Una variedad desconcertante de hipotecas puede estar disponible, pero para la mayoría de los compradores de vivienda, en la práctica, solo hay uno.

La hipoteca fijada a 30 años es prácticamente un arquetipo estadounidense, el pastel de manzana de los instrumentos financieros. Es el camino que generaciones de estadounidenses han llevado a la propiedad de una casa por primera vez. De acuerdo con la Asociación de Banqueros Hipotecarios, la mayoría de las personas que solicitan hipotecas solicitan hipotecas a 30 años. Pero muchos de esos compradores podrían haber recibido un mejor servicio si hubieran optado por una hipoteca de tasa fija a 15 años; el hermano menor de 30 años y menos popular. Los préstamos son estructuralmente similares, la principal diferencia es el término. (Ver también, Una guía para comprar una casa en los Estados Unidos. )

Un préstamo a más corto plazo significa un pago mensual más alto, lo que hace que la hipoteca a 15 años parezca menos asequible. Pero, de hecho, el plazo más corto hace que el préstamo sea más barato en varios frentes: durante toda la vida de un préstamo, una hipoteca a 30 años terminará costando más del doble de la opción de 15 años.

Cómo afecta el término el costo

El factor principal de los costos más altos es el tiempo. Una hipoteca es simplemente un tipo particular de préstamo a término, uno garantizado por bienes inmuebles, y en un préstamo a plazo, el prestatario paga intereses calculados sobre una base anual contra el saldo pendiente del préstamo. Tanto la tasa de interés como el pago mensual son fijos.

Debido a que el pago mensual es fijo, la parte que va a pagar intereses y la parte que va a pagar el principal cambia con el tiempo. Al principio, debido a que el saldo del préstamo es tan alto, la mayor parte del pago es de interés. Pero a medida que los saldos se reducen, la participación en los intereses del pago también disminuye, y la parte que va al principal aumenta. (Para obtener más explicaciones, consulte el tutorial de Investopedia Información básica sobre hipotecas .)

En un préstamo a 30 años, por supuesto, ese equilibrio se reduce mucho más lentamente: efectivamente, está alquilando la misma cantidad de dinero por más del doble de tiempo. (Es más del doble de tiempo, en lugar de solo el doble, porque en una hipoteca a 30 años, el saldo principal no disminuye a un ritmo tan rápido como en un préstamo a 15 años). Cuando la tasa de interés es del 4% , un prestatario realmente paga casi 2. 2 veces más intereses para pedir prestado la misma cantidad de capital en 30 años en comparación con un préstamo a 15 años.

Diferencias en tasas de interés

Además, como los préstamos a 15 años son menos riesgosos para los bancos que los préstamos a 30 años, y porque cuesta menos a los bancos otorgar préstamos a más corto plazo que los préstamos a más largo plazo, los consumidores pagan menos tasa de interés de una hipoteca a 15 años, en cualquier lugar desde un cuarto de por ciento hasta un porcentaje completo (o punto) menor. Y las agencias respaldadas por el gobierno que financian la mayoría de las hipotecas imponen tarifas adicionales, llamadas ajustes de precios a nivel de préstamo, que encarecen las hipotecas a 30 años.

Fannie Mae y Freddie Mac cobran ajustes de precios a los prestatarios que tienen puntajes de crédito más bajos o que están entregando menos dinero.

"Algunos de los ajustes de precio de nivel de préstamo que existen en 30 años no existen en 15 años", dice James Morin, vicepresidente senior de préstamos minoristas en Norcom Mortgage en Avon, Connecticut. La mayoría de las personas, según a Morin, transfiera esas tarifas a su hipoteca por una tasa más alta en lugar de pagarlas en su totalidad.

Imagine, entonces, un préstamo de $ 300,000, disponible al 4% durante 30 años o al 3. 25% durante 15 años. El efecto combinado de la amortización más rápida y la menor tasa de interés significa que pedir prestado el dinero por tan solo 15 años costaría $ 79,441, en comparación con $ 215, 609 en 30 años o casi dos tercios menos.

El problema, por supuesto, es el pago mensual. El precio de ahorrar tanto dinero a largo plazo es un desembolso mensual mucho más elevado: el pago de nuestro hipotético préstamo a 15 años es de $ 2, 108 o casi un 50% más que el pago mensual del préstamo a 30 años ($ 1, 432).

Si está a punto de jubilarse

Si puede pagar el pago más alto, le conviene ir con el préstamo más corto, especialmente si se acerca a la jubilación, cuando dependerá de un ingreso fijo.

Para algunos expertos, poder pagar el mayor pago incluye tener un fondo para días lluviosos escondido, según Bob Walters, economista jefe de Quicken Loans, sus ahorros líquidos deberían equivaler al menos a un año de ingresos. Lo que les gusta a los planificadores financieros acerca de la hipoteca a 15 años es que efectivamente es "ahorro forzoso", en forma de capital en un activo que normalmente se aprecia. (Aunque al igual que otras acciones, las viviendas suben y bajan de valor.)

Ponderando las metas de ahorro universitario y de jubilación

Hay algunos casos en que un prestatario puede tener incentivos para ahorrar e invertir ese dinero en otra parte, como en una cuenta 529 colegiatura universitaria o una cuenta de jubilación 401 (k), donde un empleador iguala las contribuciones del prestatario. Y con las tasas hipotecarias tan bajas, un prestatario podría, en teoría, elegir un préstamo con una nota a 30 años, e invertir la diferencia entre ese pago mensual más bajo y la cantidad más alta que habría pagado cada mes en el período de 15 años. hipoteca.

Por ejemplo, en el ejemplo anterior, un pago mensual de un préstamo a 15 años fue de $ 2, 108, y el pago mensual del préstamo a 30 años fue de $ 1, 432. Un prestatario podría invertir la diferencia de $ 676 en otro lugar.

El cálculo de respaldo es cuánto (o si) el rendimiento de la inversión externa, menos el impuesto a las ganancias de capital que usted le debe, excede la tasa de interés de la hipoteca, después de contabilizar el interés hipotecario. deducción. (Para alguien en el tramo impositivo del 25%, la deducción podría reducir la tasa de interés hipotecario efectiva de, digamos, 4% a 3%.)

Esta táctica, sin embargo, exige una propensión al riesgo, según Shashin Shah, un planificador financiero certificado en Dallas, porque el prestatario tendrá que invertir en acciones volátiles.

"Actualmente no hay inversiones de renta fija que rindan un rendimiento lo suficientemente alto como para que esto funcione", dice Shah.También requiere la disciplina para invertir sistemáticamente el equivalente de esas diferencias mensuales y el tiempo para centrarse en las inversiones, que, según Shah, la mayoría de la gente no tiene.

(Para obtener más información sobre las consideraciones especiales de obtener una hipoteca en varias etapas de la vida, consulte Cómo obtener una hipoteca entre los 20 y y Cómo obtener una hipoteca a los 50 años .)

¿Una opción Best-of-Both-Worlds?

Evidentemente, la mayoría de los prestatarios también carecen -o al menos creen que les falta- de los medios para realizar los pagos más altos que exige una hipoteca a 15 años. Pero hay una solución simple para los prestatarios de 30 años para capturar gran parte de los ahorros de la hipoteca más corta: simplemente realice los pagos más grandes de un cronograma de 15 años en su hipoteca a 30 años, suponiendo que la hipoteca no tenga una multa por prepago.

Tiene derecho a dirigir los pagos adicionales al capital, y si realiza los pagos consistentemente, pagará la hipoteca en 15 años. Si los tiempos son difíciles, siempre puede volver a los pagos normales e inferiores del calendario de 30 años.

(Ver también Los pros y los contras de una hipoteca de 15 años y Los pros y los contras de una hipoteca a 30 años).

Conclusión

Muchos compradores ser bien atendidos si optaron por una hipoteca con tasa fija a 15 años en lugar de una hipoteca a 30 años. Una tasa de interés más baja y un plazo más corto significa que pagará considerablemente menos por su préstamo. Haz los cálculos tú mismo a continuación usando la calculadora de hipotecas de Investopedia.

Y como Shah dice: "No hay un solo cliente que tengamos que pagó de su casa que alguna vez se haya sentido mal por eso. "El problema es el pago mensual más alto, y es sensato comparar el valor de una hipoteca menos costosa con otras prioridades de ahorro como la universidad, la jubilación y un fondo para el día lluvioso".

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