Fannie Mae (oficialmente la Asociación Hipotecaria Nacional Federal o FNMA) es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE), es decir, una compañía que cotiza en bolsa y opera bajo los estatutos del Congreso, que sirve para estimular la propiedad de vivienda. y ampliar la liquidez del dinero hipotecario mediante la creación de un mercado secundario. Establecida en 1938 durante la Gran Depresión como parte del New Deal, Fannie Mae canaliza sus esfuerzos para aumentar la disponibilidad y la asequibilidad de la vivienda propia para los estadounidenses de bajos, medianos y moderados ingresos.

Como participante secundario en el mercado hipotecario, Fannie Mae no origina préstamos ni otorga hipotecas a los prestatarios. En cambio, mantiene los fondos fluyendo a prestamistas hipotecarios (por ejemplo, cooperativas de ahorro y crédito, bancos locales y nacionales, cajas de ahorros y otras instituciones financieras) mediante la compra y garantía de hipotecas hechas por estas firmas. De hecho, es uno de los dos mayores compradores de hipotecas en el mercado secundario: el otro es su hermano, el Federal Home Loan Mortgage Corporation, o Freddie Mac, que también es una empresa patrocinada por el gobierno creada por el Congreso.

Al invertir en el mercado hipotecario, Fannie Mae crea más liquidez para los prestamistas, como bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito, lo que a su vez les permite suscribir o financiar más hipotecas. La entidad estima que ha financiado el mercado con $ 5 billones desde 2009, financiando aproximadamente seis millones de compras de vivienda, 14 millones de refinanciamientos y tres millones de apartamentos de alquiler. Es el mayor financiador o patrocinador de hipotecas de tasa fija a 30 años en los Estados Unidos.

Fannie Mae Stock

Fannie Mae cotiza en bolsa desde 1968. Hasta 2010, cotizaba en la Bolsa de Nueva York. Se eliminó de la lista luego de la crisis hipotecaria, de vivienda y financiera luego de que sus acciones cayeran por debajo de los requisitos mínimos de capital exigidos por la Bolsa de Nueva York. Ahora intercambia sin receta.

En la segunda mitad de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac fueron tomados por el gobierno a través de una curatela del Comité Federal de Financiamiento de Viviendas. Ambos fueron rescatados por una suma de $ 187. 4 mil millones, lo que los salvó del colapso. Para 2014, Fannie Mae había pagado al gobierno más que la suma que recibió. (Para la lectura relacionada, vea: Análisis de Fannie Mae y Freddie Mac Fallout .)

En agosto de 2012, los términos que rigen las obligaciones de dividendos de Fannie Mae cambiaron para que el Tesoro de los EE.UU. fin de cada trimestre, y proporciona capital si hay un déficit.Entonces, aunque Fannie Mae gana dinero, sus ganancias se entregan cada trimestre al gobierno.

Pautas de Fannie Mae

Para que un prestamista hipotecario sea elegible para ser respaldado por Fannie Mae, debe aceptar no practicar prácticas de préstamos subprime no éticas. Los préstamos subprime, que tienen tasas más altas que los préstamos con tasa preferencial, se ofrecen a prestatarios con poco crédito que el prestamista considera como de mayor riesgo.

Las hipotecas que Fannie Mae compra y las garantías deben cumplir con criterios estrictos. Por ejemplo, el límite para un préstamo convencional para una casa unifamiliar en 2017 es $ 424, 000 para la mayoría de las áreas, y $ 636, 150 para áreas de alto costo, incluyendo Hawai y Alaska. La Federal Housing Finance Agency (FHFA) establece estos límites (para verlos en todas las áreas, haga clic aquí).

Después de comprar hipotecas en el mercado secundario, Fannie Mae las agrupa para formar valores respaldados por hipotecas (MBS). Los MBS son valores respaldados por activos que están garantizados por una hipoteca o conjunto de hipotecas. Los valores respaldados por hipotecas de Fannie Mae son comprados por instituciones tales como compañías de seguros, fondos de pensiones y bancos de inversión. Garantiza pagos de capital e intereses en su MBS.

Fannie Mae también tiene su propia cartera, comúnmente conocida como cartera retenida, que invierte en valores respaldados por hipotecas propios y de otras instituciones. Fannie Mae emite deuda, llamada deuda de agencia, para financiar su cartera retenida. (Para la lectura relacionada, vea: Fannie Mae, Freddie Mac y Credit Crisis of 2008 .)

Fannie Mae Loans

Para obtener un préstamo respaldado por Fannie Mae, usted Tendré que pasar por un prestamista aprobado. Junto con la prevención de los préstamos subprime, mencionados anteriormente, los prestamistas deben cumplir los criterios de elegibilidad y suscripción que garantizan la calidad crediticia del financiamiento.

Las hipotecas compradas y garantizadas por Fannie Mae se llaman préstamos conformes. En términos generales, los préstamos conformes tienen tasas de interés más bajas que los préstamos no conformes o jumbo, que típicamente no están respaldados por Fannie Mae porque exceden los límites de tamaño del préstamo.

Cómo solicitar una hipoteca respaldada por Fannie Mae

Cuando haya encontrado un prestamista que sea elegible para emitir un préstamo respaldado por Fannie Mae, se le guiará a completar una Solicitud Uniforme de Préstamo Residencial. Tendrá que reunir y proporcionar información financiera y documentación. Esto incluye un registro de empleo y sus ingresos brutos y declaraciones para respaldarlos, como un Formulario W-2 o Formulario 1099. También deberá proporcionar un total de sus obligaciones de deuda mensuales, como saldos en tarjetas de crédito, automóviles. pagos, pensión alimenticia y manutención de menores.

Para obtener la aprobación para un préstamo respaldado por Fannie Mae, es preferible tener una relación deuda-ingreso (DTI) inicial de no más del 28%. Un DTI front-end determina qué parte de su ingreso bruto se destina a los costos de la vivienda. Si su DTI es demasiado alto, si puede, haga un pago inicial más grande, lo que reducirá sus costos mensuales. Fannie Mae requiere un pago inicial mínimo del 5% para una hipoteca de tasa fija, aunque el 20% generalmente es ideal.

Los compradores de vivienda también deben cumplir con los requisitos mínimos de crédito para ser elegibles para las hipotecas respaldadas por Fannie Mae. Para una vivienda unifamiliar que es una residencia principal, se requiere una calificación FICO de al menos 620 para préstamos a tasa fija y 640 para hipotecas de tasa ajustable (ARM). Por supuesto, cuanto mejor o más alto sea tu puntaje FICO, más elegible eres para las tasas de interés más bajas disponibles.

Modificaciones de préstamos

Luego del colapso de la hipoteca, Fannie Mae comenzó a centrarse en modificaciones de préstamos. Las modificaciones del préstamo cambian las condiciones de una hipoteca existente para ayudar a los prestatarios a evitar el incumplimiento, terminando en una ejecución hipotecaria y finalmente perdiendo su vivienda. Las modificaciones pueden incluir una tasa de interés más baja y extender el plazo del préstamo, lo que reduciría los pagos mensuales. Fannie Mae ha completado más de 1. 5 millones de modificaciones de préstamos desde 2009. (Para la lectura relacionada, vea: Ganadores de Fannie / Freddie Bailout .)

Fannie Mae HomePath

Cuando ocurren ejecuciones hipotecarias en hipotecas en las que Fannie Mae es la propietaria / inversionista, o cuando las propiedades se adquieren a través de escrituras, en lugar de la ejecución hipotecaria o el decomiso, Fannie Mae intenta vender las propiedades de manera oportuna con el fin de minimizar los posibles impactos en la comunidad. HomePath. com es el sitio web de Fannie Mae, donde los compradores e inversores pueden buscar y hacer ofertas de estas propiedades, y HomePath Mortgage ofrece productos de financiación para compradores de las propiedades. En algunos casos, financiamiento especial puede estar disponible a través de HomePath Mortgage y HomePath Renovation Mortgage. Estos incluyen contribuciones ampliadas del vendedor para propiedades ocupadas por sus propietarios y opciones de pago inicial más bajas para compradores con múltiples propiedades financiadas.

HomePath. com exclusivamente ofrece propiedades que son propiedad de Fannie Mae, e incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas y condominios. Fannie Mae utiliza profesionales inmobiliarios locales para preparar, mantener y enumerar las propiedades en venta. La mayoría de los listados tienen fotografías, descripciones de la propiedad y otros detalles, incluida información sobre la escuela y el vecindario. La cantidad, el tipo y los precios de venta varían mucho según el mercado, al igual que la condición de las propiedades. Mientras que algunas casas están listas para mudarse, otras requieren reparaciones o incluso renovaciones extensas. Cada propiedad se vende en "tal como está".