Si hay algo que hemos aprendido del colapso de las hipotecas subprime de 2008 y del colapso de 1987, es que todos debemos proceder con cautela al pedir dinero prestado para comprar o refinanciar una casa. El tipo de hipoteca que elija puede significar la diferencia entre un día que sea dueño de su casa o encontrarse en medio de una ejecución hipotecaria o incluso una bancarrota. En este artículo, discutiremos los tipos de hipotecas con las que las personas tienen problemas con mayor frecuencia y explicaremos por qué son una mala idea cuando se combinan con el prestatario equivocado.

Tutorial: Inversiones inmobiliarias

¿Qué hace que una hipoteca sea riesgosa? Debido a la crisis de la vivienda, muchos de nosotros hemos llegado a creer que ciertos tipos de hipotecas son inherentemente riesgosas. Sin embargo, los expertos en hipotecas le dirán que una hipoteca riesgosa es realmente un producto de préstamo que no se corresponde con la capacidad de reembolso del prestatario. (Eche un vistazo a los factores que causaron que este mercado se incendiara y quemara, revise El combustible que alimentó la fusión subprime .)

Keith T. Gumbinger, vicepresidente de HSH Associates, está de acuerdo y dice: "lo creas o no, los productos disponibles [alrededor de 2009] no fueron especialmente arriesgados para la audiencia correcta". El problema era que ciertos tipos de hipotecas se combinaban con los prestatarios incorrectos, y los prestamistas le decían a los prestatarios, "siempre se puede refinanciar". Esto puede haber parecido cierto cuando los precios de las casas habían estado aumentando durante años, pero no es cierto cuando el valor de las viviendas está disminuyendo.

Las estadísticas del mercado de la vivienda poco después de la crisis de 2008-2009 respaldan estas afirmaciones. Según la Encuesta Nacional de Morosidad de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, en el segundo trimestre de 2010, los tipos de préstamos con mayor porcentaje de ejecuciones hipotecarias fueron las hipotecas de tasa variable subprime (ARM), que tuvieron una tasa de ejecución hipotecaria de 3. 39%. Los ARM, con sus tasas de interés cambiantes, son un producto hipotecario particularmente riesgoso para los prestatarios con situaciones financieras menos que ideales.

En comparación, la encuesta informó que los préstamos VA tenían una tasa de inicio de ejecuciones hipotecarias de 0. 70%, préstamos preferenciales fijos 0. 71%, préstamos FHA 1. 02%, ARMs principales 1. 96% y préstamos fijos subprime 2. 3%. Esta información indica que cualquier tipo de hipoteca puede ser una mala idea para un prestatario subprime, y que incluso los prestatarios de primera pueden meterse en problemas si no entienden los ARM.

De hecho, incluso las hipotecas de tasa fija pueden ser perjudiciales para los prestatarios. Miremos nuestro primer tipo de hipoteca arriesgada.

1. Hipotecas de tasa fija a 40 años Los prestatarios con hipotecas de tasa fija pueden tener una baja tasa de ejecución hipotecaria, pero eso no significa que las hipotecas de tasa fija siempre sean una buena idea. La hipoteca de tasa fija a 40 años es uno de esos productos, porque cuanto más tiempo preste dinero, más intereses tendrá que pagar.

Digamos que desea comprar una casa de $ 200,000 con un 10% de pago inicial. La cantidad que tendrá que pedir prestado es de $ 180, 000 ($ 200, 000 menos $ 20, 000).

A una tasa de interés del 5%, estos son los pagos mensuales y el monto total que pagará por la vivienda en varios términos si conserva el préstamo durante su vida:

Término	Tasa de interés > Pago mensual	Costo de por vida (incluido el pago inicial)	Principal (incluido el pago inicial)	Total de interés pagado	15 años
5. 0%	$ 1, 423. 43	$ 276, 217. 14	$ 200, 000	$ 76, 217. 14	20 años
5. 0%	$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 años
5. 0%	$ 966. 28	$ 367, 860. 41	$ 200, 000	$ 167, 860. 41	40 años
5. 0%	$ 867. 95	$ 436, 617. 86	$ 200, 000	$ 236, 617. 86	Figura 1: Intereses y capital pagados en una hipoteca en varios términos (años).
El cuadro anterior es una comparación simplificada. En realidad, la tasa de interés será la más baja para el préstamo a 15 años y la más alta para el préstamo a 40 años. Aquí hay una comparación más realista:

Término

Tasa de interés	Pago mensual	Costo de por vida (incluido el pago inicial)	Principal	(incluido el pago inicial) Pago total de intereses > 15 años	4. 5%
$ 1, 376. 99	$ 267, 858. 83	$ 200, 000	$ 67, 858. 83	20 años	5. 0%
$ 1, 187. 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 años	5. 2%
$ 988. 40	$ 375, 823. 85	$ 200, 000	$ 175, 823. 85	40 años	5. 8%
$ 965. 41	$ 483, 394. 67	$ 200, 000	$ 283, 394. 67	Figura 2: Intereses y capital pagados en una hipoteca sobre varios términos (años) y tasas de interés.	Como puede ver en la Figura 2 anterior, la hipoteca a 40 años es 0. 6% más alta en intereses, y reducirá su factura mensual en solo $ 23, de $ 988 a $ 965. Sin embargo, le costará $ 107, 570. adicionales durante la vida del préstamo. La mayoría de la gente no puede darse el lujo de tirar ese tipo de dinero. Sacar una hipoteca de 40 años aumenta el riesgo de no tener suficiente para la jubilación, no poder pagar la educación universitaria de sus hijos o cualquier otro escenario. En el mejor de los casos, está renunciando a $ 107, 570. 82 que podría haber gastado en vacaciones, artículos electrónicos, cenas agradables y otros gastos divertidos. ¿Quién quiere hacer eso?
2. Hipotecas de tasa ajustable

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) tienen una tasa de interés fija para un plazo inicial corto que puede oscilar entre seis meses y 10 años. Esta tasa de interés inicial, llamada tasa de avance, es a menudo más baja que la tasa de interés de un préstamo fijo a 15 o 30 años. Después del plazo inicial, la tasa se ajusta periódicamente, es decir, una vez al año, una vez cada seis meses o incluso una vez al mes.

"Cualquier préstamo que tenga una tasa de interés fija por un período más corto que el plazo del préstamo tiene un enorme riesgo de tasa de interés", dice Greg Cook, agente de bienes raíces de California de First Time Home Buyer Network. El riesgo de tasa de interés es el riesgo de que si las tasas de interés aumentan, los pagos mensuales bajo un ARM serán más caros, y en algunos casos ese es un gasto que el propietario no puede pagar.

El elemento de impredecibilidad que viene con los ARM es un problema para muchas personas, especialmente si tienen un ingreso fijo o no esperan que aumenten sus ingresos.

Las ARM se vuelven incluso más riesgosas si tiene una hipoteca jumbo, simplemente porque cuanto mayor sea su capital, más un cambio en la tasa de interés afectará su pago mensual.

Dicho eso, Mary Tootikian, una experimentada procesadora y suscriptora de hipotecas y autora del libro "Aturdido en Estados Unidos", señala que "históricamente, las personas no permanecen en sus hogares o sus hipotecas por más de cinco o siete Por lo tanto, ¿por qué pagar una tasa más alta [por un] préstamo a 30 años cuando una hipoteca con una tasa más baja lo hará? "

También es importante notar que una tasa de interés ajustable puede ajustarse a la baja, disminuyendo el pago mensual. Esto significa que los ARM pueden ser una buena opción si espera que las tasas de interés disminuyan en el futuro. Por supuesto, no puedes predecir el futuro. (Ambos tipos de hipotecas tienen ventajas y desventajas según sus necesidades financieras y perspectivas. Para obtener más información, lea

Hipotecas: tasa fija frente a tasa ajustable

.) 3. Hipotecas de solo interés Con una hipoteca de solo interés (IO), el prestatario paga solo el interés de la hipoteca por la primera durante cinco a 10 años, lo que permite un pago hipotecario mensual más bajo durante este tiempo. Esto hace que las hipotecas de solo interés sean atractivas para algunos inversores inmobiliarios que serán propietarios de una vivienda por un período de tiempo corto y que desean reducir sus costos de mantenimiento.

Las hipotecas IO también pueden ser buenas para las personas que obtienen un ingreso irregular y las personas que tienen un potencial significativo de aumento de ingresos en el futuro, pero solo si son lo suficientemente disciplinados como para realizar pagos más altos cuando pueden permitirse hacerlo. La desventaja es que la tasa de interés de una hipoteca de IO tiende a ser más alta que la tasa que pagaría con una hipoteca de tasa fija convencional porque la gente no paga préstamos con intereses más a menudo. (Estos préstamos pueden ser beneficiosos, pero para muchos prestatarios, presentan una trampa financiera. Obtenga más información en

Hipotecas de solo interés: Casa libre o sin hogar?

) Además, si no es financieramente sofisticado prestatario, las hipotecas de solo interés pueden ser extremadamente riesgosas por una o más de las siguientes razones: No puede pagar los pagos mensuales significativamente más altos cuando finaliza el período de solo interés. En este punto, seguirá pagando intereses, pero también pagará el principal en un período más corto que con un préstamo de tasa fija.

No puede refinanciar porque tiene poco o ningún valor de la vivienda.

• No puede vender porque tiene poco o ningún valor de la vivienda y los precios de la vivienda han disminuido, lo que lo sumerge en el agua.
• Los prestatarios que mantienen el préstamo de solo interés durante la vigencia del préstamo pagarán significativamente más intereses de los que tendrían con una hipoteca convencional.
• Dependiendo de cómo esté estructurado el préstamo, es posible que enfrente un gran pago inicial de principal al final del plazo del préstamo.
• Si usted es un prestatario que no es un buen candidato para un préstamo de IO, cualquiera de estos problemas podría hacer que pierda la vivienda en el peor de los casos. En un escenario ligeramente menos malo, el préstamo IO simplemente podría costarle mucho más de lo que realmente necesita pagar para ser propietario de una casa.
• 4. ARM de solo interés

Con algunos préstamos de solo interés, llamados ARM de solo interés, la tasa de interés no es fija, pero puede subir o bajar según las tasas de interés del mercado. Básicamente, el ARM de solo interés toma dos tipos de hipotecas potencialmente riesgosas y las combina en un solo producto.

Aquí hay un ejemplo de cómo puede funcionar este producto. El prestatario paga intereses solamente, a una tasa fija, durante los primeros cinco años. Luego, durante los próximos cinco años, el prestatario sigue pagando intereses solamente, pero la tasa de interés se ajusta anualmente en función de las tasas de interés del mercado, lo que significa que la tasa de interés del prestatario puede subir o bajar. Luego, durante el resto del plazo del préstamo, digamos, 20 años, el prestatario pagará un monto fijo de capital cada mes más intereses cada mes a una tasa de interés que cambie anualmente. Muchas personas simplemente no tienen los medios financieros o emocionales para resistir la incertidumbre que viene con los ARM de solo interés. (Para obtener más información, consulte

ARM de opciones de pago: ¿una bomba de tiempo marcada?

) 5. Préstamos con bajo anticipo Parece de bajo riesgo solo poner 3. 5% de descuento porque no está despidiendo mucho dinero. Y, de hecho, los préstamos VA y los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA), que tienen requisitos de pago inicial de 0% y 3. 5%, respectivamente, tienen algunas de las tasas más bajas de inicio de ejecución hipotecaria. El problema con hacer un pago inicial bajo es que si los precios de la vivienda bajan, puede quedarse atascado en una situación en la que no puede vender ni refinanciar.

Si tiene suficiente dinero en el banco, puede saldar su hipoteca, pero la mayoría de las personas que realizan pagos bajos en sus casas no tienen reservas de efectivo significativas. The Bottom Line

Si bien la mayoría de los préstamos que algunos prestamistas hipotecarios podrían considerar de alto riesgo, como el ARM de solo interés, ya no están en el mercado, todavía hay muchas formas de terminar con una mala hipoteca si se registra en un producto que realmente no es adecuado para usted. (También vea

¿Autofinanciado? 5 Pasos para calificar una hipoteca .)