Cláusulas de contingencia en contratos de compra de vivienda

Cláusulas de contingencia en contratos de compra de vivienda

Una cláusula de contingencia define una condición o acción que debe cumplirse para que un contrato de bienes inmuebles sea vinculante. Una contingencia se convierte en parte de un contrato de venta vinculante cuando ambas partes (es decir, el vendedor y el comprador) aceptan los términos y firman el contrato. En consecuencia, es importante entender en qué se está metiendo si se incluye una cláusula de contingencia en su contrato de bienes raíces. Aquí, presentamos cláusulas de contingencia ampliamente utilizadas en contratos de compra de vivienda y cómo pueden beneficiar tanto a compradores como a vendedores.

Contratos de bienes raíces

Una transacción de bienes raíces normalmente comienza con una oferta: un comprador presenta una oferta de compra a un vendedor que puede aceptar o rechazar la propuesta. Con frecuencia, el vendedor contrata la oferta y las negociaciones van y vienen hasta que ambas partes lleguen a un acuerdo. Si cualquiera de las partes no acepta los términos, la oferta quedará anulada, y el comprador y el vendedor seguirán caminos separados sin ninguna obligación adicional. Sin embargo, si ambas partes aceptan los términos de la oferta, el comprador realiza un depósito de garantía , una suma pagada como evidencia de buena fe, que normalmente equivale al 1% del precio de venta. Los fondos son mantenidos por una compañía de plica mientras comienza el proceso de cierre.

A veces, una cláusula de contingencia se adjunta a una oferta para comprar bienes inmuebles y se incluye en el contrato de bienes raíces. Básicamente, una cláusula de contingencia otorga a las partes el derecho a rescindir el contrato bajo ciertas circunstancias que deben ser negociadas entre el comprador y el vendedor. Las contingencias pueden incluir detalles tales como el cronograma (por ejemplo, "El comprador tiene 14 días para inspeccionar la propiedad") y términos específicos (por ejemplo, "El comprador tiene 21 días para obtener un préstamo convencional a 30 años por el 80% del precio de compra en un tasa de interés no mayor a 4. 5% "). Cualquier cláusula de contingencia debe establecerse claramente para que todas las partes comprendan los términos.

Si no se cumplen las condiciones de la cláusula de contingencia, el contrato quedará sin efecto y una parte (la mayoría de las veces, el comprador) podrá retirarse sin consecuencias legales. Por el contrario, si las condiciones se cumplen , el contrato es legalmente exigible, y una parte incumpliría el contrato si decidiera retirarse. Las consecuencias varían, desde la confiscación de dinero en efectivo hasta demandas legales. Por ejemplo, si un comprador se retracta y el vendedor no puede encontrar otro comprador, el vendedor puede demandar por desempeño específico , lo que obliga al comprador a comprar la casa.

Tipos de cláusulas de contingencia

Las cláusulas de contingencia se pueden escribir para casi cualquier necesidad o inquietud. Estas son las contingencias más comunes incluidas en los contratos de compra de vivienda actuales:

Contingencia tasada

Una contingencia de tasación protege al comprador, que se utiliza para garantizar que una propiedad se valore como un monto mínimo especificado.Si la propiedad no evalúa al menos el monto especificado, el contrato se puede rescindir y el dinero en efectivo, en muchos casos, se reembolsa al comprador. Una contingencia de tasación puede incluir términos que permitan al comprador proceder con la compra incluso si la tasación es inferior a la cantidad especificada, generalmente dentro de un número específico de días después de que el comprador recibe el aviso del valor de tasación. El vendedor puede tener la oportunidad de bajar el precio al monto de la tasación. La contingencia especifica una fecha de lanzamiento , en la que el comprador debe notificar al vendedor cualquier problema con la evaluación; de lo contrario, la contingencia se considerará satisfactoria y el comprador no podrá retirarse de la transacción.

Contingencia de financiación

Una contingencia de financiación (también llamada "contingencia de hipoteca") le da al comprador tiempo para solicitar y obtener financiamiento para la compra de la propiedad. Esto proporciona una protección importante para el comprador, que puede retractarse del contrato y reclamar su dinero en efectivo en el caso de que no pueda obtener financiamiento de un banco, agente hipotecario u otro tipo de préstamo privado. Una contingencia financiera indicará un número específico de días que el comprador tiene para obtener financiamiento. El comprador tiene hasta esta fecha para rescindir el contrato (o solicitar una extensión que debe ser acordada por escrito por el vendedor); de lo contrario, el comprador renuncia automáticamente a la contingencia y se obliga a comprar la propiedad, incluso si el préstamo no está asegurado.

Contingencia de venta de vivienda

Aunque en la mayoría de los casos es más fácil vender antes de comprar otra propiedad, el tiempo y la financiación no siempre funcionan de esa manera. Una contingencia de venta de casa da a los compradores una cantidad específica de tiempo para vender y liquidar sus casas existentes con el fin de financiar la nueva. Este tipo de contingencia protege a los compradores porque, si una vivienda existente no se vende al menos por el precio solicitado, el comprador puede retractarse del contrato sin consecuencias legales. Las contingencias de venta de una casa pueden ser difíciles para el vendedor, quien puede verse obligado a dejar pasar otra oferta mientras espera el resultado de la contingencia. El vendedor se reserva el derecho de cancelar el contrato si la casa del comprador no se vende dentro del número especificado de días.

Contingencia de inspección

Una contingencia de inspección (también llamada "contingencia de diligencia debida") le da al comprador el derecho de inspeccionar la vivienda dentro de un período de tiempo específico, como 5-7 días. Protege al comprador, que puede cancelar el contrato o negociar reparaciones basadas en los hallazgos de un inspector de viviendas profesional. Un inspector examina el interior y el exterior de la propiedad, incluida la condición de los elementos eléctricos, de acabado, de plomería, estructurales y de ventilación. El inspector proporciona un informe al comprador detallando cualquier problema descubierto durante la inspección. Dependiendo de los términos exactos de la contingencia de inspección, el comprador puede:

  • Aprobar el informe y el acuerdo avanza
  • Rechazar el informe y anular el acuerdo (y devolver el anticipo)
  • Solicitar tiempo para más inspecciones si algo necesita una segunda mirada
  • Solicite reparaciones o concesiones (si el vendedor acepta, el acuerdo avanza, si el vendedor se niega, el comprador puede dar marcha atrás y obtener el reembolso) < A veces, se incluye A

costo de reparación, contingencia además de la contingencia de inspección.Esto especifica un monto máximo en dólares para las reparaciones necesarias. Si la inspección indica que las reparaciones costarán más que este monto en dólares, el comprador puede optar por rescindir el contrato. En muchos casos, el costo de la contingencia de reparación se basa en un cierto porcentaje del precio de venta, como el 1-2%. Cláusula kick-out

La cláusula kick-out es una contingencia añadida por los vendedores para proporcionar una medida de protección contra una contingencia de venta de una casa. Si bien el vendedor acepta una contingencia de venta de la vivienda, puede agregar una cláusula de expulsión que establezca que el vendedor puede continuar comercializando la propiedad. Si otro comprador calificado intensifica, el vendedor da al comprador actual una cantidad específica de tiempo (como 72 horas) para eliminar la contingencia de venta de la casa y mantener el contrato vigente; de lo contrario, el vendedor puede retractarse del contrato y venderle al nuevo comprador.

The Bottom Line

Un contrato de bienes raíces es un acuerdo legalmente exigible que define los roles y obligaciones de cada parte en una transacción de bienes raíces, y las contingencias se adjuntan y forman parte de los contratos. Es importante leer y entender su contrato, prestando atención a todas las fechas y plazos especificados. Debido a que el tiempo es esencial, un día (y una fecha límite incumplida) puede tener un efecto negativo y costoso en su transacción de bienes raíces.

En ciertos estados, los profesionales de bienes raíces pueden preparar contratos y cualquier modificación, incluidas las cláusulas de contingencia. En otros estados, sin embargo, estos documentos deben ser elaborados por abogados con licencia. Es importante seguir las leyes y regulaciones de su estado. En general, si trabaja con un profesional de bienes raíces calificado, él o ella podrá guiarlo a través del proceso y asegurarse de que los documentos estén correctamente preparados (por un abogado si es necesario). Si no está trabajando con un agente o corredor, consulte con un abogado si tiene alguna pregunta sobre contratos de bienes raíces y cláusulas de contingencia.