Ya sea que esté interesado en comprar una casa para usarla como residencia principal o una propiedad de inversión, es posible que la propiedad esté actualmente ocupada por inquilinos. Si ese es el caso, hay algunas cosas que debe considerar antes de decidir llevar a cabo la compra. Siga leyendo para obtener una introducción rápida a los derechos del inquilino, las obligaciones del propietario y cómo limitar los riesgos al comprar una casa con inquilinos en su lugar. (Ver también Los pros y los contras de ser propietario de una propiedad de alquiler .)

Derechos del inquilino

Para empezar, es importante entender que una venta de propiedad no cambia los términos de los contratos de arrendamiento. Al igual que las servidumbres (y otros convenios) que "funcionan con la tierra", es decir, están vinculados a la tierra y no al propietario, los contratos de arrendamiento permanecen "vinculados" a la casa, incluso cuando la propiedad cambia de dueño. La comida para llevar: El contrato de arrendamiento que esté en su lugar antes de comprar la propiedad permanece en vigor incluso después de cerrar en él, por lo que no puede aumentar legalmente el alquiler, modificar las cláusulas o acuerdos o expulsar a un inquilino antes del final de un período de arrendamiento sólo porque tu eres el nuevo dueño

Si definitivamente desea que los inquilinos se muden, tiene un par de opciones. Uno es presentar una oferta en la casa que está supeditada a que la vivienda esté vacante (es decir, no a inquilinos) cuando cierre. Esto impone la carga al vendedor de romper el contrato de arrendamiento u ofrecer un incentivo a los inquilinos para que se vayan temprano. Si el vendedor no puede (o no quiere) hacer esto, puede alejarse y comenzar a buscar otra casa. La otra opción es comprar la propiedad y luego romper el contrato (s), renegociar los términos o "comprar" el (los) inquilino (s) tú mismo (s). Sin embargo, en este escenario, tenga en cuenta que un inquilino no está obligado a aceptar nuevos términos si él o ella tiene un contrato válido en su lugar - y que podría abrirse a una demanda si se rompe el contrato de arrendamiento o tratar de forzar una desalojo.

Obligaciones del propietario

Como nuevo propietario, heredas las obligaciones del propietario. Una gran parte de ser un propietario es mantener una propiedad segura y habitable para sus inquilinos. En general, debe (como mínimo):

• Mantener todas las áreas comunes, como pasillos y escaleras, en condiciones seguras y limpias.
• Asegúrese de que los elementos estructurales estén seguros e intactos (pisos, paredes, escaleras, elevadores, techos).
• Asegúrese de que la electricidad, la plomería, la calefacción / aire acondicionado (HVAC), la ventilación y los sistemas sanitarios estén en buen estado.
• Asegúrese de que los inquilinos tengan acceso a agua corriente, agua caliente y calefacción en cantidades razonables en tiempos razonables.
• Proporcione contenedores de basura y organice la eliminación de basura.
• Administre las toxinas ambientales conocidas, incluido el polvo de pintura con plomo y el amianto.
• Extermina los roedores y otras infestaciones de insectos.

Sus leyes locales pueden exigir requisitos adicionales con respecto a la habitabilidad; revíselos para asegurarse de que cumple con los requisitos. Además, es vital que lea el contrato de arrendamiento para conocer otras obligaciones específicas que pueda tener, como cortar el césped o pagar los servicios públicos. (Para obtener más información, consulte: Consejos para el posible propietario .)

Cambio o finalización de un contrato de arrendamiento

En general, si el inquilino tiene un contrato mensual, usted (como nuevo propietario) puede rescindir el alquiler o aumentar el alquiler antes del comienzo de un nuevo mes, siempre que presente el aviso correspondiente (generalmente 30 días, pero esto varía según el estado y la cantidad de meses que el inquilino ha ocupado la propiedad). Sin embargo, si existe un contrato de arrendamiento de plazo fijo (por ejemplo, seis meses o 12 meses), el inquilino tiene el derecho legal (en la mayoría de los casos) de ocupar el hogar mientras el contrato de arrendamiento esté activo, independientemente de quién sea el dueño del hogar. .

Hay algunas instancias en las que el contrato se puede rescindir anticipadamente. Una es si hay un texto en el contrato de arrendamiento que especifique que el propietario (vendedor) tiene el derecho de rescindir el contrato de arrendamiento si vende o transfiere la propiedad; en ese caso, el contrato de arrendamiento puede ser rescindido legalmente cuando compra la casa. La otra excepción es si compra la propiedad como resultado de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso puede seguir las reglas de su estado con respecto a la notificación de desalojo. En el estado de Washington, por ejemplo, debe dar a los inquilinos un aviso de 60 días para desalojar una propiedad ejecutada antes de que pueda comenzar una acción de desalojo. En algunos casos, los inquilinos acordarán mudarse temprano con una oferta de "efectivo por llaves" del nuevo propietario, fiduciario o banco.

Finalmente, si planea usar la vivienda como su residencia principal (y no como una propiedad de alquiler), es posible que pueda utilizar un desalojo por mudanza (OMI, por sus siglas en inglés) para que un inquilino se mude. Las reglas para esto varían según el estado, pero en general debe mudarse a la casa dentro de los 90 días del desalojo y vivir en ella como su residencia principal durante al menos tres años.

The Bottom Line

Un primer paso importante es revisar los documentos de arrendamiento antes de cerrar para que sepa en qué se está metiendo, y así puede asegurarse de que el contrato de arrendamiento esté bien redactado y estructurado para cumplir con las leyes locales de alquiler. . Si algo parece ir mal, solicite que el vendedor corrija el idioma como condición para su cierre. También es importante obtener no solo los registros de alquiler prepago y depósitos de seguridad, sino también el dinero (debe transferirse a usted en el estado de cierre). Probablemente deba mantener el depósito de seguridad en una cuenta de fideicomiso (dependiendo de su estado), y el agente de cierre deberá prorratear el pago actual de la renta entre usted y el vendedor.

Además, asegúrese de que el vendedor proporcione documentación sobre la condición de la propiedad antes de que el inquilino se mude; si hay daños, le será difícil demostrar que el inquilino es responsable sin un informe de registro. Si es posible, reúnase con los inquilinos antes del cierre para que pueda verificar la condición actual del hogar y discutir los términos del arrendamiento.

Finalmente, asegúrese de estar debidamente asegurado. Una política de propietario de casa estándar generalmente no hará el trabajo. Informe a su aseguradora que la casa se está alquilando para que esté cubierto en caso de lesiones de inquilinos, negligencia y otras pérdidas. (También vea nuestro tutorial: La guía completa para convertirse en propietario .)