Si está pensando en comprar una casa, lo ideal sería ahorrar suficiente dinero para un anticipo del 20%. Si no puede, es una apuesta segura que su prestamista lo obligará a asegurar un seguro hipotecario privado (PMI) antes de firmar el préstamo. El propósito del seguro es proteger a la compañía hipotecaria si incumple con la nota.

Véase también: Comprensión de la estructura de pago hipotecario

El seguro hipotecario privado suena como una excelente forma de comprar una casa sin tener que ahorrar dinero para un pago inicial. A veces es la única, o incluso la mejor opción para los nuevos compradores de vivienda. Sin embargo, hay varias razones por las que los posibles propietarios deberían tratar de evitar pagar este seguro. En este artículo, examinaremos los seis problemas comunes con PMI y exploraremos una posible solución que permita a los compradores de viviendas evitarla por completo.

Seis buenas razones para evitar el PMI

1. Costo - El seguro hipotecario privado generalmente cuesta entre el 0. 5% y el 1% del monto total del préstamo sobre una base anual. Con un préstamo de $ 100 000, esto significa que el propietario podría estar pagando tanto como $ 1, 000 al año o $ 83. 33 por mes, suponiendo una tarifa de 1% de PMI. (Calculado como: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) Por sí solo, es una suma bastante considerable. Sin embargo, el precio promedio de la vivienda, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, es de alrededor de $ 230,000, lo que significa que las familias podrían gastar casi $ 200 por mes en el seguro. ¡Eso es tanto como un pago de auto!
2. No puede ser deducible - Los contratos de seguro hipotecario privado son deducibles de impuestos, pero solo si el contribuyente casado gana menos de $ 110,000 por año (en ingreso bruto ajustado). Para las parejas casadas que presentan una declaración por separado, ese umbral es de $ 55,000. Esto significa que muchas familias con ingresos dobles con un ingreso combinado justo por encima del umbral se quedarán afuera en el frío. Si bien hay rumores de que este "límite de ingresos" podría aumentar en el futuro, no hay garantía de que vaya a suceder. Muchos propietarios (especialmente aquellos que están justo por encima del umbral) pueden estar mejor haciendo un pago inicial más grande donde al menos tendrán la tranquilidad de que el interés del préstamo es deducible. Para obtener más información sobre esta importante deducción, lea Cómo deshacerse del seguro hipotecario privado .
3. Sus herederos no reciben nada: La mayoría de los propietarios de viviendas escucha la palabra "seguro" y asumen que su cónyuge o sus hijos recibirán algún tipo de compensación monetaria si fallecen. Esto simplemente no es verdad. La institución crediticia es el único beneficiario de dicha política, y los ingresos se pagan directamente al prestamista (no indirectamente a los herederos primero). Si desea proteger a sus herederos y proporcionarles dinero para gastos de subsistencia después de su muerte, deberá obtener una póliza de seguro por separado. No se deje engañar por pensar que PMI ayudará a cualquier persona que no sea su prestamista hipotecario.
4. Giving Money Away - Los compradores de viviendas que presenten menos del 20% del precio de venta tendrán que pagar un seguro hipotecario hasta que el capital total del hogar alcance el 20%. Esto podría tomar años, y equivale a una gran cantidad de dinero que el propietario literalmente está regalando. Para poner el costo en una mejor perspectiva, si una pareja que posee una casa de $ 250,000 tuviese que tomar los $ 208 por mes que estaban gastando en PMI e invertirlo en un fondo mutuo que obtuviera una tasa de rendimiento compuesta anual del 8%, el dinero crecería a $ 37, 707 (suponiendo que no se eliminaran los impuestos) dentro de 10 años.
5. Difícil de cancelar - Como se mencionó anteriormente, generalmente cuando el capital de un propietario supera el 20%, ya no tiene que pagar el PMI. Sin embargo, eliminar la carga mensual no es tan fácil como simplemente no enviar el pago. Muchos prestamistas requieren que el propietario redacte una carta solicitando que se cancele el PMI, y que reciba una evaluación formal de la casa antes de su cancelación. En general, esto podría tomar varios meses dependiendo del prestamista.
6. El pago sigue y sigue: Un último aspecto que merece mención es que algunos prestamistas requieren que el propietario mantenga un contrato de PMI por un período de tiempo designado. Por lo tanto, incluso si el propietario ha alcanzado el umbral del 20%, es posible que aún esté obligado a seguir pagando por el seguro hipotecario. Consulte con su prestamista y lea la letra pequeña de un contrato de PMI para obtener más detalles.

No todo es malo

Para muchos estadounidenses PMI es deducible. Aquellas familias que detallan sus deducciones y ganan menos de $ 110,000 por año, encontrarán que su PMI es deducible. Para una pareja con un préstamo de $ 250,000 y un pago anual de PMI de $ 2, 500 (1% del préstamo pendiente), esta deducción podría traducirse en ahorros de $ 300 a $ 400 dólares o más (dependiendo del tramo impositivo de la pareja).

También el seguro hipotecario privado a menudo se puede pagar por adelantado. Para aquellas personas que no quieren calcular el costo del PMI en sus presupuestos mensuales, algunos prestamistas permitirán que el pago se realice por adelantado, en efectivo, en el momento de la originación de la hipoteca. En algunos casos, el prestamista incluso ofrecerá al propietario un descuento por pagar por adelantado. Otra opción que ofrecen muchos prestamistas es agregar la tarifa única por adelantado al saldo pendiente del préstamo. La ventaja de esto es que, amortizado en un período de 25 o 30 años, el costo mensual es bastante bajo.

Un último "beneficio" de PMI es que una vez que haya terminado de pagar su póliza de seguro, la hipoteca misma puede parecer más fácil de pagar. Por supuesto, esto es más un beneficio psicológico que financiero, pero puede ser una sensación agradable tener repentinamente un par de cientos de dólares adicionales cada mes. Los propietarios inteligentes deberían hacer una buena inversión para reinvertir el dinero que están acostumbrados a presupuestar para PMI o aplicar los fondos hacia el saldo principal del préstamo. Recuerde el ejemplo del fondo de inversión compuesto de antes.

Cómo evitar PMI

En algunas circunstancias, el PMI puede evitarse mediante el uso de una hipoteca llamada piggy-back.Funciona así: suponga que un posible propietario desea comprar una casa por $ 200, 000, pero solo tiene suficiente dinero ahorrado para un pago inicial del 10% (no lo suficiente como para evitar el PMI). Al celebrar lo que se conoce como un acuerdo "80/10/10", el individuo obtendrá un préstamo que totaliza el 80% del valor total de la propiedad, o $ 160,000. Un segundo préstamo, denominado "piggyback", también se tomarán por un total de $ 20, 000 (o el 10% del valor). Finalmente, como parte de la transacción, el comprador amortiza el 10% final, o $ 20,000.

Al dividir los préstamos, el propietario puede deducir los intereses de ambos préstamos y evitar el PMI por completo. Por supuesto, hay una trampa. Muy a menudo los términos del préstamo a cuestas son arriesgados. Muchos son préstamos de tasa ajustable, pueden contener provisiones globales y vencen en 15 o 20 años (a diferencia de los préstamos más convencionales, que vencen en 30 años).

Por cierto, muchos prestamistas también ofrecen un acuerdo de préstamo similar para los compradores que solo pueden presentar un 5% para un pago inicial. Se llama una disposición "80/15/5". Funciona exactamente de la misma manera.

The Bottom Line

El seguro hipotecario privado es costoso. A menos que piense que podrá obtener un 20% de equidad en el hogar dentro de un par de años, probablemente tenga sentido realizar un pago inicial más grande o considerar un préstamo a cuestas. Si bien a menudo son más riesgosas que una hipoteca convencional, los préstamos piggyback son deducibles y son una alternativa útil para aquellos que no pueden pagar un pago inicial más grande.

Para obtener más consejos para ahorrar dinero, consulte Quince pólizas de seguro que no necesita .