipoteca de tasa variable es que la tasa de interés inicial que se cobra sobre la primera parte del préstamo generalmente es menor que la mejor tasa disponible en una hipoteca de tasa fija comparable. Con una tasa inicial que es un punto porcentual o más baja, los prestatarios pueden ahorrar una cantidad considerable de dinero y pagar mucho más del monto del préstamo principal sobre la parte inicial de una hipoteca de tasa variable. Sin embargo, existen desventajas potenciales significativas en una hipoteca de tasa variable que los prestatarios deberían considerar.

Aumenta repentinamente el pago

El principal riesgo con una hipoteca de tasa variable es que un aumento pronunciado en las tasas de interés puede traducirse en que el prestatario repentinamente vea un aumento en el pago mensual tan grande que simplemente no puede pagar la pagos. Un factor importante en la precipitación de la crisis financiera de 2008 fue que un gran número de prestatarios de hipotecas con tasas variables se vieron afectados por aumentos de pagos mensuales demasiado altos para que pudieran permitirse, causando incumplimientos generalizados en los préstamos hipotecarios.

Para tener una idea de cuán drásticamente pueden aumentar los montos de pago mensual cuando se ajusta una hipoteca de tasa variable, el pago mensual de un préstamo hipotecario de $ 160,000 a 3. 5% de interés es de aproximadamente $ 700 por mes. Si la tasa de interés aumenta a 8. 5%, el pago mensual casi se duplica, aumentando a más de $ 1, 200 por mes.

El ajuste inicial de la tasa que se produce en una hipoteca de tasa variable suele ser el más grande, ya que se ajusta a los cambios en la tasa de interés que se han producido durante varios años.Los ajustes futuros se realizan de forma mucho más frecuente, cuando es poco probable que las tasas cambien sustancialmente.

Una forma de mitigar el posible riesgo de tasa de interés es obtener un préstamo de tasa variable con límites favorables, que son los límites máximos impuestos sobre cuánto puede aumentar la tasa de interés, o el pago mensual, en cualquier ajuste. Algunas hipotecas de tasa variable también tienen un límite de límite en la cantidad total por la cual la tasa de interés puede aumentar durante todo el plazo del préstamo. Sin embargo, los prestatarios deben leer la letra pequeña, ya que a veces los topes no se aplican al ajuste inicial de la tasa, que conlleva el mayor riesgo de tasa de interés.

Términos del préstamo difíciles de entender

Debido a que las hipotecas de tasa variable son más complejas que las de tasa fija, puede ser difícil para los prestatarios entender los términos exactos del préstamo. Los prestamistas hipotecarios tienen una gran flexibilidad con respecto a los elementos del préstamo, como límites máximos, puntos de referencia utilizados para ajustes y márgenes superiores. Es relativamente fácil para los prestatarios no comprender los términos intrincados e interrelacionados de sus préstamos, lo que puede conducir a cambios inesperados y problemáticos en los pagos mensuales. Un ejemplo, como se mencionó anteriormente, es una instancia donde un prestatario cree que está protegido de grandes aumentos de pagos mensuales por un límite de aumentos por ajuste, pero no se da cuenta de que el límite no se aplica al ajuste inicial de la tasa de interés.

Préstamos de amortización negativa

Un riesgo con algunas hipotecas de tasa variable es un préstamo de amortización negativo, que es una situación en la que un prestatario puede realmente deber más después de pagar el préstamo durante muchos años que al principio del préstamo. La razón de esto es comúnmente porque un préstamo tiene un tope en el monto que puede aumentar el pago mensual, pero ese límite no corresponde con el monto que se le permite a la tasa de interés aumentar. Esto da como resultado una situación en la que el monto del pago mensual no cubre todos los intereses devengados por el préstamo. El saldo restante se agrega a la deuda total del prestatario, el saldo principal, lo que resulta en que el prestatario tenga que pagar intereses sobre los intereses.