Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) se han establecido como un medio para que el inversor más pequeño participe directamente en los mayores rendimientos generados por las propiedades inmobiliarias. En el pasado, estos fideicomisos se consideraban ramificaciones menores de fideicomisos de inversión unitarios, en la misma categoría que la energía u otros fideicomisos relacionados con el sector que se habían creado, pero cuando el Estándar de clasificación industrial global otorgaba a los REIT el estado de ser un activo separado clase las reglas cambiaron y su popularidad se disparó.

En este artículo, explicaremos cómo funcionan los REIT y luego examinaremos las implicaciones fiscales únicas y los ahorros que ofrecen a los inversores habituales. (Para comenzar con una descripción general de estos activos y lo que pueden hacer por su cartera, consulte The REIT Way .)

Características básicas de los REIT REIT son un conjunto de propiedades e hipotecas agrupadas y ofrecido como un valor en forma de fideicomisos de inversión unitaria. Cada unidad en un REIT representa una fracción proporcional de propiedad en cada una de las propiedades subyacentes. Los REIT en la NYSE poseen una capitalización de mercado de $ 423 mil millones. En 2011, casi 140 REIT se negociaron activamente en la Bolsa de Nueva York y otros mercados.

VER: Explorar las inversiones inmobiliarias

Por lo general, los REIT tienden a tener más valor que los orientados al crecimiento, y se componen principalmente de tenencias de pequeña y mediana capitalización.

El IRS exige a los REIT que paguen al menos el 90% de sus ingresos a los partícipes (el equivalente de los accionistas). Esto es similar a las corporaciones, y significa que los REIT ofrecen mayores rendimientos que los que se encuentran típicamente en los mercados tradicionales de renta fija. También tienden a ser menos volátiles que las acciones tradicionales porque oscilan con el mercado inmobiliario. (Para obtener más información sobre la valoración de REIT, consulte Valoración básica de un Fideicomiso de inversión inmobiliaria .)

Tres tipos de REIT Los REIT se pueden dividir en tres categorías: REIT equidad, REIT hipotecario y REIT híbrido.

• Equity REITs : estos fideicomisos poseen y / o alquilan propiedades y cobran los ingresos por alquiler, los dividendos y las ganancias de capital de las ventas de propiedades. La triple fuente de ingresos hace que este tipo sea muy popular.
• REIT hipotecarios : estos fideicomisos conllevan un mayor riesgo debido a su exposición a las tasas de interés. Si las tasas de interés aumentan, entonces el valor de los REIT hipotecarios puede disminuir sustancialmente. (Para obtener más información, consulte Detrás de las escenas de su hipoteca .)
• REIT híbridos : estos instrumentos combinan las dos primeras categorías. Pueden ser abiertos o cerrados (similares a los fondos mutuos abiertos y cerrados), tener una vida definida o indefinida e invertir en un solo grupo de proyectos o en múltiples grupos.

Impuestos en el Fideicomiso Nivel
Los REIT deben seguir las mismas reglas que todos los otros fideicomisos de inversión unitaria.Esto significa que los REIT deben gravarse primero en el nivel de confianza, luego a los beneficiarios. Pero deben seguir el mismo método de autoevaluación que las empresas. Por lo tanto, los REIT tienen las mismas reglas de valoración y contabilidad que las corporaciones, pero en lugar de pasar por las ganancias, transfieren el flujo de caja directamente a los partícipes.

Existen algunas reglas adicionales para los REIT más allá de las reglas para otros fideicomisos de inversión unitaria. Son los siguientes:

1. Los ingresos por alquiler se tratan como ingresos comerciales para REIT porque el gobierno considera que el alquiler es propiedad de REIT. Esto significa que todos los gastos relacionados con las actividades de alquiler pueden deducirse de la misma manera que los gastos comerciales pueden ser cancelados por una corporación.
2. Además, los ingresos corrientes que se distribuyen a los partícipes no se gravan al REIT, pero si los ingresos se distribuyen a un beneficiario no residente, entonces esos ingresos deben estar sujetos a un impuesto de retención del 30% para los dividendos ordinarios y un 35 % de tasa para ganancias de capital, a menos que la tasa sea menor por tratado.

Para todos los propósitos prácticos, los REIT generalmente están exentos de impuestos en el nivel de fideicomiso, siempre que distribuyan al menos el 90% de sus ingresos a sus tenedores de participaciones. Sin embargo, incluso los REIT que se adhieren a esta regla todavía enfrentan impuestos corporativos sobre cualquier ingreso retenido.

Impuestos a U accionistas
Los pagos de dividendos emitidos por el REIT se gravan al partícipe como ingreso ordinario, a menos que se los considere como "dividendos calificados", que se gravan como ganancias de capital. De lo contrario, el dividendo se gravará a la tasa impositiva marginal máxima del partícipe.

Además, una parte de los dividendos pagados por los REIT puede constituir una devolución de capital no tributable, que no solo reduce los ingresos gravables del titular de la unidad en el año en que se recibe el dividendo, sino que también difiere los impuestos sobre esa parte hasta que el activo de capital vendido. Estos pagos también reducen la base de costos para el partícipe. Las partes no tributables se gravan como ganancias / pérdidas de capital a largo o corto plazo.

Debido a que los REIT rara vez son gravados en el nivel de confianza, pueden ofrecer rendimientos relativamente más altos que las acciones, cuyos emisores deben pagar impuestos a nivel corporativo antes de calcular el pago de dividendos.

Ejemplo: Cálculo del impuesto a los partícipes Jennifer decide invertir en un REIT que actualmente se cotiza a $ 20 por unidad. El REIT tiene fondos de operaciones de $ 2 por unidad y distribuye el 90%, o $ 1. 80, de esto a los partícipes. Sin embargo, $ 0. 60 por unidad de este dividendo proviene de la depreciación y otros gastos y se considera una devolución de capital no imponible. Por lo tanto, solo $ 1. 20 ($ 1 .80 - $ 0 .60) de este dividendo proviene de las ganancias reales. Este monto será tributable a Jennifer como ingreso ordinario, con su base de costo reducida en $ 0. 60 a $ 19. 40 por unidad. Como se indicó anteriormente, esta reducción en la base se gravará como una ganancia / pérdida a largo o corto plazo cuando se vendan las unidades.

The Bottom Line Las ventajas fiscales únicas que ofrecen los REIT pueden traducirse en rendimientos superiores para los inversores que buscan mayores rendimientos con relativa estabilidad.Teóricamente, es posible que un partícipe obtenga una base de costo negativo si las unidades se mantienen durante un período de tiempo suficientemente largo. Si bien esto es poco común, los inversores deberían comprender claramente la posibilidad de obtener una posible ganancia o pérdida de esta manera.