Los bienes inmuebles pueden ser una cobertura contra la volatilidad del mercado cuando las acciones se desploman, y existen muchos beneficios asociados con la propiedad de una inversión. Convertirse en propietario es una forma inteligente de generar una corriente de ingresos pasiva constante, pero para empezar, se necesita una cierta cantidad de efectivo. Cuando no tienes un gran bankroll, tomar un préstamo puede ser la única forma de cerrar el trato. (Para obtener más información, consulte el tutorial: Exploración de inversiones inmobiliarias).

La financiación de propiedades de inversión puede tomar varias formas, y existen criterios específicos que los prestatarios deben poder cumplir. Elegir el tipo equivocado de préstamo puede afectar el éxito de su inversión, por lo que es vital entender cómo funcionan las diversas alternativas antes de acercarse a un prestamista.

Opción n.º 1: Préstamos bancarios convencionales

Si ya posee una vivienda que es su residencia principal, probablemente esté familiarizado con la financiación convencional. Una hipoteca convencional cumple con las pautas establecidas por Fannie Mae o Freddie Mac y, a diferencia de un préstamo de la FHA, VA o USDA, no cuenta con el respaldo del gobierno federal. Con el financiamiento convencional, la expectativa típica de un pago inicial es el 20% del precio de compra de la vivienda, pero con una propiedad de inversión, el prestamista puede requerir un pago inicial más cercano al 30%. Puede ser posible usar fondos dotados para un pago inicial, pero los regalos deberían documentarse adecuadamente.

Con un préstamo convencional, su puntaje crediticio personal y su historial crediticio determinan su capacidad para obtener la aprobación y el tipo de tasa de interés aplicable a la hipoteca. Los prestamistas también revisan los ingresos y los activos y los prestatarios deben poder pagar su hipoteca existente si tienen una y los pagos mensuales del préstamo en una propiedad de inversión. Los futuros ingresos por alquiler no se tienen en cuenta en los cálculos de deuda a ingresos, y la mayoría de los prestamistas esperan que los prestatarios tengan al menos seis meses de efectivo reservados para cubrir ambas obligaciones hipotecarias. (Para obtener más consejos sobre financiamiento, lea: Comprar su primera propiedad de inversión: los 10 mejores consejos .)

Opción # 2: Préstamos de Arreglo y Volteo

Si bien ser propietario tiene sus ventajas, también viene con ciertos dolores de cabeza. Para algunos inversores, la opción más atractiva es cambiar de posición porque les permite recibir sus ganancias en una suma global cuando se vende la casa en lugar de esperar un cheque de alquiler cada mes. En ese escenario, un préstamo de corrección y lanzamiento sería más apropiado.

Un préstamo fijo es un tipo de préstamo a corto plazo que permite al prestatario completar sus renovaciones para que la casa pueda volver a colocarse en el mercado lo más rápido posible. Los préstamos fijos y reversibles son esencialmente préstamos de dinero difícil, lo que significa que el préstamo está asegurado por la propiedad.Los prestamistas de dinero duro se especializan en este tipo de préstamos, pero ciertas plataformas de financiación colectiva de bienes raíces también los ofrecen.

La ventaja de usar un préstamo de dinero difícil para financiar un cambio de casa es que puede ser más fácil calificar en comparación con un préstamo convencional. Si bien los prestamistas aún consideran factores como el crédito y los ingresos, el enfoque principal se centra en la rentabilidad de la propiedad. El valor estimado después de la reparación (ARV, por sus siglas en inglés) se usa para determinar si podrá pagar el préstamo. También es posible obtener fondos de préstamos en cuestión de días en lugar de esperar semanas o meses para el cierre de una hipoteca convencional. (Para obtener más información sobre cómo mantener un rumbo, consulte: 5 errores que hacen que la casa cambie de signo un flop .)

El mayor inconveniente de usar un préstamo de corrección y solapamiento es que ganó ' es barato Las tasas de interés para este tipo de préstamo pueden llegar hasta el 18%, dependiendo del prestamista, y el plazo para devolverlo puede ser corto. No es raro que los préstamos de dinero duro tengan términos que duran menos de un año. Las tarifas de originación y los costos de cierre también pueden ser más altos en comparación con el financiamiento convencional, lo que podría reducir las rentabilidades.

Opción n.º 3: Aprovechar el capital acumulado

Aprovechar el capital inmobiliario, ya sea a través de un préstamo con garantía hipotecaria, HELOC o refinanciamiento de retiro de efectivo, es una tercera forma de asegurar una propiedad de inversión para alquiler a largo plazo o financiar una dar la vuelta. En la mayoría de los casos, es posible tomar prestado hasta el 80% del valor patrimonial de la vivienda para utilizarlo en la compra de una segunda vivienda.

Usar capital para financiar una inversión inmobiliaria tiene sus pros y sus contras, según el tipo de préstamo que elija. Con un HELOC, por ejemplo, puede pedir prestado contra el capital de la misma manera que lo haría con una tarjeta de crédito, y los pagos mensuales a menudo son solo de interés. La tasa suele ser variable; sin embargo, lo que significa que puede aumentar si la tasa preferencial cambia.

Una refinanciación con retiro de efectivo vendría con una tasa fija, pero puede extender la vida de su hipoteca existente. Un plazo de préstamo más largo podría significar pagar más intereses por la residencia principal. Eso tendría que sopesarse con los rendimientos anticipados que aportaría una propiedad de inversión (para más información sobre si un refinanciamiento tiene sentido, consulte: 6 preguntas que debe hacer antes de refinanciar .)

Conclusión

Invertir en una propiedad de alquiler o abordar un proyecto de cambio de casa son empresas arriesgadas, pero ofrecen el potencial de una gran recompensa. Encontrar el dinero para aprovechar una oportunidad de inversión no tiene por qué ser un obstáculo si sabe dónde buscar. Al comparar diferentes opciones de préstamo, tenga en cuenta cuáles son los costos a corto y largo plazo y cómo eso puede afectar el resultado final de la inversión.