Los bienes inmuebles representan una parte importante de la riqueza de la mayoría de las personas, y esto es especialmente cierto para muchos propietarios de viviendas en los Estados Unidos. Según la última Encuesta de Finanzas del Consumidor de la Reserva Federal, 65. El 2% de las familias estadounidenses posee su propia residencia principal. El tamaño y la escala del mercado inmobiliario lo convierten en un sector atractivo y lucrativo para muchos inversores. Este artículo analizará algunos de los principales factores que afectan el mercado inmobiliario y la variedad de inversiones disponibles.

TUTORIAL: Explorando las inversiones inmobiliarias

Factores que influyen en las propiedades inmobiliarias

Datos demográficos

Los datos demográficos describen la composición de una población, como la edad, la raza , género, ingresos, patrones de migración y crecimiento de la población. Estas estadísticas son un factor a menudo pasado por alto pero significativo que afecta la forma en que se valoran los bienes inmuebles y qué tipos de propiedades están en demanda. Los principales cambios en la demografía de una nación pueden tener un gran impacto en las tendencias inmobiliarias durante varias décadas.

Por ejemplo, los baby boomers que nacieron entre 1945 y 1964 son un ejemplo de una tendencia demográfica con el potencial de influir significativamente en el mercado inmobiliario. La transición de estos baby boomers a la jubilación es una de las tendencias generacionales más interesantes en el último siglo, y la jubilación de estos baby boomers, que comenzó en 2010, seguramente se notará en el mercado en las próximas décadas. (Para más información sobre la tendencia del baby-boom, ver Boomers: Twisting The Retirement Mindset .)

Hay muchas maneras en que este tipo de cambio demográfico puede afectar el mercado inmobiliario, pero para un inversor, algunas preguntas clave que debe formularse podrían ser: i) ¿Cómo afectaría esto la demanda de segundas residencias en áreas de vacaciones populares a medida que más personas comienzan a jubilarse? O ii) ¿Cómo afectaría esto la demanda de viviendas más grandes si los ingresos son más pequeños y los niños se han mudado todos? Estas y otras preguntas pueden ayudar a los inversores a reducir el tipo y la ubicación de inversiones inmobiliarias potencialmente deseables mucho antes de que la tendencia haya comenzado.

Tasas de interés

Las tasas de interés también tienen un gran impacto en los mercados inmobiliarios. Si está considerando comprar una casa con una hipoteca, es beneficioso investigar las tasas de interés utilizando una calculadora de hipotecas. Los cambios en las tasas de interés pueden influir en gran medida en la capacidad de una persona para comprar una propiedad residencial. Esto se debe a que a menores tasas de interés, menor será el costo de obtener una hipoteca para comprar una casa, lo que crea una mayor demanda de bienes raíces, lo que nuevamente empuja los precios hacia arriba.

Es importante notar que a medida que aumentan las tasas de interés, aumenta el costo de obtener una hipoteca, lo que reduce la demanda y los precios de los bienes inmuebles.Sin embargo, al observar el impacto de las tasas de interés en una inversión de capital como un Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT), en lugar de en bienes raíces residenciales, la relación puede considerarse similar a la relación de un bono con las tasas de interés. Cuando las tasas de interés bajan, el valor de un bono aumenta porque su tasa de cupón se vuelve más deseable, y cuando las tasas de interés aumentan, el valor de los bonos disminuye. De manera similar, cuando la tasa de interés disminuye en el mercado, los altos rendimientos de REIT se vuelven más atractivos y su valor aumenta. Cuando las tasas de interés aumentan, el rendimiento de un REIT se vuelve menos atractivo y reduce su valor. (Para obtener más información sobre estos efectos, consulte Cómo las tasas de interés afectan los valores de las propiedades .)

La economía

Otro factor clave que afecta el valor de los bienes inmuebles es la salud general de la economía. Esto generalmente se mide con indicadores económicos como el PIB, los datos de empleo, la actividad manufacturera, los precios de los bienes, etc. En términos generales, cuando la economía es lenta, también lo es el sector inmobiliario.

Sin embargo, la ciclicidad de la economía puede tener diversos efectos en diferentes tipos de bienes raíces. Por ejemplo, si un REIT tiene un porcentaje mayor de sus inversiones en hoteles, generalmente se verían más afectados por una recesión económica que un REIT que había invertido en edificios de oficinas. Los hoteles son una forma de propiedad que es muy sensible a la actividad económica debido al tipo de estructura de arrendamiento inherente en el negocio. El alquiler de una habitación de hotel puede considerarse como una forma de arrendamiento a corto plazo que los clientes del hotel pueden evitar fácilmente si la economía no funciona bien. Por otro lado, los inquilinos de oficinas generalmente tienen arrendamientos a más largo plazo que no se pueden cambiar en medio de una recesión económica. Por lo tanto, aunque debe estar consciente de la parte del ciclo en que se encuentra la economía, también debe conocer la sensibilidad de la propiedad inmobiliaria al ciclo económico.

Políticas / subsidios del gobierno

La legislación también es otro factor que puede tener un impacto considerable en la demanda y los precios de la propiedad. Créditos tributarios, deducciones y subsidios son algunas de las formas en que el gobierno puede impulsar temporalmente la demanda de bienes inmuebles mientras estén en vigencia. Conocer los incentivos actuales del gobierno puede ayudarlo a determinar los cambios en la oferta y la demanda e identificar tendencias potencialmente falsas. Por ejemplo, en 2009, el gobierno de los EE. UU. Introdujo un crédito fiscal para compradores de vivienda por primera vez para los propietarios en un intento de impulsar las ventas de viviendas en una economía lenta (solo aquellos que compraron viviendas entre 2008-2010 son elegibles). Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), este incentivo fiscal solo llevó a 900,000 compradores de vivienda a comprar casas. Este fue un aumento bastante considerable, aunque temporal, y sin saber que el aumento fue el resultado del incentivo fiscal, es posible que haya concluido que la demanda de vivienda aumenta debido a otros factores.

¿Cuál es la mejor inversión?

El tamaño y la escala del mercado inmobiliario lo convierten en un mercado atractivo y lucrativo para muchos inversores.Los inversores pueden invertir directamente en bienes inmuebles físicos o elegir invertir indirectamente a través de fondos administrados. Invertir directamente en bienes inmuebles implica comprar la propiedad residencial o comercial para utilizarla como una propiedad generadora de ingresos o para reventa en el futuro. Las formas indirectas de invertir en el mercado inmobiliario incluyen la inversión en fondos de inversión inmobiliaria (REIT), fondos cotizados en bolsa de bienes raíces (ETF), fondos inmobiliarios mixtos (CREF) y fondos de infraestructura. Debido a la mayor liquidez disponible en el mercado, los menores costos de transacción y los menores requerimientos de capital, los inversionistas promedio prefieren invertir indirectamente en bienes raíces. (Para obtener más información sobre las formas de beneficiarse del mercado de la vivienda, lea Formas simples de invertir en bienes inmuebles . )

Conclusión

Este artículo presentó algunos de los factores de nivel que juegan un papel importante en el movimiento del mercado inmobiliario, pero también hay partes más complejas que entran para jugar. Y aunque algunos de estos factores antes mencionados sugieren una relación clara entre el factor y el mercado, en la práctica, los resultados pueden ser muy diferentes. Sin embargo, comprender los factores clave que impulsan el mercado de bienes raíces es esencial para realizar una evaluación integral de una posible inversión.

(Para más información sobre este tema, lea Ganar dinero en bienes raíces residenciales y Buscar fortuna en bienes raíces comerciales .