Las propiedades inmobiliarias comerciales (CRE) son bienes raíces rentables que se utilizan únicamente con fines comerciales, como centros comerciales, complejos de oficinas, hoteles y apartamentos. El financiamiento, que incluye la adquisición, el desarrollo y la construcción de estas propiedades, generalmente se realiza a través de préstamos inmobiliarios comerciales: préstamos hipotecarios garantizados por gravámenes sobre propiedades comerciales, en lugar de residenciales.

Al igual que con los préstamos residenciales, los bancos y los prestamistas independientes participan activamente en la concesión de préstamos en bienes raíces comerciales. Además, las compañías de seguros, los fondos de pensiones, los inversores privados y otras fuentes de capital, incluido el programa de préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas de los Estados Unidos, otorgan préstamos para bienes raíces comerciales.

Aquí, echamos un vistazo a los préstamos inmobiliarios comerciales: cómo difieren de los préstamos residenciales, sus características y lo que buscan los prestamistas.

Individuos vs. Entidades

Mientras que las hipotecas residenciales generalmente se otorgan a prestatarios individuales, los préstamos inmobiliarios comerciales a menudo se otorgan a entidades comerciales (p. Ej., Corporaciones, desarrolladores, sociedades, fondos y fideicomisos) . Estas entidades a menudo se forman con el propósito específico de ser propietarios de bienes raíces comerciales.

Una entidad puede no tener un historial financiero o historial de crédito, en cuyo caso el prestamista puede exigir a los principales o propietarios de la entidad que garanticen el préstamo. Esto proporciona al prestamista un individuo (o grupo de personas) con un historial de crédito y / o historial financiero, y de quien pueden recuperarse en caso de incumplimiento del préstamo. Si el prestamista no exige este tipo de garantía, y la propiedad es el único medio de recuperación en caso de impago del préstamo, el préstamo se denomina préstamo sin recurso, lo que significa que el prestamista no tiene recurso contra nadie o cualquier otra cosa. que la propiedad

Programas de amortización de préstamos

Una hipoteca residencial es un tipo de préstamo amortizado en el que la deuda se amortiza en cuotas regulares durante un período de tiempo. El producto hipotecario residencial más popular es la hipoteca con tasa fija a 30 años.

Los compradores residenciales también tienen otras opciones, incluidas las hipotecas a 25 y 15 años. Períodos de amortización más largos normalmente implican pagos mensuales más pequeños y mayores costos de interés totales durante la vida del préstamo, mientras que los períodos de amortización más cortos generalmente implican pagos mensuales más grandes y menores costos totales de interés. Los préstamos residenciales se amortizan a lo largo de la vida del préstamo de modo que el préstamo se reembolse completamente al final del plazo del préstamo. Un prestatario con una hipoteca de tasa fija de $ 200, 000 a 30 años al 5%, por ejemplo, realizaría pagos mensuales de $ 1, 073. 64, luego del cual el préstamo sería reembolsado en su totalidad.

A diferencia de los préstamos residenciales, los términos de los préstamos comerciales suelen oscilar entre cinco años (o menos) y 20 años, y el período de amortización a menudo es más largo que el plazo del préstamo. Un prestamista, por ejemplo, podría hacer un préstamo comercial por un período de siete años con un período de amortización de 30 años. En esta situación, el inversor realizaría pagos durante siete años de un monto basado en el préstamo que se pagaría en 30 años, seguido de un pago final global de todo el saldo restante del préstamo. Por ejemplo, un inversor con un préstamo comercial de $ 1 millón al 7% haría pagos mensuales de $ 6, 653. 02 por siete años, seguido de un pago global final de $ 918, 127. 64 que pagaría el préstamo en su totalidad.

La duración del plazo del préstamo y el período de amortización afectarán la tasa que cobra el prestamista. Dependiendo de la solidez crediticia del inversor, estos términos pueden ser negociables. En general, cuanto más largo sea el calendario de amortización del préstamo, mayor será la tasa de interés.

Razones de préstamo a valor

Otra forma en que los préstamos comerciales y residenciales difieren es en la relación préstamo a valor (LTV): una cifra que mide el valor de un préstamo contra el valor de la propiedad. Un prestamista calcula el LTV al dividir el monto del préstamo por el menor valor de tasación o precio de compra de la propiedad. Por ejemplo, el LTV por un préstamo de $ 90,000 en una propiedad de $ 100, 000 sería del 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0. 9, o 90%).

Tanto para préstamos comerciales como residenciales, los prestatarios con LTV más bajos calificarán para tasas de financiamiento más favorables que aquellos con LTV más altos. La razón: tienen más equidad (o participación) en la propiedad, lo que equivale a menos riesgo a los ojos del prestamista.

Se permiten LTV altos para ciertas hipotecas residenciales: Se permite hasta un 100% de LTV para préstamos VA y USDA; hasta 96. 5% para los préstamos de la FHA (préstamos que están asegurados por la Administración Federal de Vivienda); y hasta 95% para préstamos convencionales (los garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac).

Los LTV de préstamos comerciales, en cambio, generalmente caen dentro del rango del 65% al ​​80%. Si bien algunos préstamos se pueden hacer a mayores LTV, son menos comunes. El LTV específico a menudo depende de la categoría del préstamo. Por ejemplo, se puede permitir un LTV máximo del 65% para las tierras sin tratar, mientras que un LTV de hasta el 80% podría ser aceptable para una construcción multifamiliar. No hay programas de VA o FHA en préstamos comerciales ni seguro hipotecario privado. Por lo tanto, los prestamistas no tienen seguro para cubrir el incumplimiento del prestatario y deben confiar en la propiedad real prometida como garantía.

Nota: El seguro hipotecario privado (PMI) es un tipo de póliza de seguro que protege a los prestamistas del riesgo de incumplimiento y ejecución hipotecaria, permitiendo que los compradores que no pueden realizar un pago inicial significativo (o eligen no hacerlo) obtengan financiamiento hipotecario. a precios asequibles. Si un prestatario compra una propiedad residencial y amortiza menos del 20%, el prestamista minimizará su riesgo al requerir que el prestatario compre un seguro de una compañía de PMI. Consulte Cómo deshacerse del seguro hipotecario privado .

Ratio de cobertura del servicio de la deuda

Los prestamistas comerciales también miran el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), que compara el ingreso operativo neto anual (NOI) de la propiedad con su servicio anual de la deuda hipotecaria (incluyendo capital e intereses). medir la capacidad de la propiedad para pagar su deuda. Se calcula dividiendo el NOI por el servicio de la deuda anual. Por ejemplo, una propiedad con $ 140,000 en NOI y $ 100,000 en servicio anual de deuda hipotecaria tendría un DSCR de 1.40 ($ 140, 000 ÷ $ 100, 000 = 1. 4). La proporción ayuda a los prestamistas a determinar el tamaño máximo de préstamo en función del flujo de efectivo generado por la propiedad.

Un DSCR de menos de 1 indica un flujo de efectivo negativo. Por ejemplo, un DSCR de. 92 significa que solo hay suficiente NOI para cubrir el 92% del servicio de la deuda anual. En general, los prestamistas comerciales buscan DSCR de al menos 1.25 para garantizar un flujo de efectivo adecuado. Un DSCR más bajo puede ser aceptable para préstamos con períodos de amortización más cortos y / o propiedades con flujos de efectivo estables. Es posible que se requieran ratios más altos para propiedades con flujos de efectivo volátiles, por ejemplo, hoteles que carecen de arrendamientos de arrendamiento a largo plazo (y por lo tanto, más predecibles) comunes a otros tipos de bienes raíces comerciales.

Tasas de interés y tarifas

Las tasas de interés de los préstamos comerciales generalmente son más altas que las de los préstamos residenciales. Además, los préstamos de bienes raíces comerciales generalmente implican tarifas que se suman al costo total del préstamo, incluida la tasación, legal, solicitud de préstamo, originación de préstamo y / o honorarios de encuesta. Algunos costos deben pagarse por adelantado antes de que el préstamo sea aprobado (o rechazado), mientras que otros se aplican anualmente. Por ejemplo, un préstamo puede tener una comisión única de originación del préstamo del 1%, adeudado en el momento del cierre, y una comisión anual de un cuarto del uno por ciento (0.25%) hasta que el préstamo esté completamente pagado. Un préstamo de $ 1 millón, por ejemplo, podría requerir una comisión de originación del préstamo del 1% equivalente a $ 10, 000 a ser pagados por adelantado, con una comisión del 0.25% de $ 2, 500 pagados anualmente (además del interés).

Prepago

Un préstamo comercial de bienes raíces puede tener restricciones sobre el prepago, diseñado para preservar el rendimiento anticipado del prestamista en un préstamo. Si los inversores liquidan una deuda antes de la fecha de vencimiento del préstamo, es probable que tengan que pagar multas por pago anticipado. Existen cuatro tipos principales de sanciones de "salida" para cancelar un préstamo anticipadamente:

• Penalización por prepago . Esta es la multa por prepago más básica, calculada al multiplicar el saldo pendiente actual por una multa por pago anticipado especificada.

• Garantía de intereses . El prestamista tiene derecho a un monto específico de interés, incluso si el préstamo se cancela antes de tiempo. Por ejemplo, un préstamo puede tener una tasa de interés del 10% garantizada por 60 meses, con una tarifa de salida del 5% después de eso.

• Bloqueo . El prestatario no puede pagar el préstamo antes de un período específico, como un cierre patronal de 5 años.

• Desestimación . Una sustitución de garantía. En lugar de pagar en efectivo al prestamista, el prestatario intercambia nuevas garantías (generalmente valores del Tesoro) por el colateral del préstamo original.Se pueden aplicar altas multas a este método de pagar un préstamo.

Los términos de pago anticipado se identifican en los documentos del préstamo y se pueden negociar junto con otros términos del préstamo en préstamos inmobiliarios comerciales. Las opciones deben entenderse antes de tiempo y evaluarse antes de pagar un préstamo anticipadamente.

The Bottom Line

Con bienes raíces comerciales, generalmente es un inversionista (a menudo una entidad comercial) que compra la propiedad, alquila espacio y cobra el alquiler de las empresas que operan dentro de la propiedad: la inversión está destinada a ser una propiedad generadora de ingresos.

Al evaluar préstamos inmobiliarios comerciales, los prestamistas consideran la garantía del préstamo; la solvencia de la entidad (o los directores / propietarios), incluidos los estados financieros de tres a cinco años y las declaraciones del impuesto a las ganancias; y ratios financieros, tales como la relación entre el préstamo y el valor y el índice de cobertura del servicio de la deuda. Para obtener más información, lea 7 Pasos para una oferta de bienes raíces comerciales y Encuentre fortuna en bienes raíces comerciales .