Hay dos instituciones colosales en la industria hipotecaria de los Estados Unidos: Fannie Mae y Freddie Mac. La mayoría de la gente ha oído hablar de ellos, pero pocos entienden lo que hacen o el papel importante que desempeñan en el financiamiento de la propiedad de vivienda en los Estados Unidos. Tampoco la mayoría de las personas entiende el riesgo sistemático potencial que representan para todo nuestro sistema financiero. En este artículo, analizaremos qué hacen, su estado de empresa patrocinada por el gobierno (GSE), sus misiones públicas y cómo se benefician. Luego exploraremos el peligro que estos colosos podrían representar para el mercado hipotecario de los EE. UU. Si no logran administrar su riesgo de manera efectiva. Recuerda, cuando los gigantes caen, son los campesinos los que quedan aplastados.

Lo que hacen
Fannie Mae y Freddie Mac compran y garantizan hipotecas a través del mercado secundario de hipotecas. No originan ni sirven hipotecas.

Los originadores hipotecarios venden hipotecas directamente a Fannie Mae y Freddie Mac, o intercambian grupos de hipotecas con ellos a cambio de valores respaldados por hipotecas (MBS) respaldados por esas mismas hipotecas, pero que tienen la garantía adicional del pago puntual del principal y interés para el titular de la seguridad. Cuando los originadores hipotecarios venden hipotecas a Fannie Mae o Freddie Mac, o venden los MBS que les han sido devueltos, a su vez libera los fondos utilizados para originar esas hipotecas, de modo que los originadores puedan crear aún más hipotecas. Fannie Mae y Freddie Mac también invierten mucho en sus propios MBS en lo que se conoce como sus carteras retenidas.

En resumen, facilitan el flujo de dinero de Wall Street a Main Street.

VER: Detrás de las escenas de su hipoteca

Empresas patrocinadas por el gobierno
Fannie Mae y Freddie Mac son GSE. Ambos fueron creados por actos del Congreso; Fannie Mae en 1938, y Freddie Mac en 1970. Ambas son compañías que cotizan en bolsa y están constituidas para servir en una misión pública. Sus acciones cotizan en la Bolsa de Nueva York bajo los símbolos FNM y FRE, respectivamente. Si bien son empresas que cotizan en bolsa, debido a sus estatutos, tienen los siguientes vínculos con el Gobierno Federal:

• Ambas compañías tienen una junta directiva compuesta por 18 miembros, cinco de los cuales son nombrados por el presidente de los Estados Unidos.
• Para respaldar su liquidez, el secretario del Tesoro está autorizado, pero no es obligatorio, para comprar hasta $ 2. 25 mil millones de valores de cada compañía.
• Ambas compañías están exentas de impuestos estatales y locales.

Debido a estos vínculos, el mercado tiende a creer que los valores emitidos por Fannie Mae y Freddie Mac tienen la garantía implícita del gobierno de los EE. UU. En otras palabras, el mercado cree que si algo saliera mal en Fannie Mae o Freddie Mac, el gobierno de EE. UU. Intervendría para rescatarlos.Esta garantía implícita se refleja en cuán barato es acceder a la financiación. Fannie Mae y Freddie Mac pueden emitir deuda corporativa, conocida como "obligaciones de la agencia", con rendimientos más bajos que otras instituciones.

Propósito público y misión de Fannie Mae y Freddie Mac
Según sus cartas, el propósito público de Fannie Mae y Freddie Mac es facilitar el flujo constante de fondos hipotecarios de bajo costo.

Sus cartas incluyen lo siguiente:

• Su enfoque singular es el mercado hipotecario residencial. No pueden ingresar a líneas de negocios no relacionadas o suspender el soporte para el mercado hipotecario residencial.
• Las hipotecas que compran y garantizan deben ser inferiores a un monto especificado por la Oficina de Supervisión de la Empresa Federal de Vivienda (OFHEO).
• No pueden entrar en el negocio de otras compañías de financiamiento hipotecario, como la originación de hipotecas, por ejemplo.
• Deben alcanzar las metas anuales establecidas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Estos objetivos se centran en viviendas de bajos y moderados ingresos y viviendas para minorías.
• Están sujetos a requisitos de capital mínimos y basados ​​en el riesgo y a exámenes anuales por parte de OFHEO.

El sitio web de Freddie Mac afirma que su misión es proporcionar liquidez, estabilidad y asequibilidad al mercado de la vivienda. El sitio web de Fannie Mae declara que su misión es expandir la vivienda asequible y traer capital global a las comunidades locales para servir al mercado de la vivienda en los Estados Unidos. (Para seguir leyendo sobre bienes raíces, consulte Inversiones en bienes raíces , Transacciones inmobiliarias inteligentes y nuestro Exploración de inversiones inmobiliarias tutorial.)

Ganancias Empresas impulsadas con una misión pública
No se equivoquen: Fannie Mae y Freddie Mac son impulsadas por las ganancias, como demandan sus accionistas. Mientras cumplen su misión pública, obtienen sus ganancias de dos maneras primarias: garantizar los ingresos por honorarios y las carteras retenidas.

1. Primero, cubramos los ingresos de la tarifa de garantía o "honorarios g". Fannie Mae y Freddie Mac retienen un cierto porcentaje de cada pago de hipoteca por cada hipoteca que han garantizado un pago puntual de capital e intereses a un titular de MBS (inversor). Por ejemplo, cada pago hipotecario mensual se puede dividir en principal e interés.

   Principal e interés, según lo recaudado por un administrador hipotecario, se transfiere a una de las dos compañías, digamos Fannie Mae. Fannie Mae pasa el principal y los intereses junto con el titular de la garantía respaldada por hipotecas; sin embargo, mantiene un cierto porcentaje del interés como la tarifa de garantía, generalmente entre 0. 12% y 0. 50% anual. Piense en ello como una póliza de seguro. Es de esperar que Fannie Mae recaude más en los ingresos por comisiones de garantía de lo que paga a sus titulares de valores respaldados por hipotecas debido a incumplimientos del prestatario. Es una póliza de seguro muy grande. Al cierre del año 2006, las dos compañías tenían garantías de crédito por $ 2. 9 billones de MBS, según el Secretario del Tesoro Robert K. Steel (15 de marzo de 2007 Testimonio ante la U.Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes sobre la Reforma de GSE).

2. Segundo, Fannie Mae y Freddie Mac tienen enormes carteras retenidas de hipotecas y MBS. Invierten fuertemente en sus propios valores y entre ellos. Debido a su garantía federal implícita, como se discutió anteriormente, pueden emitir deuda a rendimientos más bajos que otras corporaciones para financiar sus carteras retenidas. En otras palabras, pueden ganar spreads en sus carteras que son potencialmente mayores que otras instituciones debido a esta ventaja de financiación. Decir que el tamaño de sus carteras es enorme es insuficiente. En 2006, las carteras de hipotecas combinadas de las dos compañías eran de $ 1. 4 trillones, nuevamente según Steel (15 de marzo de 2007).

Supervisión sobre Fannie Mae y Freddie Mac
Fannie Mae y Freddie Mac están reguladas por el OFHEO y el HUD. OFHEO regula la seguridad financiera y solidez de Fannie Mae y Freddie Mac, incluida la implementación, el cumplimiento y el monitoreo de sus estándares de capital y la limitación del tamaño de sus carteras retenidas. OFHEO también establece los límites anuales de préstamo conformes. HUD tiene la responsabilidad de la misión de vivienda de Fannie Mae y Freddie Mac. Todos los nuevos programas de préstamos en los que pueden participar (compra y / o garantía) deben ser aprobados por HUD. Además, HUD establece metas anuales para Fannie Mae y Freddie Mac para llevar a cabo su misión de vivienda. Estos objetivos se centran en viviendas de bajos y moderados ingresos y viviendas para minorías.

¿Demasiado riesgo concentrado en dos empresas con vínculos federales?
No cabe duda de que Fannie Mae y Freddie Mac desempeñan papeles críticos en nuestro sistema de financiación de la vivienda. Sin embargo, existe el peligro de tener tanto riesgo concentrado en solo dos compañías. Manejan una inmensa cantidad de riesgo de crédito y tasa de interés. Si algo salió mal con sus prácticas de gestión de riesgos y / o gestión de carteras, no hay duda de que el dolor y el estrés se sentirían en los mercados financieros de todo el mundo. Muchos críticos consideran que, debido a su tamaño y la complejidad de administrar el riesgo hipotecario, representan un riesgo sistemático demasiado grande para nuestra economía. Además, algunos creen que Fannie Mae y Freddie Mac tienen una ventaja injusta debido a su garantía federal implícita que les permite emitir deuda a tasas de interés no disponibles para otras corporaciones, específicamente, que es esta garantía implícita la que ha permitido a Fannie Mae y Freddie Mac crecer tan grande

En pocas palabras, existe el peligro de que se haya permitido que las dos compañías asuman demasiado riesgo a costa del posible contribuyente estadounidense. Para poner las cosas en perspectiva, de acuerdo con el Secretario del Tesoro de acero, a finales de 2006, Fannie Mae y Freddie Mac tenían alrededor de $ 4. 3 billones de exposición a crédito hipotecario, que representaba alrededor del 40% del total de la deuda hipotecaria pendiente en los Estados Unidos (15 de marzo de 2007). O visto de manera diferente, las dos compañías tienen $ 5. 2 billones de deuda y obligaciones de MBS pendientes, que exceden los $ 4. 9 billones de deuda pública de la U.S. gobierno, de acuerdo con el presidente del directorio de la Reserva Federal, Ben Bernanke (abril de 2007).

Además, nadie afirmó nunca que el riesgo crediticio o el riesgo de tasa de interés de una hipoteca se pueda manejar o mitigar fácilmente mediante el uso de derivados.

Conclusión
En el verano de 2007, el mercado para todas las hipotecas, excepto las garantizadas por Fannie Mae y Freddie Mac, se estancó por completo, enfatizando la importancia de los roles desempeñados por las dos compañías. En el otoño de 2007, Freddie Mac conmocionó al mercado al anunciar grandes pérdidas relacionadas con el crédito, alimentando el fuego por el argumento de que las dos compañías representan un riesgo tremendo para todo el sistema financiero. ¿Los beneficios que Fannie Mae y Freddie Mac crearán para el propietario de una casa en Estados Unidos superan los riesgos que representan para todo nuestro sistema financiero y el contribuyente estadounidense? Sólo el tiempo dirá.

Para leer más sobre estas dos instituciones, consulte Ganancia de la deuda hipotecaria con MBS .