Comprar una segunda casa para alquilar: lo que se debe y no se debe hacer

Comprar una segunda casa para alquilar: lo que se debe y lo que no se debe hacer

En este momento de tasas de interés moderadas, algunas personas están considerando invertir en propiedades de alquiler. Si la porción más grande del costo mensual de propiedad -el pago de la hipoteca- puede congelarse durante 30 años, mientras que las rentas aumentan gradualmente, el valor de reventa de la propiedad aumenta y mientras disfruta de los ingresos y los beneficios impositivos, entonces podría tener una ganar-ganar en tus manos. Hay algunas grandes "si" en esa declaración, pero en su mayoría tienen que ver con la propiedad de inversión en sí (¿será la gema que pensaste que era? ¿Evitarás al inquilino del infierno?) En lugar de los problemas financieros y fiscales. La tasa de interés para una hipoteca fija a 30 años se encuentra actualmente en torno al 4. 01% según la tasa de interés bancaria. com a partir de febrero de 2017, y el código tributario está realmente orientado a la propiedad e inversión de vivienda.

(Para obtener más información sobre cómo comprar una casa, consulte: Una guía para comprar una casa en los EE. UU. )

Piense en las ventajas fiscales

  • Interés, los impuestos, seguros y otros gastos son deducibles de los ingresos de la propiedad, mientras que las pérdidas generalmente pueden deducirse de sus otros ingresos. (Para obtener más información, lea Deducciones fiscales para propietarios de propiedades de alquiler .)
  • La depreciación es otra deducción fiscal. Básicamente se trata de una asignación por uso y desgaste, generalmente superior a 27. 5 años, o 3. 636% del precio de compra de los edificios (no de la tierra) por año.
  • Las propiedades de alquiler se pueden vender y los ingresos se transfieren a otras propiedades de alquiler sin pagar impuestos sobre ganancias de capital.

Considere diferentes tipos de propiedades

Si decide que desea invertir en una propiedad de alquiler, puede hacerlo de diferentes maneras:

  • una unidad de alquiler en su actual a casa o en su propiedad existente
  • un apartamento en un condominio o cooperativa multifamiliar existente
  • una casa o apartamento en una comunidad que le gustaría retirarse a
  • una casa o apartamento en el área donde asisten sus hijos la universidad como alternativa a la vivienda de estudiantes
  • una casa de vacaciones junto a un lago, playa o pista de esquí, donde puede usarla durante dos semanas al año sin comprometer las ventajas impositivas (para obtener más información, consulte Reducción de impuestos por segundo -Home Owners .)

No olvides que serás un propietario

Cada uno de estos tiene su propio conjunto de ventajas y peligros, y a algunas personas simplemente no les gusta la idea de ser un propietario. Administrar una propiedad y los inquilinos requiere algo de tiempo y energía, y ayuda si puede hacer reparaciones menores usted mismo. Si tuviera que comprar una casa para dos familias en un vecindario mejorado, por ejemplo, vivir en una unidad y alquilar la otra, podría encontrar su propio costo de vivienda (los gastos del hogar combinados con el ingreso por alquiler y depreciación en la unidad de alquiler) se acerca libre o excediéndolo en unos pocos años.

Haga su tarea de bienes raíces

Investigar la propiedad de alquiler debe ser al menos tan riguroso como si estuviera comprando un lugar para vivir. Debe conocer los detalles del mercado, las leyes de zonificación y las tendencias tanto para alquileres como para la venta de viviendas de el tipo y la ubicación que está contemplando, incluidas las escuelas, el transporte, los recursos recreativos, las compras, etc., así como también lo que es popular en la demografía que querrá como inquilinos. No se olvide de considerar ejecuciones hipotecarias, ya que todo lo que el banco de ejecución hipotecaria generalmente quiere es el saldo adeudado en la hipoteca.

Busque algo intemporal como el paseo marítimo, o la proximidad a un campus universitario, o una casa más antigua en una comunidad estable o una que esté en las fases iniciales de un regreso. Tenga cuidado con el "síndrome del campo de golf", en el cual la inversión en alquiler de un nuevo campo de golf se vuelve obsoleta en unos años mientras se construyen nuevas urbanizaciones / campos de golf más elegantes en la misma área general, deprimiendo los precios de las casas antiguas .

Al hacer sus cálculos, recuerde que un inquilino que paga un dólar superior tiene derecho a esperar una respuesta casi instantánea a cualquier problema, grande o pequeño. Los inquilinos que saben que están pagando un poco por debajo del mercado tenderán a ser un poco menos exigentes. Si la perspectiva de administrar sus propios alquileres es abrumadora, su corredor de bienes raíces probablemente pueda hacer una referencia a un administrador de la propiedad o un cuidador; una búsqueda en línea también encontrará gerentes de propiedades especializadas. Solo tenga en cuenta que la contratación de un administrador de la propiedad comerá en sus declaraciones.

No se olvide de ejecutar los números

Las aplicaciones para teléfonos inteligentes y las calculadoras de hipotecas en línea como la calculadora de Investopedia pueden ayudarlo con esto. Usar calculadoras es útil porque le permiten medir el costo real de sus costos mensuales de vivienda. Por ejemplo, todos le permiten ingresar el costo, el pago inicial, los impuestos, el seguro y, por supuesto, la tasa de interés, para llegar a su pago mensual esperado.

Luego, una vez que haya reunido sus números usando una herramienta como la calculadora de hipotecas anterior, puede conectarlos en una hoja de trabajo como la que se muestra a continuación para determinar si una propiedad en particular tiene sentido para usted.

Para sus cálculos, calcule que una propiedad de alquiler no obtendrá una tasa hipotecaria tan baja como lo hará una vivienda principal. En este ejemplo, una casa de cuatro dormitorios que cuesta $ 300,000 se alquila por $ 2, 000 por mes. El pago inicial del 20% es de $ 60,000 y la tasa de interés fija a 30 años sobre el saldo de $ 240,000 es del 4%. Los impuestos, los seguros y el presupuesto de mantenimiento elevan el costo mensual a $ 1, 764, generando una ganancia nominal de $ 2, 838 por año, o 4. 73% del pago inicial por año. Eso es mucho mejor que una cuenta de ahorro y mejor que la mayoría de las acciones de primera clase en dividendos, aunque tal vez no tanto como podría ganar en el mercado bursátil en un buen año. Pero cuando se calcula la depreciación, la ganancia nominal de $ 2, 838 se convierte en una pérdida de $ 6, 252, que se puede aplicar contra otros ingresos.

Dependiendo de su nivel impositivo, eso podría equivaler a varios cientos de dólares en ahorros impositivos para aumentar el flujo de caja positivo, sin mencionar la posibilidad, aunque no la certeza, de aumentar el valor con el tiempo.

Hoja de cálculo de propiedades inmobiliarias para inversión

Costo de tierra

$ 50, 000

Edificios y mejoras

$ 250, 000

Costo total

$ 300, 000

Pago inicial

20. 00%

$ 60, 000

Anual

Mensual

Renta de alquiler

$ 2, 000

Gastos

Reembolso de principal de hipoteca

$ 346

Interés de hipoteca

4 . 00%

$ 800

Seguro

0. 27%

$ 810

$ 68

Impuestos sobre bienes inmuebles

1. 20%

$ 3, 600

$ 300

Impuesto total sobre hipotecas, seguros e inmuebles

$ 1, 514

Mantenimiento, reparaciones, etc.

1. 00%

$ 3, 000

$ 250

Coste total de propiedad

$ 21, 162

$ 1, 764

Flujo de caja neto del alquiler

$ 2, 838

$ 237 < Tasa nominal de rendimiento del anticipo

4. 73%

Depreciación

3. 64%

$ 9, 090

$ 758

Pérdida nominal después de la depreciación

$ 6, 252

$ 521

Conclusión

Invertir en bienes raíces para obtener ingresos no es para todos, pero si tiene un horizonte de inversión largo, una tolerancia para los riesgos inherentes y es útil con un martillo, los beneficios pueden ser realmente importantes.