La propiedad de vivienda ha sido considerada por mucho tiempo como el epítome del sueño americano. Y para algunas personas ha sido así. En otros casos, la decisión de comprar una casa puede ser una pesadilla financiera: no llamaron a la película de renovación de viviendas "The Money Pit" por nada.

Las personas que abogan por comprar una casa a menudo insisten en que el alquiler es el equivalente a tirar su dinero. Algunos argumentan que la propiedad de vivienda es mejor que el alquiler porque es posible hacer pagos mensuales de la hipoteca que son iguales y, en algunos casos, inferiores al costo del alquiler. Otros señalan el hecho de que los valores de las viviendas aumentan con el tiempo como una forma de sugerir que un hogar es una gran inversión. Y puede ser, pero no en todos los mercados y no para todas las personas.

De hecho, muchos estudios apuntan en la otra dirección, como veremos a continuación. Y cada vez más estadounidenses toman esta decisión. A mediados de 2015, 43 millones de familias e individuos vivían en viviendas de alquiler, casi 9 millones más que en 2005, la mayor ganancia en cualquier período de 1 año registrado ", según un 2015 estudio del Centro Conjunto para Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard. Además, el 37% de todos los hogares están alquilando, que es el porcentaje más alto desde mediados de la década de 1960, informó el estudio.

Exploremos cuatro razones por las que elegir alquilar, en lugar de comprar, una casa puede ser una decisión acertada.

Ser propietario de una casa te puede amarrar

Si tienes el tipo de trabajo que implica una reubicación frecuente, el alquiler es definitivamente la opción más inteligente. Es más difícil deshacerse de una casa o departamento de su propiedad que salir de un contrato de arrendamiento. Si tiene suerte, el propietario le permitirá interrumpir su contrato de arrendamiento siempre que se le avise con suficiente antelación, tal vez de uno a dos meses, para encontrar un nuevo inquilino que cubra la vacante. Algunos propietarios también pueden querer quedarse con una parte, o incluso la totalidad, del depósito de seguridad, que generalmente es equivalente a un mes de alquiler, como compensación por la cancelación anticipada. Los estados en realidad tienen una protección para los inquilinos que se van antes del final de un contrato de arrendamiento llamado "el deber del propietario de mitigar los daños", según el sitio web legal Nolo. Haga clic aquí y desplácese hacia abajo para obtener la información de Nolo estado por estado.

Vender una casa requiere muchos más pasos y, a menudo, mucho más tiempo, especialmente durante una desaceleración del mercado. Aquellos que terminaron bajo el agua durante el último choque de viviendas, tuvieron la carga adicional de terminar debiendo más en sus casas de lo que realmente valían. Las personas en esa situación tendrían que aportar dinero extra no solo para pagar su préstamo sino también para encontrar un nuevo lugar donde vivir. Consulte Opciones de hipoteca para propietarios de viviendas bajo el agua .

Dependiendo del área del país en el que se encuentra la propiedad y del estado actual del mercado inmobiliario, encontrar a un comprador calificado para su hogar a veces puede llevar meses, incluso años.Para mejorar sus probabilidades, vea Cómo preparar su hogar para una venta rápida y Elimine el dolor de vender su casa: en línea . (Para la lectura relacionada, vea: La verdad sobre los precios inmobiliarios. )

Ser dueño de una casa puede atar su dinero

El presentador de radio y asesor financiero Dave Ramsey lo dijo mejor: "Cuando se rompió la gente compra casas, las convierte en intermediarias. No termina siendo una bendición financiera ". En su mayor parte, comprar una casa requiere que una persona realice una gran inversión, si está pagando de forma gratuita y clara, o un pago inicial grande, si elige obtener una hipoteca.

Ambas opciones requerirán que la mayoría de la gente reduzca significativamente sus reservas de efectivo líquido a cambio de un activo muy ilíquido. Esto puede dejar a algunas personas o familias sin preparación financiera para emergencias inesperadas, como un problema de salud, un accidente automovilístico o la pérdida de un trabajo. El alquiler es una opción mucho más sabia para cualquier persona que aún no haya construido un fondo de emergencia considerable con los gastos estándar de 3 a 6 meses.

Si tiene los fondos de emergencia y suficiente efectivo para invertir en un hogar, entonces la decisión es si esa compra es un mejor uso de su dinero que alquilar e invertir sus fondos en otro lugar. Vea la siguiente sección para una discusión sobre cuán buena es la inversión de una casa en realidad.

Comparado con otras opciones, una casa es una inversión terrible

No siempre, pero muchas estadísticas a favor de la propiedad de vivienda son sorprendentemente débiles: dependiendo de cuándo haya comprado su casa, podría ser mejor alquilar e invertir el dinero que guardado (al no necesitar un pago inicial y fondos para el mantenimiento del hogar, seguro e impuestos a la propiedad).

De 2005 a 2012, los precios de las viviendas colapsaron en un 42%, según un estudio de HelloWallet 2014 llamado "House of Cards: El Financiamiento del Consumidor Incomprendido de la Propiedad de Vivienda", que señaló que la mitad de los propietarios actuales (más de 40 millones de hogares) " compraron sus casas durante períodos de tiempo en que los compradores de vivienda promedio hubieran estado mejor alquilando que invirtiendo ". Su conclusión a favor de la inversión se basa en el uso de una cuenta de jubilación con impuestos diferidos que obtiene un 6% de rendimiento nominal, ya que estos son los equivalentes más cercanos a los beneficios fiscales otorgados a los propietarios que deducen sus intereses hipotecarios en sus impuestos federales sobre la renta.

El estudio, que incorporó factores tales como impuestos locales y dos niveles de ingresos en 20 ciudades, también concluye: "El costo de alquilar en comparación con la compra de una vivienda comparable (llamada la relación precio-renta) es casi tan importante como la apreciación del precio de la vivienda esperada para determinar si una persona debe alquilar o comprar. "

Si bien es cierto que los valores de las viviendas se aprecian con el tiempo, los costos reales de poseer y mantener una propiedad pueden disminuir enormemente su tasa real de rendimiento. Uno de los profesores de economía más reconocidos de Yale, Robert Shiller, realizó una investigación que encontró que "los precios de las viviendas en Estados Unidos aumentaron en un promedio anual de solo 0. 4% en términos reales entre 1890 y 2004".

Esta cifra no toma en cuenta costos de la cuenta como impuestos a la propiedad, costos de cierre, seguro, intereses hipotecarios y gastos simples de mantenimiento.Un factor a incluir: cuánto tiempo planeas vivir en la propiedad. Mientras más tiempo permanezca, más amortizará los costos de cierre y otros gastos únicos.

Desde una perspectiva de inversión, comprar una casa con el único propósito de tener un lugar para vivir es un lugar terrible para poner su dinero. Podrá rentabilizar mejor alquilando un apartamento para usted y utilizando el dinero que habría utilizado para realizar un pago inicial en su casa para invertir en algo así como el alquiler de una propiedad que le paga cada mes. El inversor inmobiliario Grant Cardone describió una vez esta acción como "alquilar [en] donde vive y ser dueño de lo que puede alquilar".

Interés hipotecario: costoso, y no puede usar la deducción

La gran La mayoría de los estadounidenses no tienen los recursos para comprar una casa sin una hipoteca que cubra la diferencia entre el precio de venta y lo que pueden pagar. Aunque una hipoteca puede verse bien en papel, los pagos de intereses, cuando se combinan en un par de décadas, pueden resultar en que alguien pague más de lo que originalmente pidió prestado para comprar una casa. Por ejemplo, una hipoteca de tasa fija de $ 100, 000 a 30 años con un interés del 3, 5% le costará $ 161, 656. 09 - o $ 61, 656. 09 en intereses si no lo paga con anticipación.

Una de las ventajas de tener una hipoteca, se les dice a los posibles propietarios, es la deducción del impuesto federal a la renta por intereses hipotecarios. El problema es que, para poder tomarlo, tiene que detallar sus deducciones en su impuesto sobre la renta y solo el 25% de los propietarios lo hace, según el estudio HelloWallet. La razón: el tamaño de la deducción estándar, que, para 2016, es de $ 6, 300 para un solo contribuyente y $ 12, 600 para los contribuyentes "casados, que presentan una declaración conjunta". Una familia necesita muchas deducciones para obtener mejores resultados que la cantidad estándar.

Las familias acomodadas con altas hipotecas en los costosos mercados de bienes raíces, o aquellos con altos impuestos a la propiedad, terminan beneficiándose, pero muchos otros no lo hacen. De hecho, "los propietarios con ingresos medios no perciben ningún beneficio fiscal federal al ser propietarios en el 75% de las ciudades principales de nuestra muestra", concluyó el informe. Los propietarios de viviendas más ricos -con mayores niveles de impuestos y, a menudo, préstamos más grandes- tienen más probabilidades de poder usar la deducción. También señaló que con el tiempo, la porción de interés (deducible de impuestos) del pago de su hipoteca disminuirá, mientras que la deducción estándar probablemente aumentará.

The Bottom Line

Comprar una casa no siempre es una decisión financieramente sólida. Hay muchas desventajas para poseer en lugar de alquilar. Estos incluyen no poder moverse con facilidad, tener una gran cantidad de dinero invertido en un activo ilíquido, pagar mucho dinero en intereses y obtener una baja tasa de rendimiento real.